서울북부지방법원 2024타경112056. 창동 성우스타팰리스 202동 2층 202호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 전유면적은 61.065㎡이고 방3·거실1·주방1·욕실겸화장실2·발코니1 구조로 조사됐습니다. 소유자는 주식회사진현개발입니다.
등기부상 현재 경매의 말소기준은 2024년 1월 8일 유진기업 주식회사의 276,998,000원 가압류입니다. 그 뒤 국민건강보험공단 압류, 강제경매개시결정, 도봉구·국·강동구·송파구 압류 등이 이어졌고, 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 수산업협동조합중앙회·중소기업은행·한국양봉농업협동조합의 근저당은 이미 말소됐습니다.
문제는 등기부 밖의 점유관계입니다. 오종철은 202동 202호에 2019.10.04 전입한 것으로 조사됐습니다. 전입일 자체는 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 “대항력 있음”으로 확정하거나 인수액을 0원으로 처리해서는 안 됩니다. 보증금 규모와 점유·임대차관계가 확인돼야 실제 승계위험을 계산할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경112056 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 도봉로110다길 38, 202동 202호 (창동,성우스타팰리스) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 오피스텔(주거용) · 전유면적 61.065㎡ · 7층 건물 중 2층 |
| 내부구조 | 방3 · 거실1 · 주방1 · 욕실겸화장실2 · 발코니1 |
| 소유자 | 주식회사진현개발 |
| 감정가 / 최저가 | 311,000,000원 / 311,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 294,843,935원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 임차는 별도 확인
과거 근저당은 이미 말소돼 현재 매수인이 인수할 등기상 담보권으로 남아 있지 않습니다. 말소기준은 2024.01.08 유진기업 주식회사의 가압류이며, 그 이후 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 2019.10.04 전입 점유자는 이 기준일보다 앞섭니다. 보증금·확정일자가 미상인 만큼 등기 소멸만 보고 “인수 0원”으로 결론 내리면 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 보증금이 확인돼야 승계액이 나온다
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 오종철 | 202동202호 | 2019.10.04 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
전입일만 놓고 보면 말소기준권리보다 약 4년 이상 앞섭니다. 그러나 보증금·확정일자·구체적인 임대차관계가 확인되지 않았으므로, 보증금 전액 또는 일부가 낙찰자에게 승계된다고 단정할 수도, 반대로 승계액이 0원이라고 단정할 수도 없습니다. 이 사건의 권리분석은 임차보증금 확인 전까지 미완성 상태로 보는 것이 안전합니다.
③ 시세 비교 — 제공 실거래보다 신건 최저가가 높다
성우스타팰리스(828)의 제공 실거래 표본은 전용 61.07㎡, 2층의 2021.08 거래 285,000,000원 1건입니다. 대상 물건은 전용 61.065㎡, 2층으로 면적과 층이 유사하지만 거래시점이 오래된 단일 표본이므로 현재 시세를 정밀하게 확정하는 자료로 보기에는 제한이 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 61.07㎡ | 2 | 285,000,000원 |
현재 감정가이자 최저매각가인 311,000,000원은 제공된 비교값 285,000,000원의 109.1%입니다. 따라서 이 자료만 놓고는 신건을 “시세보다 싸다”거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거가 없습니다. 더구나 임차보증금이 미상이므로 실제 매수인의 실질취득가 자체도 아직 계산할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 311,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,154,000원 |
| 1. 가압류 · 유진기업 주식회사 | 276,998,000원 | 276,998,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 유진기업주식회사 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 28,848,000원 |
위 배당 계산은 제공된 가압류 청구금액을 기준으로 한 시뮬레이션입니다. 국세·지방세 압류 5건은 당해세 해당 시 선순위로 차감될 수 있고, 임차인의 보증금·우선변제권도 확인되지 않았으므로 실제 배당과 잔여액은 달라질 수 있습니다. 따라서 표의 매수인 인수 0원 계산을 임차관계까지 포함한 확정값으로 보아서는 안 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차위험은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 311,000,000원 | 276,998,000원 | 0원 | 28,848,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 248,800,000원 | 244,516,800원 | 32,481,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 199,040,000원 | 195,453,440원 | 81,544,560원 | 0원 |
유찰되면 매각가는 248,800,000원, 199,040,000원으로 내려가지만 이 숫자만으로 “싸진다”고 단정할 수 없습니다. 오종철의 보증금 규모와 승계 여부가 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가가 낮아져도 실질취득비용이 얼마가 되는지 알 수 없기 때문입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 쌍문역(4호선) 남서측 인근. 중·소규모 점포와 근린생활시설, 업무·상업용 건물, 금융기관, 관공서, 아파트와 기존주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입 가능. 인근 노선버스·마을버스 정류장과 쌍문역이 위치하며 대중교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔(주거용)이며 방3·거실1·주방1·욕실겸화장실2·발코니1입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물로 도시가스보일러 난방, 급배수·급탕, 소화전·화재탐지기, 승강기, 옥외 및 1층 주차장 시설이 구비돼 있습니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 12미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·제1종지구단위계획구역이며, 공시지가는 4,620,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없으며 위반건축물 표시도 없습니다.
- 규모. 성우스타팰리스(828)는 60세대, 사용승인일은 2015.12.21입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 오종철의 실제 보증금, 임대차계약서, 확정일자, 점유상태와 배당요구 여부를 매각물건명세서·현황조사 원본과 현장에서 확인해야 합니다.
- 실질취득가부터 계산. 보증금 승계 가능성이 해소되기 전에는 낙찰가만으로 투자수익성을 계산하지 마세요. 보증금 확인 후 낙찰가와 합산해 실질취득가를 다시 계산해야 합니다.
- 가격 비교. 최저가 311,000,000원은 제공 실거래 285,000,000원의 109.1%입니다. 현재 자료만으로는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 5건의 체납액과 당해세 해당 여부를 확인해야 실제 배당순서와 잔여·미배당 규모를 판단할 수 있습니다.
- 공매 교차 확인. 2026.05.14 공매공고가 등기돼 있으므로 한국자산관리공사 공매의 진행 여부와 법원경매와의 관계를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 실제 이용·건축물대장·용도에 따른 취득 및 처분 조건을 원본으로 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금·공매·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “등기 소멸형”만으로 안전하다고 볼 수 없다
이 사건은 등기부만 보면 비교적 단순합니다. 2024.01.08 유진기업 가압류가 말소기준이고, 이후 압류와 강제경매 권리는 매각으로 소멸합니다. 그러나 실제 판단을 어렵게 만드는 것은 2019.10.04 전입한 오종철입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상, 승계액 미상이며, 따라서 낙찰자의 실질취득가도 아직 확정할 수 없습니다.
가격 역시 신건 최저가 311,000,000원이 제공 실거래 285,000,000원의 109.1%입니다. 여기에 세금 압류 5건과 공매공고까지 겹쳐 있습니다. 이 물건의 순서는 명확합니다. 먼저 임차보증금과 세금·공매 관계를 확인하고, 그 다음에 가격을 판단해야 합니다. 지금 단계에서는 “권리 안전·인수 0”이나 “신건 가격이 싸다”는 결론을 내릴 근거가 부족합니다.
