서울북부지방법원 2024타경113981. 도봉구 창동 주공아파트 323동 5층 507호로, 감정평가상 방3·욕실·거실·주방 및 식당·다용도실·발코니·현관 등으로 이용 중인 아파트입니다. 현재 소유권은 2024.04.28 상속을 원인으로 권이옥·권우환·권영희·권중걸· 권중목·권숙녀가 각 6분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 경매의 기준이 되는 권리는 2014.07.18 한국주택금융공사의 채권최고액 1,084,000,000원 근저당권입니다.
그 뒤 2024.10.25 임의경매개시결정이 내려졌고 2024.10.28 등기됐으며, 2024.11.12에는 권중걸의 175,000,000원 가압류가 일부 공유지분에 설정됐습니다. 이 경매개시결정과 가압류는 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 확인된 임차인 권태은 역시 전입일이 말소기준권리보다 훨씬 늦어 매수인에게 보증금을 인수시키는 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경113981 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 해등로 50, 323동 5층507호 (창동,주공아파트) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 79.07㎡ · 방3·욕실·거실·주방 및 식당·다용도실·발코니·현관 · 지상15층 중 5층 |
| 소유자 | 권숙녀·권영희·권우환·권이옥·권중걸·권중목 (각 6분의 1) |
| 감정가 / 최저가 | 748,000,000원 / 748,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 335,249,125원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 사용승인일 | 1990.09.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2014.07.18 한국주택금융공사 근저당권입니다. 채권최고액은 1,084,000,000원이고 채무자는 정경술입니다. 같은 날 한국주택금융공사의 동의 없이 제한물권 설정·압류·가압류·가처분·임대차 등 소유권에 제한을 가하는 행위를 금지하는 주택담보노후연금보증 관련 금지사항등기도 기재돼 있습니다. 현재 경매 배당 계산에서는 매수인 인수액을 0원으로 산정하고 있습니다.
② 임차인 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권태은 | 323동507호 | 2024.10.23 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
권태은의 전입일 2024.10.23은 말소기준권리인 2014.07.18보다 뒤입니다. 따라서 현재 확인된 자료상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 미상이고, 보증기관의 대위·승계 신고도 아닙니다. 배당 시나리오상 매수인 인수는 모든 회차에서 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 시세 비교 — 평균보다 낮고, 동일 면적 거래도 함께 봐야 한다
창동주공3단지(해등마을)는 2,856세대이며 사용승인일은 1990.09.06입니다. 제공된 최근 거래 12건의 평균은 805,166,666원, 최저는 605,000,000원, 최고는 1,040,000,000원입니다. 현재 최저매각가 748,000,000원은 최근 12개월 평균의 92.9%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 71.89㎡ | 3 | 680,000,000원 |
| 2026.08 | 84.41㎡ | 1 | 865,000,000원 |
| 2026.06 | 79.07㎡ | 10 | 880,000,000원 |
| 2026.05 | 79.07㎡ | 5 | 1,040,000,000원 |
| 2026.05 | 71.89㎡ | 4 | 720,000,000원 |
| 2026.04 | 79.07㎡ | 6 | 897,000,000원 |
| 2026.02 | 79.07㎡ | 11 | 850,000,000원 |
| 2026.02 | 84.41㎡ | 5 | 705,000,000원 |
| 2025.10 | 71.89㎡ | 2 | 605,000,000원 |
| 2025.10 | 79.07㎡ | 15 | 845,000,000원 |
| 2025.10 | 79.07㎡ | 15 | 790,000,000원 |
| 2025.10 | 79.07㎡ | 1 | 785,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 805,166,666원 |
여기서 가장 최근 거래만 보면 2026.08의 680,000,000원이지만 면적은 71.89㎡입니다. 이 물건의 거래비교 기준 면적인 79.07㎡의 최근 거래로 좁히면 2026.06 880,000,000원, 2026.05 1,040,000,000원, 2026.04 897,000,000원, 2026.02 850,000,000원 등이 확인됩니다. 따라서 748,000,000원의 신건 최저가는 최근 12개월 전체 평균보다 낮을 뿐 아니라, 제공된 79.07㎡ 거래들과 비교해도 가격 검토 여지가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 748,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,880,000원 |
