서울서부지방법원 2025타경52193. 마포대로 12 한신오피스텔 지하1층 126호로, 공부상 용도는 판매시설입니다. 현재 소유자 마윤희 씨는 2011.12.01. 매매로 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 47,630,000원입니다. 과거 한국외환은행 근저당과 중소기업은행 근저당, 한신오피스텔관리단의 가압류는 모두 이미 말소되어 있고, 현재 경매에서 핵심이 되는 기준은 2025.11.20. 강제경매개시결정입니다.
그 뒤 2025.12.18. 김영덕 명의의 소유권이전등기청구권 가처분이 등기됐지만, 제공된 권리판단상 말소기준 이후의 권리로서 매각으로 소멸합니다. 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 확인된 임차인 신고가 없다는 사실만으로 실제 점유관계까지 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52193 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 마포동 136-1 한신오피스텔 지하1층 126호 · 도로명 서울특별시 마포구 마포대로 12 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 판매시설 · 지하1층 126호 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 지상18층 및 지하4층 · 사용승인일 1987.10.17 |
| 소유자 | 마윤희 (2011.12.01. 소유권이전 · 거래가액 47,630,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 103,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한신오피스텔관리단 / 13,167,336원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 후순위 가처분까지 매각으로 소멸
과거 등기 중 2008.11.25. 한국외환은행 근저당 130,000,000원은 2010.04.13. 말소됐고, 2011.12.20. 중소기업은행 근저당 24,000,000원 역시 2014.12.24. 말소됐습니다. 2016년 한신오피스텔관리단 가압류 3,559,460원도 2016.07.28. 해제에 따라 말소됐습니다.
따라서 현재 경매의 기준은 2025.11.20. 강제경매개시결정이고, 이후 2025.12.18. 설정된 김영덕의 가처분은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 등기상 매수인이 승계할 담보권이나 가처분은 배당계산에서 확인되지 않으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차·점유 — 확인된 임차인 신고는 없지만 현장은 확인해야 한다
| 구분 | 확인 내용 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 확인된 임차인 | 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 0원 |
③ 가격 판단 — 최저가만으로 ‘싸다’고 할 근거는 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 103,000,000원이고 유찰 횟수는 0회입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현 회차 기준 실질취득 금액도 103,000,000원입니다.
다만 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 지하1층 판매시설입니다. 동일 조건의 최근 거래가격을 직접 대조하지 않은 상태에서는 감정가가 시장가격보다 낮다고 단정할 수 없습니다. 특히 지하층 판매시설은 실제 영업 가능성·유동인구·공실·임대료·관리비와 같은 개별 조건이 환금성에 직접 영향을 주므로, 신건 최저가 자체를 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 103,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,242,000원 |
| 1. 경매신청채권 · 한신오피스텔관리단 | 13,167,336원 | 13,167,336원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 87,590,664원 |
103,000,000원 매각 가정에서 신청채권자의 청구액 13,167,336원은 전액 배당되고, 계산상 87,590,664원이 소유자에게 잔여합니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 판매시설이며 한신오피스텔 지하1층 126호입니다. 건물은 철근콘크리트조, 지상18층·지하4층이고 사용승인일은 1987.10.17입니다.
- 입지. 서울경찰청 금융범죄수사대 서측 인근에 위치하고, 주위에는 업무시설·근린생활시설· 아파트단지·다세대주택·공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 마포역이 있어 감정평가서상 교통상황은 양호한 편입니다.
- 도로. 필지 각 방면으로 포장도로에 접하며 토지는 평지·사다리형, 토지이용상황은 업무용으로 조사됐습니다.
- 규제. 준주거지역이며 정비구역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등과 관련되어 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 정비 이력. 2026.01.15. 마포구청 사실조회회신에 따르면 이 사건 부동산은 마포로1구역 제25지구로 1979.09.21. 재개발구역 최초 지정됐고, 1987년 사용승인되어 현재 사업이 완료된 지역입니다.
- 공시지가. 23,340,000원/㎡이며 토지면적은 2,527.6㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자·사용자·영업 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 가처분 원본 대조. 2025.12.18. 김영덕 가처분은 제공된 권리판단상 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서와 등기 원본에서 소멸 여부를 다시 대조하세요.
- 신건 가격 경계. 현재 103,000,000원은 감정가 100%입니다. 지하 판매시설이라는 특성상 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 가격 메리트가 생기지 않습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 82,400,000원, 2회 유찰 시 65,920,000원이며 세 시나리오 모두 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 관리비·공실 비용. 신청채권자가 한신오피스텔관리단인 만큼 실제 체납 관리비와 공용부분 부담 범위를 관리단에 직접 확인하는 것이 중요합니다.
- 현장 상권. 지하 판매시설은 같은 건물 안에서도 동선과 출입구, 현재 영업 여부에 따라 가치가 크게 달라질 수 있으므로 호실 위치를 직접 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 지하 판매시설의 실제 가치
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 과거 담보권과 가압류는 이미 말소됐고, 2025.11.20. 강제경매개시결정 이후의 가처분도 매각으로 소멸하는 구조이며, 제공된 모든 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 좋은 경매물건인지는 권리만으로 결정되지 않습니다. 대상은 한신오피스텔의 지하1층 판매시설이고 임대관계는 미상입니다. 현재 최저가 103,000,000원이 감정가와 같은 신건인 만큼, 권리가 깨끗하다는 이유만으로 ‘싸다’고 결론낼 단계는 아닙니다. 권리는 합격에 가깝지만, 가격은 현장과 환금성을 확인한 뒤 결정해야 하는 물건입니다.
