2015.10.27. 서울경기양돈축산업협동조합 근저당이 말소기준권리이고, 그 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 회차 매수인 인수액은 0원으로 계산되지만, 현장 방문 당시 폐문·부재로 내부 확인이 되지 않았고 임대관계는 미상입니다. 또한 실거래 비교값이 없어 감정가 대비 64%라는 숫자만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
서울북부지방법원 2024타경5714. 도봉구 쌍문동 서후그랑빌 1층 101호 다세대주택입니다. 등기상 현재 소유자는 박배연이며, 2015.10.27. 설정된 서울경기양돈축산업협동조합 근저당권의 채권최고액은 168,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리로 작동하고, 이후 삼성카드·하나카드· 우리금융캐피탈의 가압류와 도봉구 압류, 2024.10.30. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 권리관계가 비교적 명확하다는 것과 현장 점유관계가 확인됐다는 것은 별개입니다. 감정평가 당시 이해관계인의 폐문·부재로 내부 확인을 하지 못했고 임대관계도 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 확인된 임차인 신고는 없더라도, 입찰 전 현황조사·매각물건명세서 및 실제 점유자를 다시 확인하는 절차가 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경5714 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 우이천로38마길 7-6, 1층101호 (쌍문동,서후그랑빌) |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(다세대주택)으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제1층 제101호 |
| 소유자 | 박배연 |
| 감정가 / 최저가 | 259,192,000원 / 165,883,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 127,814,115원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 명세서 비고 | 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 2015년 근저당이 말소기준
말소기준은 2015.10.27. 서울경기양돈축산업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 삼성카드 가압류 9,775,744원, 하나카드 가압류 7,227,011원, 도봉구 압류, 우리금융캐피탈 가압류 10,535,234원과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023.11.23. 하나카드의 강제경매개시결정은 2024.10.28. 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 64%만 보고 ‘싸다’고 하면 안 된다
현재 최저매각가는 165,883,000원으로 감정가 259,192,000원의 64% 회차입니다. 이미 2회 유찰됐다는 점은 가격이 감정가 수준에서 시장의 선택을 받지 못했다는 사실을 보여주지만, 동일 조건의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가격은 확인되지 않습니다.
따라서 이 사건에서는 감정가 대비 할인율을 곧바로 시세 할인율로 해석할 수 없습니다. 실거래 자료가 없는 상태에서 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”고 평가하는 것은 근거가 부족합니다. 특히 다세대주택은 개별 건물·층·도로 조건과 내부 상태에 따라 가격 편차가 커질 수 있으므로 실제 거래 사례 확인이 선행돼야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 165,883,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,122,362원 |
| 1. 근저당 · 서울경기양돈축산업협동조합 | 168,000,000원 | 162,760,638원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 9,775,744원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 7,227,011원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 10,535,234원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권액 195,537,989원 중 162,760,638원이 배당되고, 미배당액은 32,777,351원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 집행비용은 매각가의 약 1.9% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 권리 인수는 0원, 채권 미배당은 확대
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 165,883,000원 | 162,760,638원 | 32,777,351원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 132,706,400원 | 130,048,510원 | 65,489,479원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 106,165,120원 | 103,878,808원 | 91,659,181원 | 0원 |
3회 유찰 시 매각가는 132,706,400원, 4회 유찰 시 106,165,120원으로 내려가지만, 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다. 대신 채권자 미배당액은 32,777,351원 → 65,489,479원 → 91,659,181원으로 커집니다. 이는 후순위 채권의 회수 문제이지, 현재 계산상 낙찰자가 그 미배당 채무를 떠안는다는 의미는 아닙니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 쌍문근린공원 서측 인근이며 각급 학교, 근린생활시설, 근린공원, 아파트, 연립주택, 다세대주택 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 근거리에 솔밭공원역(우이신설선)과 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의는 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며 철근콘크리트조 4층 건물 내 1층 101호입니다.
- 도로. 남동측 약 6미터, 북동측 및 남서측 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역이며 공시지가는 2,189,000원/㎡, 토지면적은 341.0㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등이 포함되고, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2024.9.10.~2029.9.9.입니다.
- 현황 확인. 내부는 폐문·부재로 확인하지 못했으며 공부상 다세대주택과 현황은 동일한 것으로 판단됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 재확인. 임대관계 미상이고 내부 확인이 되지 않았으므로, 현황조사서·매각물건명세서와 실제 점유자를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 매각물건명세서 비고에 “제시외 건물 포함”이 기재돼 있으므로 포함 범위와 현황을 원본에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 64%지만 최근 실거래 비교값이 없으므로, 감정가 할인율을 시세 할인율로 착각하면 안 됩니다.
- 배당 오해 금지. 현재 회차 미배당 32,777,351원은 채권자 측 미회수액이며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 추가 유찰. 3회·4회 유찰 시에도 인수액은 0원으로 계산되지만 가격 적정성은 별도의 실거래·현장 검증이 필요합니다.
맺으며 — “권리 말소형”과 “좋은 가격”은 별개의 문제
등기부만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 2015.10.27. 근저당권이 말소기준이고 후순위 가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 감정평가 당시 임대관계가 미상이고 내부 확인도 되지 않았다는 점, 이미 2회 유찰됐다는 점, 그리고 최근 실거래 비교값이 없다는 점은 별도로 봐야 합니다.
권리상 핵심 위험은 낮지만, 가격과 현장 확인은 아직 끝나지 않았습니다. 현재 165,883,000원이 감정가의 64%라는 이유만으로 저가 매수라고 결론내리기보다는, 점유·제시외 건물·실거래 사례를 확인한 뒤 응찰가를 결정하는 접근이 맞습니다.
