서울북부지방법원 2024타경3947. 서울 노원구 상계동 상계주공아파트 714동 2층 212호입니다. 감정가는 614,000,000원, 현재 최저매각가는 1회 유찰된 491,200,000원입니다. 등기부에는 과거 가압류·압류·근저당과 과거 경매기록이 다수 보이지만, 이들 대부분은 이미 말소된 이력입니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2019.08.27 동구새마을금고의 채권최고액 400,000,000원 근저당이고, 이후 설정된 애큐온저축은행 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
즉 이 물건은 등기 이력이 복잡해 보여도 현재 입찰자가 실제로 볼 핵심 구조는 비교적 단순합니다. 현재 배당 가정에서도 매수인 인수는 0원입니다. 반면 채권총액은 680,800,000원으로 현재 최저가를 넘어, 후순위 채권에는 196,912,000원의 미배당이 발생합니다. 이 미배당은 채권자 측 손실 영역이지, 현재 자료상 낙찰자가 승계하는 금액은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경3947 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 노원구 동일로 1456, 제714동 제2층 제212호 (상계동,상계주공아파트) |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 상계주공아파트 제714동 제2층 제212호 |
| 소유자 | 정진석 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 614,000,000원 / 491,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 청구액 | 361,916,060원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 등기 발급 | 2026.09.15 · 서울북부지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 복잡한 과거, 단순한 현재
소유권은 정진석 명의로 등기돼 있고, 1989년 이후 근저당·가압류·압류·과거 경매기록이 여러 차례 누적됐습니다. 그러나 현재 등기상 상당수는 이미 말소돼 있습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2019.08.27 을구 30번 동구새마을금고 근저당권입니다. 이 권리는 2024.07.31 주식회사안양저축은행에 확정채권양도로 이전된 기록이 있으며, 기준권리 뒤인 2021.08.19 애큐온저축은행 근저당 및 2024년 경매개시결정들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 80%까지 내려왔지만 시세 확인은 별개
감정가는 614,000,000원, 현재 최저가는 491,200,000원으로 정확히 감정가의 80%입니다. 1회 유찰로 122,800,000원 낮아졌습니다. 그러나 현재 자료에는 최근 실거래 평균·최신 거래가가 포함돼 있지 않으므로, “감정가 대비 20% 하락했다”는 사실과 “시세보다 싸다”는 판단은 동일하지 않습니다.
권리상 인수가 0원이므로 현재 회차의 실질취득가는 491,200,000원입니다. 2회 유찰 시 392,960,000원, 3회 유찰 시 314,368,000원의 시나리오가 제시돼 있지만, 시세 자료 없이 유찰 횟수만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
| 회차 | 최저가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 491,200,000원 | 483,888,000원 | 196,912,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 392,960,000원 | 386,658,560원 | 294,141,440원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 314,368,000원 | 309,166,848원 | 371,633,152원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 491,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,312,000원 |
| 1. 을구 30번 근저당 · 동구새마을금고 | 400,000,000원 | 400,000,000원 |
| 2. 을구 37번 근저당 · 주식회사애큐온저축은행 | 280,800,000원 | 83,888,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 491,200,000원 가정에서 집행비용 7,312,000원을 제외한 뒤 동구새마을금고에 400,000,000원, 애큐온저축은행에 83,888,000원이 배당됩니다. 채권총액 680,800,000원 중 총 483,888,000원이 배당돼 196,912,000원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 노원역(지하철 4호선) 북서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·업무시설·판매시설·공공시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 노원역과 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 상계주공아파트 제714동 제2층 제212호로 아파트로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식조 콘크리트 평지붕, 지하1층·지상15층 건물이며 난방·소화전·위생·급배수·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 인접지 대비 등고 평탄한 토지로 아파트용 건부지로 이용 중이며, 단지 내 도로와 외곽공도의 연계가 용이합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역(상계1,2단계택지) 등에 해당하며, 토지 공시지가는 3,954,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 현재 최저가 491,200,000원을 최근 동일 단지·유사 면적 실거래와 반드시 대조해 가격 상한을 정해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2019.08.27 을구 30번 근저당과 2024.07.31 근저당권 이전 기록을 등기 원본에서 다시 확인하세요.
- 후순위 채권. 애큐온저축은행 채권은 현재 회차에서 일부만 배당되지만, 현재 배당자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 임대관계 현장확인. 임차인 신고는 없지만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유 상태를 입찰 전 확인할 필요가 있습니다.
- 관리비·세금. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 가정이므로 체납 관리비와 세금 관련 사항을 별도 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 392,960,000원, 3회 유찰 시 314,368,000원으로 낮아지지만, 유찰만을 가격 메리트의 근거로 삼지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 확인이 필요하다
이 사건은 등기 이력만 보면 매우 복잡해 보입니다. 그러나 이미 말소된 오래된 권리를 걷어내고 현재 경매만 보면 구조는 명확합니다. 2019.08.27 동구새마을금고 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 애큐온저축은행 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고가 없고, 현재 자료상 매수인 인수는 0원입니다.
다만 가격은 별개입니다. 감정가 614,000,000원에서 한 번 유찰돼 491,200,000원까지 내려왔다는 사실만으로는 부족합니다. 최근 거래가 없으므로 지금의 4.912억이 시장보다 싼지 비싼지는 확인되지 않았습니다. 따라서 결론은 “권리분석은 합격, 가격판단은 실거래 확인 후 결정”입니다.