| 2. 근저당 · 한국주택금융공사 | 1,084,000,000원 | 738,120,000원 |
| 3. 가압류 · 권중걸 | 175,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 748,000,000원 가정 시 집행비용 9,880,000원을 제외한 738,120,000원이 한국주택금융공사 근저당에 배당되는 구조입니다. 채권총액 기준 부족액은 520,880,000원이지만, 이는 배당 부족분이며 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 부족액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 748,000,000원 | 738,120,000원 | 520,880,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 598,400,000원 | 590,016,000원 | 668,984,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 478,720,000원 | 471,532,800원 | 787,467,200원 | 0원 |
이 사건에서는 낙찰가가 내려가도 매수인 인수액이 늘어나는 대항력 임차인 구조가 아닙니다. 현재 회차와 1회·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수 0원으로 계산됩니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수도 0.0회이므로, 제공된 통계만 놓고 반드시 유찰을 기다려야 하는 유형으로 볼 근거는 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 도봉구 창동 소재 지하철1·4호선 창동역 남서측 인근이며, 주변은 아파트단지가 밀집한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 북동측 인근에 지하철1·4호선 창동역과 간선·지선버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식조 철근콘크리트슬래브지붕 지하1층·지상15층 건물의 제5층 제507호이며 사용승인일은 1990.09.06입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 열병합에 의한 지역난방설비, 승강기 등이 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측 왕복6차선, 동측 왕복4차선, 남측 왕복2차선 포장도로가 각각 개설돼 있습니다.
- 토지. 도시지역·제3종일반주거지역이며 공시지가는 3,667,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
- 단지. 창동주공3단지(해등마을)는 2,856세대로, 최근 거래 표본 12건이 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2014.07.18 을구 10번 한국주택금융공사 근저당권을 기준으로 권리순서를 다시 확인하세요.
- 임차인 확인. 권태은의 전입일은 2024.10.23으로 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 관계는 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
- 가격 비교. 단지 최근 12개월 평균 805,166,666원과 함께 79.07㎡ 거래 785,000,000원·790,000,000원·845,000,000원·850,000,000원·880,000,000원·897,000,000원·1,040,000,000원을 중심으로 판단하세요.
- 최신 거래 해석. 2026.08의 680,000,000원 거래는 71.89㎡이므로 이 물건의 79.07㎡와 면적 차이를 반영해야 합니다.
- 금지사항등기. 2014.07.18 주택담보노후연금보증 관련 금지사항등기의 말소·처리 관계를 매각조건 및 등기 원본에서 확인하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 채권 부족액 520,880,000원은 채권자 측 미배당 문제이고, 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — 권리는 안전형, 가격도 신건부터 비교할 수 있다
이 사건은 말소기준 이후 전입한 임차인 1명이 확인되지만 대항력이 없고, 경매개시결정과 후순위 가압류도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시나리오 역시 현재 회차부터 2회 유찰까지 매수인 인수를 모두 0원으로 계산합니다.
가격은 감정가와 최저가가 동일한 신건 748,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 805,166,666원의 92.9%이고, 이 물건과 같은 79.07㎡ 거래도 제공된 표본에서 모두 748,000,000원보다 높은 가격으로 확인됩니다. 다만 가장 최근 단지 거래 680,000,000원은 71.89㎡이므로 면적 차이를 무시해서는 안 됩니다. 권리는 안전형이고, 가격도 신건부터 검토할 근거가 있지만 비교면적과 임차인 세부사항을 원본에서 확인한 뒤 응찰가를 정하는 사건으로 정리할 수 있습니다.
