서울남부지방법원 2025타경10015. 서울 강서구 화곡동 화곡팰리스 6층 604호입니다. 물건의 표시 용도는 근린시설이며, 감정평가서와 매각물건명세서에는 오피스텔로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 지하 1층·지상 11층 건물의 6층에 위치하고, 소유자는 권순일입니다.

감정가 3.7억원에서 최저가가 약 9,699만원까지 떨어진 숫자만 보면 할인 폭이 커 보입니다. 하지만 이 사건은 낙찰가격과 별도로 선순위 임차보증금의 미배당 잔액을 매수인이 부담하는 구조입니다. 가격 판단의 출발점은 최저매각가가 아니라 실질취득액이어야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기보다 먼저 시작된 임차인의 대항력

을구 3번 주식회사다진투자개발 근저당권은 말소기준권리로서 매각으로 소멸할 권리입니다. 이후 등기된 주택도시보증공사의 가압류와 국세·지방세 압류, 서울보증보험의 강제경매개시결정도 등기상 소멸 예정입니다. 기존 우리은행 근저당권은 이미 말소되어 매수인 인수 대상이 아닙니다.

다만 후순위 등기권리의 소멸과 선순위 임차인의 보증금 인수는 별개의 문제입니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 근저당이나 가압류가 아니라 등기보다 앞서 발생한 임차인의 대항력입니다. 또한 압류등기의 소멸 여부와 실제 세금의 배당순위·부담 문제는 구분해야 합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 잔액 인수가 핵심

확인된 실명 임차인은 이예은 1명입니다. 별도 기재된 '등기사항'은 신원과 임대차관계가 확인되지 않아 독립된 임차인으로 확정하거나 보증금을 합산하지 않았습니다. 동일 임차인에 관한 중복 기재인지, 별도 점유자인지 확인이 필요합니다.

③ 실질취득 분석 — 9,699만원에 사도 총액은 약 2.77억

현재 최저매각가 96,994,000원에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 추정액 2,145,892원을 먼저 차감하고, 임차인에게 94,848,108원이 배당되는 구조입니다. 임차보증금 275,000,000원 중 배당받지 못한 잔액 180,151,892원은 매수인 인수로 계산됩니다.

선순위 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 미배당 잔액을 매수인이 부담하는 구조에서는 낙찰가격이 내려갈수록 임차인에게 돌아갈 배당액도 줄어들 수 있습니다. 따라서 최저가 하락이 곧 실질취득액의 동일한 하락을 의미하지 않습니다. 집행비용과 다른 우선배당 항목이 없다는 단순화 아래, 낙찰가와 인수액의 합계는 보증금 수준에 수렴합니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 떨어져도 인수액은 늘어난다

실질취득 추정액은 각 회차 최저매각가와 제시된 인수 추정액을 합산한 값입니다. 회차별 추정치의 집행비용 세부 계산은 동일한 기준으로 검증되지 않았으므로 금액 차이를 확정적인 절감액으로 해석해서는 안 됩니다. 실제 낙찰가와 배당 결과에 따라 인수액은 변동합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 96,994,000원 가정)

제공된 예상배당에 따른 단순 추정입니다. 집행비용과 임차인 배당으로 매각대금이 전부 소진되며, 후순위 채권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 계산됩니다. 국세·지방세의 실제 우선순위 및 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않아 배당 결과와 임차보증금 인수액이 달라질 수 있습니다.

⑥ 가격 비교 — 감정가 할인율만으로는 판단할 수 없다

감정가는 370,000,000원이고, 현재 최저매각가는 96,994,000원입니다. 하지만 가격 비교에 사용해야 할 실질취득 추정액은 277,145,892원입니다.

