서울남부지방법원 2025타경10015. 화곡동 화곡팰리스 6층 604호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가 370,000,000원에서 네 차례 유찰돼 최저가는 151,552,000원까지 내려왔습니다. 표면상으로는 감정가의 40.96%에 불과하지만, 이 물건의 가격 판단 기준은 최저가가 아닙니다. 임차인 이예은은 말소기준권리인 2021.04.19. 근저당보다 앞선 2020.06.30. 전입·점유와 2020.06.09. 확정일자를 갖고 있어 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.

현재 회차 매각대금 151,552,000원에서 집행비용 2,921,728원을 먼저 빼면 임차인에게 돌아갈 금액은 148,630,272원입니다. 보증금 275,000,000원과의 차액인 126,369,728원은 배당으로 변제되지 않는 잔액이므로 매수인이 인수하는 것으로 계산됩니다. 따라서 실제 자금 부담은 최저가 151,552,000원이 아니라 151,552,000원 + 126,369,728원 = 277,921,728원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 빠르다

말소기준권리는 2021.04.19. 설정된 주식회사다진투자개발의 근저당권 1,800,000,000원입니다. 이후 등기된 주택도시보증공사 가압류, 국세·지방세 압류, 강제경매개시결정과 임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 그러나 이예은의 임차권등기 자체가 후순위라고 해서 임차인의 대항력까지 사라지는 것은 아닙니다. 임차권등기에 기재된 전입·점유일 2020.06.30.이 말소기준권리보다 앞서므로, 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액은 매수인에게 남습니다.

임차인·점유 관계

확인된 임차권자는 이예은 1명이며, 임차권등기에는 서울보증보험 주식회사가 대위자로 기재돼 있습니다. 서울보증보험은 별도의 실제 임차인이 아니므로 보증금 275,000,000원을 다시 합산하면 안 됩니다. 다만 별도로 표시된 주거 관련 등기사항은 보증금·전입일·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.

② 가격 구조 — 최저가가 내려가도 총액은 거의 그대로

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 유찰로 낙찰가가 내려갈수록 배당액이 줄고, 그만큼 매수인 인수액이 늘어납니다. 이 사건도 현재 회차부터 6회 유찰 가정까지 실질취득액이 약 2.77억~2.78억 범위에 머뭅니다. 즉 최저가 할인은 상당 부분 인수액 증가로 상쇄됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 151,552,000원 가정)

집행비용 차감 후 매각대금 전액이 임차인 배당에 사용돼도 보증금 중 126,369,728원이 남습니다. 근저당권자·주택도시보증공사·서울보증보험의 채권 합계 5,350,000,000원은 배당되지 않는 것으로 계산됩니다. 국세·지방세가 당해세로 우선 차감되면 임차인 배당액이 줄어 매수인 인수액이 더 커질 수 있습니다.

④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 사건상 용도는 근린시설이며, 감정평가 당시 오피스텔로 이용 중입니다. 건물과 토지는 업무시설 건부지로 이용되고 있습니다.
• 입지. 지하철 2·5호선 까치산역 남측 인근으로, 주변에 오피스텔·숙박시설·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 까치산역이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 11층 건물로, 위생·급배수·승강기·기계식 주차장·화재탐지·도시가스 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 화곡동 904-3·904-18 두 필지의 정방형 평지이며, 일반상업지역·지구단위계획구역·중요시설물보호지구에 포함됩니다.
• 도로. 북측 포장도로와 접하고 남서측으로 막다른 도로와 접합니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 입찰가가 아니라 실질취득액으로 비교. 현재 기준 277,921,728원을 출발점으로 자금계획을 세워야 합니다.
• 추가 유찰 효과 제한. 5회 유찰 시 실질취득 277,497,382원, 6회 유찰 시 277,145,879원으로 낙찰가 하락 폭에 비해 총부담 감소가 작습니다.
• 임차인 배당 원본 확인. 이예은의 배당요구·채권양도·대위관계와 배당순위를 매각물건명세서 및 배당요구종기 관련 서류에서 대조해야 합니다.
• 미상 점유관계 확인. 보증금·전입일·확정일자가 확인되지 않은 주거 관련 사항은 현황조사와 주민등록 전입세대 열람으로 보완해야 합니다.
• 세금 우선순위 확인. 국·강서구·부천시 압류의 법정기일과 당해세 여부에 따라 임차인 배당 및 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
• 용도·이용 적합성 확인. 사건 용도는 근린시설이고 현황은 오피스텔 이용이므로 건축물대장, 용도, 전입·사업자등록 및 금융 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 명도와 임차권 정리. 임차권등기와 실제 점유 여부, 서울보증보험의 대위 및 보증금 반환채권 승계 범위를 확인한 뒤 명도비용을 검토해야 합니다.
• 가격 원본 조사. 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 응찰 상한을 정하지 말고 인근 오피스텔·근린시설 거래와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가가 내려가도 인수가 올라간다”

이 사건의 겉모습은 감정가 370,000,000원짜리 물건이 151,552,000원까지 내려온 4회 유찰 물건입니다. 그러나 실제 구조는 전혀 다릅니다. 대항력 있는 임차인 이예은의 보증금 275,000,000원 가운데 126,369,728원이 현재 매각대금으로 변제되지 않아 매수인이 인수할 것으로 추정되고, 실질취득액은 277,921,728원이 됩니다.

한 차례, 두 차례 더 유찰돼 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 늘면서 실질취득액은 약 2.77억 수준에 머뭅니다. 여기에 세금 선순위 여부와 보증금·전입일이 확인되지 않은 주거 관련 사항도 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 감정가 대비 41%라는 할인율이 아니라, 인수액을 포함한 약 2.78억의 실질취득액과 추가 권리변수를 기준으로 판단해야 합니다. 최저가는 낮지만 총부담은 고정되고, 시세 비교 근거도 확보되지 않은 만큼 보수적인 접근이 필요합니다.