서울서부지방법원 2025타경52060. 불광동 ‘마하나임불광’ 3층 307호입니다. 법원 용도 표시는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자 김명암은 2022년 4월 19일 매매를 원인으로 2022년 4월 29일 189,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 주식회사리얼허브 명의로 건물 전부에 전세금 189,000,000원의 전세권이 설정됐고, 2025년 10월 14일 주식회사 리얼허브의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
핵심은 순서입니다. 제공된 권리판정상 말소기준은 2025.10.14. 임의경매개시결정이고, 전세권은 그보다 앞선 2022.04.29. 권리로 매수인 인수 대상으로 표시되어 있습니다. 다만 현재 회차의 예상배당에서는 전세금 189,000,000원이 전액 배당되므로 현 최저가에서 남는 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52060 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 불광동 484-64 마하나임불광 3층 307호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 12층건 중 3층 307호 · 사용승인일 2021.07.26. |
| 소유자 | 김명암 · 2022.04.19. 매매 · 거래가액 189,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 207,000,000원 / 207,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 리얼허브 / 189,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29. |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 핵심
등기상 가장 중요한 권리는 2022.04.29. 설정된 주식회사리얼허브의 전세권 189,000,000원입니다. 범위는 건물 전부이며, 등기상 존속기간은 2024년 4월 28일까지입니다. 이 권리는 2025.10.14. 경매개시결정보다 앞서 있고 제공된 권리판정에서도 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 정리되어 있습니다.
임차인으로 확인된 자는 없습니다. 다만 감정평가 기타참고사항의 임대상황은 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유·인도관계는 별도로 확인할 필요가 있습니다. 보증금·확정일자 등이 확인되지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없습니다.
② 가격 구조 — 유찰가보다 ‘미배당 전세금’을 함께 봐야 한다
현재 확인되는 가격 기준은 감정가 및 최저가 207,000,000원과 소유자의 2022년 취득 거래가액 189,000,000원입니다. 과거 취득가를 현재 시세로 볼 수 없으므로, 이 사건은 “감정가 대비 싸다·비싸다”보다 회차별 전세권 배당 부족액을 함께 보는 것이 중요합니다.
| 회차 | 매각가 | 전세권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 207,000,000원 | 189,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 165,600,000원 | 162,481,600원 | 26,518,400원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 132,480,000원 | 129,825,280원 | 59,174,720원 |
1회 유찰 시 매각가는 165,600,000원으로 내려가지만 전세권 미배당액은 26,518,400원이 됩니다. 2회 유찰 시에는 매각가 132,480,000원에 미배당액 59,174,720원이 남습니다. 따라서 선순위 전세권의 미배당액이 매수인에게 남는 구조라면, 낙찰가가 내려가도 실질 부담은 낙찰가만큼 내려가지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 207,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,698,000원 |
| 2. 을구 1번 전세권 · 주식회사리얼허브 | 189,000,000원 | 189,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 14,302,000원 |
현 회차에서는 전세권 채권 189,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여액도 14,302,000원이 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상배당입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 은평구 불광동 서부중앙교회 남측 인근으로, 다세대주택·오피스텔·근린생활시설 등이 형성된 상업 및 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 불광역(지하철 3호선)이 있어 감정평가상 교통상황은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 12층건 중 3층 307호입니다.
- 도로. 마하나임불광 서측 및 남측으로 통일로82길이 소재합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(연신내지구)·과밀억제권역·중점경관관리구역 등에 해당하며 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용도 확인됩니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 내부 구조와 이용상황은 집합건축물대장 도면 및 외부관찰 등에 의해 조사되어 일부 구조가 다소 상이할 수 있다고 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권 재확인. 을구 1번 전세권 189,000,000원의 배당 여부와 매각 후 잔존 범위를 매각물건명세서·등기 원문과 대조하세요.
- 유찰 시 미배당 재계산. 현재 회차는 미배당 0원이지만 1회 유찰 26,518,400원, 2회 유찰 59,174,720원입니다. 유찰가만 보고 입찰 상한을 정하지 마세요.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대상황은 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.04.29. 민간임대주택등기가 존재합니다. 매각 후 효력 및 말소 여부를 입찰 전에 원문 기준으로 확인하세요.
- 용도 확인. 법원 용도 표시는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 실제 이용·건축물대장·관련 규제의 일치 여부를 확인하세요.
- 가격 판단 분리. 2022년 취득 거래가액 189,000,000원은 현재 시세와 동일시할 수 없습니다. 입찰가격은 별도의 현재 거래가격 확인이 필요합니다.
맺으며 — “현재는 0원, 유찰 뒤에는 다시 계산”
이 사건의 핵심은 단순히 최저가 207,000,000원이 아닙니다. 2022.04.29. 설정된 전세권 189,000,000원이 경매개시결정보다 앞서 있다는 점입니다. 현재 회차에서는 배당재원이 충분해 전세권자가 189,000,000원을 모두 받고 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 하지만 한 번만 유찰되어도 미배당액이 26,518,400원으로 발생하고, 두 번 유찰되면 59,174,720원으로 커집니다.
따라서 이 물건은 “유찰될수록 싸지는 일반적인 신건”으로 단순하게 볼 수 없습니다. 현재 회차에서는 배당으로 정리되지만, 가격이 내려갈수록 선순위 전세권 미배당 위험이 커지는 구조입니다. 입찰 판단의 중심은 표면 최저가보다 전세권의 배당·잔존 여부와 실제 점유관계를 확인하는 데 있습니다.
