서울북부지방법원 2023타경116426. 노원구 중계동 청구아파트 104동 3층 304호, 전용 84.77㎡ 아파트입니다. 김지선·조우혁이 각 2분의 1 지분을 보유하고 있고, 2013.07.31 거래가액은 430,000,000원이었습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2022.08.04 설정된 영등포농업협동조합 근저당권 492,000,000원입니다. 이후 설정된 가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 단순한 후순위 권리 소멸형으로만 보면 안 됩니다. 임차인 이보리는 2022.08.03 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.07.29입니다. 즉 말소기준권리보다 하루 앞서 대항력을 갖춘 임차인입니다. 임차권등기 자체는 2024.05.07 이루어졌지만, 매각물건명세서도 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인에게 인수될 수 있다고 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2023타경116426 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 노원구 중계로 233, 104동 3층304호 (중계동,청구아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.77㎡ · 15층 중 3층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 김지선 2분의 1 · 조우혁 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,190,000,000원 / 1,190,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 영등포농업협동조합 / 410,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 하루 먼저 들어온 임차인이 핵심
말소기준권리보다 앞선 것은 임차인의 전입·점유입니다. 이보리는 2022.08.03 전입·점유, 2022.07.29 확정일자를 갖추었고 배당요구도 했습니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인으로 봐야 합니다. 보증금은 595,000,000원이며 임차권 범위는 104동 3층 304호 전부입니다.
| 임차인 | 임차 범위 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이보리 | 제104동 제3층 제304호 전부 | 2022.08.03 | 2022.07.29 | 595,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 |
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래보다 낮다
같은 단지 청구3, 동일 면적 84.77㎡의 최근 12건 실거래입니다. 최근 12개월 평균은 1,359,166,666원이고, 현재 최저가 1,190,000,000원은 그 평균의 87.6%입니다. 최신 거래는 2026.07의 1,340,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.77㎡ | 1 | 1,340,000,000원 |
| 2026.07 | 84.77㎡ | 4 | 1,380,000,000원 |
| 2026.07 | 84.77㎡ | 14 | 1,430,000,000원 |
| 2026.07 | 84.77㎡ | 4 | 1,370,000,000원 |
| 2026.06 | 84.77㎡ | 1 | 1,250,000,000원 |
| 2026.06 | 84.77㎡ | 8 | 1,350,000,000원 |
| 2026.05 | 84.77㎡ | 15 | 1,400,000,000원 |
| 2026.05 | 84.77㎡ | 5 | 1,350,000,000원 |
| 2026.05 | 84.77㎡ | 3 | 1,360,000,000원 |
| 2026.05 | 84.77㎡ | 9 | 1,350,000,000원 |
| 2026.04 | 84.77㎡ | 15 | 1,350,000,000원 |
| 2026.03 | 84.77㎡ | 12 | 1,380,000,000원 |
| 평균 | 84.77㎡ | 12건 | 1,359,166,666원 |
표본 범위는 1,250,000,000원에서 1,430,000,000원이고, 현재 최저가 1,190,000,000원은 최근 12개월 평균보다 낮습니다. 따라서 가격 자체는 최근 시세보다 낮은 구간으로 볼 수 있습니다. 다만 이 장점은 현재 배당표처럼 임차보증금이 전액 배당되어 실제 인수가 0원이라는 전제가 유지될 때 유효합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,190,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,300,000원 |
| 1. 임차인 이보리 보증금 | 595,000,000원 | 595,000,000원 |
| 2. 영등포농업협동조합 근저당 | 492,000,000원 | 492,000,000원 |
| 3. 웰컴저축은행주식회사 가압류 | 784,820,655원 | 88,700,000원 |
| 4. 해안새마을금고 가압류 | 519,957,970원 | 0원 |
| 5. 경동신용협동조합 가압류 | 1,080,530,114원 | 0원 |
| 6. 주식회사한국씨티은행 가압류 | 69,282,757원 | 0원 |
| 7. 케이비캐피탈주식회사 가압류 | 14,402,567원 | 0원 |
| 8. 갑구 3-1번 가압류 | 322,636,929원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션에서는 임차보증금 595,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 6건의 당해세 해당 여부에 따라 선순위 차감액과 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,190,000,000원 | 580,700,000원 | 2,702,930,992원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 952,000,000원 | 345,080,000원 | 2,938,550,992원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 761,600,000원 | 156,584,000원 | 3,127,046,992원 | 0원 |
제공된 회차별 시뮬레이션에서는 현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 시에도 매수인 인수액이 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 이 계산 역시 국세·지방세의 실제 우선순위가 확정적으로 반영된 결과로 보기는 어렵습니다. 임차인은 대항력을 갖고 있으므로, 입찰 전 세금 배당순위를 반드시 원본으로 다시 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청암중고등학교 남측 월편 인근으로 아파트 단지가 밀집된 일반주거지역이며, 인근 간선도로변에 근린생활시설·점포·상가가 위치합니다. 근거리에는 각급학교·대형할인점·근린공원·중계동학원가가 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 시내버스정류장이 인접해 있으며, 중계역은 도보 약 15분 거리에 위치합니다.
- 단지. 사용승인일 1996.07.22, 전체 9개동 780세대이며 해당 동은 지하 1층·지상 15층, 총 60세대입니다.
- 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 4,243,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 배당 재확인. 이보리의 보증금 595,000,000원이 실제 배당에서 전액 변제되는지 배당순위를 다시 계산해야 합니다.
- 국세·지방세 6건 확인. 당해세 해당 여부와 법정기일에 따라 임차인·근저당 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 임차권 잔액 인수 유의. 대항력 있는 임차인이므로 미배당 잔액이 생기면 매수인에게 인수될 수 있다는 매각물건명세서 문구를 반드시 반영해야 합니다.
- 가격 비교. 현재 최저가 1,190,000,000원은 최근 12개월 평균 1,359,166,666원의 87.6%로 가격상 메리트가 있습니다.
- 최신 거래 확인. 최신 거래는 2026.07의 1,340,000,000원이며, 최근 12건의 범위는 1,250,000,000원~1,430,000,000원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금 관련 배당자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 매력, 권리는 조건부 확인”
이 물건은 숫자만 보면 분명 매력적입니다. 감정가와 최저가가 1,190,000,000원인데 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균은 1,359,166,666원, 현재 가격은 그 87.6%입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 595,000,000원의 선순위 대항력 임차보증금입니다. 현재 배당표대로라면 보증금이 전액 변제되어 매수인 인수는 0원이지만, 국세·지방세 6건 중 당해세가 선순위로 작동하면 배당구조가 달라질 수 있습니다. 따라서 결론은 가격은 합격, 권리는 세금 확인 후 확정입니다. 임차보증금 전액 배당이 확인될 때 비로소 현재의 87.6% 가격 메리트를 온전히 평가할 수 있습니다.
