서울서부지방법원 2025타경52060. 불광동 마하나임불광 3층 307호입니다. 사건 용도표시는 근린시설이고 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자 김명암은 2022년 4월 29일 거래가액 189,000,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 주식회사리얼허브 앞으로 건물 전부에 전세금 189,000,000원의 전세권이 설정됐습니다.
핵심은 이 전세권입니다. 제공된 권리판정상 을구 1번 전세권은 2025년 10월 14일 임의경매개시결정보다 앞선 권리라 매수인 인수로 표시돼 있습니다. 반면 현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 매각가 207,000,000원 중 집행비용을 제외하고 전세금 189,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 이 두 판단의 차이가 이 사건의 가장 중요한 확인 포인트입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52060 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 불광동 484-64 마하나임불광 3층 307호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 12층건 중 제3층 제307호 · 사용승인일 2021.07.26 |
| 소유자 | 김명암 · 2022.04.29 거래가액 189,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 207,000,000원 / 207,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 189,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 전세권 1.89억이 핵심
2021년 소유권보존 후 우리자산신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 됐다가 2022년 4월 29일 말소됐고, 같은 날 김명암 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 이어 주식회사리얼허브의 전세권 189,000,000원이 설정됐습니다. 2025년 10월 14일에는 같은 주식회사 리얼허브가 채권자로 임의경매개시결정을 받았습니다.
② 점유·임대 상태 — 확인 필요
확인된 임차인 명단은 없습니다. 다만 감정평가상 임대상황은 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 별도 임차인이 없다고 단정하기보다는 현황조사와 매각물건명세서에서 실제 점유자를 확인하는 절차가 필요합니다.
| 구분 | 권리자 | 금액 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 전세권 | 주식회사리얼허브 | 189,000,000원 | 등기상 매수인 인수 표기 |
| 별도 임차인 | 임차인 없음 | - | 감정평가상 임대상황 미상 |
③ 예상배당표 (매각가 207,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,698,000원 |
| 을구 1번 전세권 · 주식회사리얼허브 | 189,000,000원 | 189,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 14,302,000원 |
현재 회차 207,000,000원에서는 전세금 189,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여 14,302,000원이 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정입니다.
④ 회차별 자금구조
| 회차 | 매각가 | 전세권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 계산 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 207,000,000원 | 189,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 165,600,000원 | 162,481,600원 | 26,518,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 132,480,000원 | 129,825,280원 | 59,174,720원 | 0원 |
실거래 시세 자료는 확인되지 않으므로 이 사건에서는 최저가 207,000,000원이 시장가격 대비 싼지 비싼지를 판단할 수 없습니다. 따라서 가격 할인만으로 투자매력을 평가하지 않고, 전세권의 실제 소멸·인수 여부를 먼저 확정하는 것이 우선입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 은평구 불광동 소재 서부중앙교회 남측 인근으로, 주위는 다세대주택·오피스텔·근린생활시설 등이 형성된 상업 및 주택지대입니다.
- 교통. 마하나임불광까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 불광역(지하철3호선)이 있어 교통상황은 양호한 편입니다.
- 이용. 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 위생·급배수설비와 승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 마하나임불광 서측 및 남측으로 통일로82길이 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(연신내지구)·과밀억제권역·대공방어협조구역·중점경관관리구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 7,473,000원/㎡이며 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 내부구조와 이용상황은 집합건축물대장 도면·외부관찰 등에 의한 조사로 발코니확장 등 일부 구조가 상이할 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 원본 대조. 을구 1번 주식회사리얼허브 전세권 189,000,000원이 등기상 매수인 인수로 판정돼 있으므로, 매각물건명세서의 소멸·인수 기재를 최우선으로 확인해야 합니다.
- 배당과 권리판정 구분. 현재 회차 배당표상 전세금 전액 배당과 매수인 인수 0원 계산이 등기상 인수 표기와 어떻게 연결되는지 확인해야 합니다.
- 유찰 시 재검토. 1회 유찰 시 미배당 26,518,400원, 2회 유찰 시 59,174,720원으로 증가합니다. 회차가 바뀌면 배당구조도 다시 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인 명단은 없지만 감정평가상 임대상황은 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계를 현황조사에서 확인하세요.
- 용도 확인. 사건상 용도표시는 근린시설, 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 공부상 용도와 실제 이용을 함께 대조하세요.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 207,000,000원의 가격 메리트를 단정할 근거가 없습니다.
맺으며 — 배당 0원 인수 계산보다 전세권 확인이 먼저
신건 207,000,000원에서는 주식회사리얼허브의 전세금 189,000,000원이 전액 배당되고, 현재 회차 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 숫자만 보면 단순해 보입니다. 그러나 등기 권리판정은 같은 전세권을 말소기준권리 이전의 매수인 인수 권리로 분류합니다.
따라서 이 사건을 ‘인수 0원’으로 확정해 접근하는 것은 이릅니다. 특히 유찰되면 전세권 미배당액이 26,518,400원, 59,174,720원으로 커지는 구조입니다. 가격보다 먼저 전세권의 실제 소멸 조건과 매수인 부담 여부를 확정해야 하는 사건이며, 그 확인 전에는 보수적으로 접근하는 편이 타당합니다.
