춘천지방법원 2025타경30560. 강릉시 포남동 892-22의 토지와 단층 주택을 함께 매각하는 사건입니다. 건물은 현재 주택으로 이용 중이고 토지면적은 172.0㎡입니다. 감정가는 228,985,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 160,290,000원으로 감정가의 70%입니다. 말소기준은 2024.09.25. 설정된 강릉남부새마을금고 근저당 132,000,000원이며, 이후의 가압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
권리 구조만 보면 단순하지만, 이 물건의 핵심은 등기 밖 현황입니다. 임차인 신고 내역은 없으나 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 따라서 “임차인 없음”으로 단정하기보다 점유자, 전입세대, 사업자등록, 임대차계약 존재 여부를 직접 확인해야 합니다. 또한 매각물건명세서에는 공부상 면적 53.12㎡와 실측 약 61㎡의 차이, 슬래브지붕과 슬래브 위 강판지붕의 차이가 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30560 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 강릉시 포남동 892-22 · 강원특별자치도 강릉시 용지각길28번길 1-3 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 토지 및 제시외 건물 포함 일괄매각 |
| 이용상태 / 구조 | 주택으로 이용 중 · 벽돌조 슬래브지붕 위 강판지붕 단층 |
| 면적 | 토지 172.0㎡ · 공부상 건물 53.12㎡ · 현황 실측 약 61㎡ |
| 소유자 | 정병욱 (2024.09.25. 소유권이전 · 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 228,985,000원 / 160,290,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 강릉남부새마을금고 / 112,372,995원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2024.09.25. 접수된 을구 5번 강릉남부새마을금고 근저당 입니다. 채권최고액은 132,000,000원이고 토지 포남동 892-22와 공동담보로 설정됐습니다. 이후 등기된 강원신용보증재단 가압류 22,700,781원, 신한카드 가압류 16,640,037원, 소상공인시장진흥공단 가압류 7,561,932원과 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 70% 유찰가지만 시세 할인 여부는 미확정
현재 최저가는 160,290,000원으로 감정가 228,985,000원의 70%입니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 공부상 면적과 감정평가에 사용된 실측면적이 다르므로, 일반적인 동일 면적 주택의 거래가격과 단순 비교하기도 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 160,290,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,044,060원 |
| 1. 근저당 · 강릉남부새마을금고 | 132,000,000원 | 132,000,000원 |
| 2. 가압류 · 강원신용보증재단 | 22,700,781원 | 22,700,781원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 16,640,037원 | 2,545,159원 |
| 4. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 7,561,932원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 178,902,750원 중 157,245,940원이 배당되고 21,656,810원이 미배당됩니다. 신청채권자 청구액 112,372,995원은 현재 회차에서 충족되는 시나리오입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 입지. 국민연금공단 강원지사 서측 인근이며, 주변은 단독주택과 상업·업무용 부동산이 혼재합니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하고, 노선버스 운행과 도로상황을 고려한 교통상황은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 단층 주택으로 이용 중이며 위생설비와 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 172.0㎡, 준주거지역, 평지의 가로장방형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·가축사육제한구역·비행안전제6구역(전술)에 포함됩니다.
- 공시지가. 412,500원/㎡입니다.
- 건축 현황. 공부상 슬래브지붕이나 현황은 슬래브 위 강판지붕이며, 공부상 53.12㎡와 실측 약 61㎡가 다릅니다.
- 원문 불일치 점검. 감정요항표의 공부와의 차이는 없음으로 기재돼 있으나, 매각물건명세서에는 면적과 지붕 차이가 명시돼 있어 관련 원문을 대조해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 주택 이용 중이며 임대관계가 미상입니다. 전입세대열람, 주민등록 점유자, 현장 방문을 통해 실제 점유관계를 확인하세요.
- 면적 확인. 공부상 53.12㎡와 실측 약 61㎡의 차이가 감정가와 향후 담보·매도에 미치는 영향을 확인하세요.
- 제시외 건물 범위. 제시외 건물이 일괄매각에 포함되므로 감정평가서 도면과 현황을 대조하세요.
- 지붕 구조. 공부상 슬래브지붕과 현황 강판지붕의 차이가 적법한 변경인지, 별도 허가나 정리가 필요한지 확인하세요.
- 도로 조건. 토지정보상 도로접면이 세로한면(불)로 기재돼 있으므로 실제 진입로 폭과 차량 통행, 재건축 가능성을 확인하세요.
- 중복 경매등기. 같은 강릉남부새마을금고 명의의 2025타경30560과 2025타경30574 임의경매개시결정이 등기돼 있으므로 진행 관계를 확인하세요.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 인근 포남동 단독주택·토지 거래와 건물 상태를 별도로 조사하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 사건 진행내역을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 현황은 단순하지 않다
이 사건은 말소기준 근저당 이후 권리가 모두 소멸하고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 없어 등기상 인수 0원으로 정리됩니다. 현재 최저가 160,290,000원에서 낙찰되면 실질취득액도 인수액을 더하지 않은 160,290,000원입니다.
그러나 권리 정리가 곧바로 안전한 입찰을 뜻하지는 않습니다. 임대관계가 미상이고, 건물 면적과 지붕 구조가 공부와 현황에서 다르며, 제시외 건물이 포함된 토지·주택 일괄매각입니다. 최근 실거래 자료도 없어 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 권리는 통과, 현황과 가격은 확인 후 판단. 이 물건의 승부처는 말소 여부보다 점유·면적·진입로와 실제 지역 시세를 얼마나 정확히 검증하느냐에 있습니다.
