서울서부지방법원 2025타경52362. 은평구 응암동 진성위메이드 2층 204호입니다. 사건 분류는 근린상가이고, 감정평가상 이용상태는 집합건축물대장 기준 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 박혜진이며 2025년 12월 16일 파산채무자 박혜진의 파산관재인이 청산을 위한 형식적 경매를 개시했습니다. 이 물건의 권리분석에서 핵심은 2019년부터 이어진 임차인 이한울의 대항력과, 현재 매각가에서 그 보증금이 실제로 얼마나 배당되는지입니다.
임차인 이한울은 임대차계약일 2019년 5월 4일, 확정일자 2019년 5월 7일, 전입·점유개시일 2019년 5월 17일이며 보증금은 225,000,000원입니다. 말소기준으로 제시된 주택도시보증공사의 가압류는 2020년 11월 3일이므로 임차인의 전입·점유가 더 빠릅니다. 따라서 미배당 보증금이 생기면 그 잔액은 매수인에게 넘어갈 수 있습니다. 다만 현재 354,000,000원 매각가 가정에서는 보증금이 전액 배당되어 인수액 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52362 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 응암동 749-15 진성위메이드 2층 204호 · 도로명 서울특별시 은평구 가좌로 191 |
| 용도 / 이용상태 | 근린상가 · 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔) 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층, 지상9층 중 2층 · 사용승인 2019.01.24 |
| 실거래 비교면적 | 42.64㎡ |
| 소유자 | 박혜진 |
| 감정가 / 최저가 | 354,000,000원 / 354,000,000원 (신건) |
| 경매개시 | 2025.12.16 · 파산채무자 박혜진의 파산관재인 박문길 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 먼저다
말소기준은 2020년 11월 3일 주택도시보증공사 가압류입니다. 그러나 임차인 이한울의 확정일자는 2019년 5월 7일, 전입·점유는 2019년 5월 17일로 말소기준보다 앞섭니다. 임차권등기 자체는 2021년 8월 9일이지만, 이미 확보한 대항력과 우선변제권을 바탕으로 배당에서 보증금을 전액 받지 못하면 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
| 실제 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 이한울 · 건물 전부 | 225,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 시 승계 현재가 가정 0원 |
② 시세 비교 — 최저가가 최근 거래의 157.3%
진성위메이드의 실거래 비교면적은 42.64㎡이며 최근 12개월 확인 거래는 1건입니다. 2026년 5월 5층 거래가 225,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 225,000,000원입니다. 현재 최저매각가 354,000,000원은 이 최근 시세의 157.3%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 42.64㎡ | 5 | 225,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 42.64㎡ | 1건 | 225,000,000원 |
현재 회차에서는 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득 기준 역시 최저가 354,000,000원입니다. 따라서 비교 기준을 최저가가 아닌 실질취득으로 잡더라도 결과는 같습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래 모두 225,000,000원이므로, 현 회차를 두고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 354,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,756,000원 |
| 1. 임차인 이한울 보증금 | 225,000,000원 | 225,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,046,000,000원 | 123,244,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 파산채무자 박혜진의 파산관재인 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재가 가정에서는 임차인 보증금 225,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액이 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건이 있고 당해세 해당 시 0순위 차감될 수 있으므로, 실제 배당 단계에서는 임차보증금 전액 변제 여부를 다시 확인해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 임차 외 채권 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 354,000,000원 | 123,244,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 283,200,000원 | 53,435,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 226,560,000원 | 0원 | 2,411,840원 |
특히 2회 유찰 시 매각가는 226,560,000원으로 임차보증금 225,000,000원보다 높지만, 집행비용이 먼저 차감되면서 보증금 전액이 배당되지 않아 2,411,840원이 매수인 인수로 계산됩니다. 따라서 유찰이 진행될수록 단순히 낙찰가만 낮아지는 것으로 보면 안 되고, 임차보증금 미배당액까지 함께 봐야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울응암초등학교 서측 인근으로 다세대주택·연립주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재하는 주상혼용지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 있으며 근거리에 지하철 6호선 세절역이 소재합니다.
- 건물. 2019.01.24 사용승인된 지하1층·지상9층 철근콘크리트 건물이며 위생·급배수·난방·승강기·주차장 시설이 구비되어 있습니다.
- 도로·토지. 북동측 약 25미터, 남동측 약 8미터 포장도로와 접하고, 제3종일반주거지역·과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다. 공시지가는 5,802,000원/㎡입니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린상가이지만 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 확인되어 있습니다.
- 거래 표본. 진성위메이드 총 16호 중 동일 비교면적의 최근 12개월 실거래는 1건으로, 가격 판단 시 거래 표본이 얇다는 점을 감안해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 가격부터 검증. 최저가 354,000,000원은 최신 거래·최근 12개월 평균 225,000,000원의 157.3%입니다. 현재 회차는 가격 가점을 줄 구간이 아닙니다.
- 임차보증금 재계산. 이한울의 보증금 225,000,000원은 대항력 있는 채권이므로, 입찰하려는 회차마다 실제 배당 후 미배당액을 다시 계산해야 합니다.
- 2회 유찰 시 인수 확인. 226,560,000원 시나리오에서는 매수인 인수액 2,411,840원이 발생합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있고 당해세 해당 시 0순위 차감될 수 있으므로 실제 배당순위와 금액을 확인해야 합니다.
- 용도·현황 대조. 사건 분류는 근린상가, 감정평가상 이용은 업무시설(오피스텔)이므로 입찰 전 건축물대장과 실제 사용현황을 함께 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “현재 인수 0원”보다 “현재 가격 157.3%”가 더 중요하다
이 물건은 권리관계가 완전히 단순한 물건은 아닙니다. 실제 임차인 이한울이 말소기준보다 앞선 전입·점유와 확정일자를 갖고 있어, 배당에서 보증금이 부족하면 그 잔액을 매수인이 인수합니다. 다만 현재 354,000,000원 매각가 가정에서는 보증금 225,000,000원이 전액 배당되어 인수액은 0원입니다.
그럼에도 현재 회차의 투자 판단을 좋게 보기 어려운 이유는 가격입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 225,000,000원인데, 현재 실질취득은 354,000,000원으로 최근 시세의 157.3%입니다. 게다가 유찰이 진행되면 대항력 임차인의 미배당분이 다시 매수인 부담으로 나타날 수 있습니다. 따라서 이 사건은 현재 회차는 가격 보류, 유찰 이후에는 낙찰가와 임차보증금 인수를 함께 재계산해야 하는 물건으로 보는 것이 일관됩니다.