등기부에 기재된 2020년 거래가액 275,000,000원은 과거 소유권 취득과 관련된 금액이지 현재 시장가격을 의미하지 않습니다. 감정가 역시 현재 실거래 시세와 동일하다고 볼 수 없습니다. 따라서 실질취득 추정액 277,145,892원이 현재 시세보다 저렴한지, 높은지에 대해서는 아직 확정적인 판단을 내릴 수 없습니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 까치산역(지하철 2·5호선) 남측 인근입니다. 주변에는 오피스텔, 숙박시설 및 각종 근린생활시설이 혼재하며, 감정평가서상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 까치산역이 있습니다. 감정평가서상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 2020.03.27 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 위생·급배수·승강기·기계식 주차장·화재탐지 및 경보설비, 도시가스 개별난방설비가 기재되어 있습니다.
• 용도. 물건 표시상 근린시설이며 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 공부상 용도와 이용상태를 구분하여, 향후 이용 가능 범위 및 주거 관련 사항을 확인해야 합니다.
• 토지·도로. 화곡동 904-3 및 904-18의 2필지 일단으로, 정방형 토지에 업무시설 건부지로 이용 중입니다. 북측 포장도로 및 남서측 막다른 도로와 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·중요시설물보호지구(공항) 등에 해당하며, 원추표면구역과 대공방어협조구역도 기재되어 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 지하철 접근성은 입지 요소이지만, 근린시설의 오피스텔 이용이라는 용도 특성과 선순위 보증금 인수 구조를 함께 고려해야 합니다. 6회 유찰 이력이 있으며 실거래 비교가 확인되지 않아 실제 환금성과 적정가격은 추가 검토가 필요합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 실질취득액 기준으로 판단. 현재 최저가 96,994,000원이 아니라 보증금 인수액을 더한 277,145,892원을 기준으로 가격을 검토해야 합니다.
• 선순위 임차인 권리 확인. 이예은의 전입·점유·확정일자와 임차권등기, 배당요구 및 매각물건명세서의 인수 문구를 원본 대조해야 합니다.
• 대위·양수 관계 확인. 임차권등기상 대위자인 서울보증보험과 임차인 이예은 사이의 보증금반환채권 귀속 및 배당수령 관계를 확인해야 합니다. 보증기관을 별도 임차인으로 중복 계산하지 않아야 합니다.
• 추가 점유관계 확인. 신원·보증금·전입일자가 확인되지 않은 기재 사항이 기존 임차인과 동일한 관계인지, 별도 점유자인지 조사해야 합니다. 대항력과 추가 인수 위험을 임의로 없다고 단정할 수 없습니다.
• 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 3건에 대한 세목·법정기일·당해세 여부를 확인하고, 임차인 배당액 및 매수인 인수액 변동 가능성을 검토해야 합니다.
• 용도와 이용 가능성 확인. 근린시설 표시와 오피스텔 이용상태를 구분하고 건축물대장·현장 이용상태 및 관련 제한을 확인해야 합니다.
• 현재 시세 확인. 감정가와 과거 거래가액만으로 적정가를 판단하지 말고 최근 동일 건물 및 유사 물건의 실거래를 확인해야 합니다.
• 명도 및 추가 비용. 임차권등기와 실제 점유 상태를 확인하고, 보증금 정산·인도 절차·체납 관리비 및 취득 부대비용을 별도로 검토해야 합니다.
• 매각 일정·원본 확인. 2026.10.01 매각기일의 진행 여부와 최종 매각물건명세서, 등기사항전부증명서 및 현황조사를 입찰 전에 재확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가 9,699만원 ≠ 취득비용 9,699만원”

이 사건의 핵심은 6회 유찰이라는 숫자가 아니라 선순위 임차보증금의 인수 구조입니다. 현재 최저매각가 96,994,000원에 낙찰되더라도, 예상배당 후 임차보증금 180,151,892원을 추가로 부담하면 실질취득 추정액은 277,145,892원입니다.

추가 유찰로 낙찰가격이 낮아질 경우에도 미배당 보증금이 증가할 수 있어 총취득비용의 하락 폭은 제한적입니다. 여기에 별도 점유관계와 세금 우선배당 가능성까지 남아 있으므로 현재 수치만으로 인수 위험이 모두 확정되었다고 볼 수도 없습니다.

현재 실거래가가 확인되지 않아 실질취득액이 시세보다 저렴하다는 근거도 없습니다. 근린시설이면서 오피스텔로 이용되는 용도 특성과 6회 유찰 이력을 함께 고려하면, 실질취득액·실제 인수권리·현재 시장가격을 모두 확인하는 것이 핵심입니다. 최저가의 할인율보다 매수인이 최종적으로 부담할 총액에 주목해야 하는 물건입니다.