112,203,000원
춘천지방법원 2025타경30560. 강릉시 포남동 892-22, 용지각길28번길 1-3의 연립/다세대 + 토지 물건입니다. 감정평가상 건물은 벽돌조 슬래브지붕 위 강판지붕 단층으로, 현재 주택으로 이용 중입니다. 토지는 172.0㎡이고, 공부상 건물 면적은 53.12㎡지만 현황 실측면적은 약 61㎡로 조사되어 감정평가액은 실측사정 면적을 기준으로 평가됐습니다.
권리의 기준점은 2024.09.25 설정된 강릉남부새마을금고 근저당권 132,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 강원신용보증재단·신한카드·소상공인시장진흥공단 가압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30560 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 강릉시 포남동 892-22 · 강원특별자치도 강릉시 용지각길28번길 1-3 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 주택으로 이용중 |
| 토지 / 건물 | 토지 172.0㎡ · 공부상 53.12㎡ · 현황 실측 약 61㎡ |
| 건물 구조 | 벽돌조 슬래브지붕 위 강판지붕 단층 · 위생설비 및 난방설비 |
| 소유자 | 정병욱 |
| 감정가 / 최저가 | 228,985,000원 / 112,203,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 112,372,995원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2024.09.25 접수된 을구 5번 강릉남부새마을금고 근저당권입니다. 이후 강원신용보증재단 가압류 22,700,781원, 신한카드 주식회사 가압류 16,640,037원, 소상공인시장진흥공단 가압류 7,561,932원과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 112,203,000원으로 감정가 228,985,000원의 49%입니다. 다만 감정가 대비 할인율은 실거래 시세와 같은 의미가 아닙니다. 이 물건은 2회 유찰된 상태이고, 동일 유형의 최근 거래가격을 직접 대조한 수치가 없으므로 49%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 112,203,000원 | 69,070,592원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 78,542,100원 | 102,174,408원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 54,979,470원 | 125,312,910원 | 0원 |
유찰이 이어지면 채권자 미배당은 69,070,592원에서 102,174,408원, 125,312,910원으로 커지지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 즉 채권자의 미배당 증가와 매수인의 인수부담은 별개의 문제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 112,203,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,370,842원 |
| 1. 근저당 · 강릉남부새마을금고 | 132,000,000원 | 109,832,158원 |
| 2. 가압류 · 강원신용보증재단 | 22,700,781원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 16,640,037원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 7,561,932원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 178,902,750원 중 예상 배당액은 109,832,158원이며, 미배당은 69,070,592원입니다. 현재 회차에서는 강릉남부새마을금고 채권도 전액 충족되지 않지만, 매각물건명세서상 인수권리는 없고 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강릉시 포남동 소재 국민연금공단 강원지사 서측 인근으로, 주변은 단독주택과 상업·업무용 부동산 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고, 노선버스 운행상황과 도로상황을 고려한 제반 교통상황은 양호한 편입니다.
- 토지. 토지면적 172.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 평지·가로장방이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역이며 가축사육제한구역과 비행안전제6구역(전술)에 포함됩니다. 공시지가는 412,500원/㎡입니다.
- 건물. 벽돌조 단층 주택으로 외벽은 페인팅 및 석재붙임, 내벽은 벽지도배 및 타일, 바닥은 타일, 창호는 PVC샷시이며 위생설비와 난방설비가 되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유자와 인도 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
- 면적 확인. 공부상 53.12㎡와 현황 약 61㎡가 다르므로 실측 범위와 제시외 건물의 포함 범위를 대조하세요.
- 지붕 현황. 공부상 슬래브지붕과 달리 현황은 슬래브 위 강판지붕으로 조사되어 있습니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물이 함께 매각되고 제시외 건물이 포함되므로 매각대상 경계를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 주변 거래·현장 상태와 함께 응찰가를 정하세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 채권 미배당은 69,070,592원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미회수액을 매수인이 떠안는 구조로 혼동하지 마세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 직접 대조하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 현황 확인
이 물건은 권리만 보면 정리가 잘 됩니다. 2024.09.25 강릉남부새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없고, 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리가 깨끗하다는 것과 가격이 싸다는 것은 별개입니다. 현재 최저가 112,203,000원은 감정가의 49%까지 내려왔지만 이미 2회 유찰됐고, 임대관계가 미상이며 공부상 53.12㎡와 현황 약 61㎡의 면적 차이, 제시외 건물 포함 조건도 있습니다. 따라서 이 사건은 권리상 인수는 0원, 가격·현황은 보수적으로 검증하는 접근이 맞습니다.
