서울북부지방법원 2024타경103816. 도봉동 동아에코빌아파트 104동 13층 1303호입니다. 현재 소유자는 안상현·장은경으로, 각 지분은 4분의 2입니다. 말소기준권리는 2016.08.30. 설정된 주식회사신한은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 144,000,000원이며, 2022.06.24. 채권최고액이 113,640,000원으로 변경됐고, 2024.04.05. 한국주택금융공사로 근저당권이 이전됐습니다.
그 뒤 설정된 비엔케이캐피탈 근저당권들과 오케이저축은행 근저당권, 경매개시결정 및 국민건강보험공단 압류는 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸 대상입니다. 임차인은 없어 배당 부족이 생기더라도 매수인에게 승계되는 임차보증금은 없고, 현재 회차 기준 실질취득액은 최저매각가와 같은 510,400,000원으로 볼 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경103816 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 도봉로180길 6-23, 104동 13층1303호 (도봉동,동아에코빌아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.967㎡ · 철근콘크리트벽식구조 · 20층 건물 내 13층 |
| 소유자 | 안상현 4분의 2 · 장은경 4분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 638,000,000원 / 510,400,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 청구액 | 319,565,322원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등기상 과거 국민은행·한국스탠다드차타드제일은행·평상새마을금고·애큐온저축은행 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 분석에서 중요한 기준은 2016.08.30. 근저당권이며, 이후 비엔케이캐피탈 근저당권 225,600,000원과 146,400,000원, 오케이저축은행 근저당권 274,800,000원, 2024.03.11. 임의경매개시결정, 2024.09.25. 국민건강보험공단 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 75.0%
동아에코빌은 526세대, 준공일은 2003.03.15.이고, 분석 대상 면적은 84.967㎡입니다. 가격 판단은 과거 거래까지 포함한 전체 평균보다 최근 12개월 평균 680,714,285원, 최신 거래 720,000,000원, 그리고 최근 흐름 +9.1%를 우선해서 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.97㎡ | 14 | 720,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 10 | 740,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 14 | 670,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 12 | 630,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 6 | 705,000,000원 |
| 2026.02 | 84.97㎡ | 15 | 635,000,000원 |
| 2026.02 | 84.97㎡ | 18 | 665,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 84.967㎡ | 7건 | 680,714,285원 |
최근 12개월 거래는 7건이며 평균은 680,714,285원입니다. 현재 최저매각가 510,400,000원은 이 평균의 75.0%입니다. 최신 거래인 2026.08. 720,000,000원보다도 낮습니다. 전체 12건의 평균 657,083,333원보다 최근 12개월 평균이 더 높고, 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세 역시 9.1% 상승으로 나타납니다.
③ 예상배당표 (매각가 510,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,504,000원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 144,000,000원 | 144,000,000원 |
| 3. 을구 10번 근저당권 · 비엔케이캐피탈주식회사 | 225,600,000원 | 225,600,000원 |
| 4. 을구 12번 근저당권 · 비엔케이캐피탈주식회사 | 146,400,000원 | 133,296,000원 |
| 5. 을구 14번 근저당권 · 주식회사오케이저축은행 | 274,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상 매각가 510,400,000원 기준 채권자 총 채권액은 790,800,000원, 예상 배당액은 502,896,000원, 미배당액은 287,904,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 북서울중학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 도봉역이 소재하며 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트벽식구조 20층 건물 내 13층 1303호입니다.
- 설비. 가스보일러 난방, 위생·급배수시설, 소화전, 화재탐지시설, 승강기가 구비돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역이며 철도보호지구, 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 가로구역별 최고높이 제한지역 등이 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 아파트이며 공시지가는 3,057,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래 흐름. 동일 면적 실거래 12건이 확인되고 최근 12개월 거래는 7건이며, 최근 가격 흐름은 이전 구간 대비 9.1% 높습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 가격 기준. 최저매각가 510,400,000원은 최근 12개월 실거래 평균 680,714,285원의 75.0%입니다.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 매각가 408,320,000원, 3회 유찰 시 326,656,000원으로 제시돼 있습니다.
- 신청채권 충족 여부. 현재 회차에서는 청구액 319,565,322원이 충족되지만, 2회 유찰 시나리오에서는 충족되지 않습니다.
- 말소기준권리 확인. 2016.08.30. 근저당권이 기준이며, 2022.06.24. 채권최고액 변경 및 2024.04.05. 한국주택금융공사로의 권리이전을 함께 확인해야 합니다.
- 토지이용 제한 확인. 준공업지역·철도보호지구·토지거래계약에 관한 허가구역 등 표시된 제한사항을 원문과 대조하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 최신 실거래 자료를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격이 돋보이는 1회 유찰 아파트
이 사건은 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원으로 분석돼 권리구조가 비교적 단순합니다. 말소기준권리는 2016.08.30. 근저당권이고, 그 이후 설정된 근저당권과 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
가격 쪽에서는 현재 최저가 510,400,000원이 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 680,714,285원의 75.0%라는 점이 핵심입니다. 최신 거래도 720,000,000원이고 최근 가격 추세가 9.1% 높아진 상태라, 과거 전체 평균보다 현재 거래 흐름을 기준으로 봐도 가격 경쟁력이 확인됩니다. 권리 인수 0원, 현재 회차 가격은 최근 시세 아래. 이 사건은 권리보다는 실제 입찰가와 현장 상태를 어디까지 보수적으로 반영하느냐가 승부처입니다.
