서울북부지방법원 2024타경118245. 서울 성북구 돈암동 다온숲 가동 2층 201호, 전용 25.95㎡의 다세대주택입니다. 감정가 245,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저가가 156,800,000원까지 내려왔습니다. 표면적인 최저가만 보면 2026년 6월 동일 면적 실거래 223,000,000원보다 낮아 보입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 입찰가격이 아니라 매수인이 떠안는 임차보증금입니다.

임차인 조수임은 2020년 5월 점유와 주민등록을 갖췄고, 최초 보증금 235,000,000원에 관해 확정일자도 받았습니다. 이 시점은 2022년 9월 14일 압류로 표시된 말소기준권리보다 앞섭니다. 매각물건명세서 역시 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 따라서 임차권등기가 매각으로 말소되는 것과 미배당 보증금의 인수 의무는 구별해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소되는 권리와 인수되는 보증금을 구별

등기상 최초 소유권보존과 신탁관계는 2019년에 시작됐으며, 해당 신탁등기와 관악신용협동조합의 근저당권은 2020년 5월 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석에서 중요한 말소기준은 2022.09.14 국의 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 서울특별시 강서구 압류, 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다.

② 임차인 분석 — 대항력 있는 실제 임차인 1명

임차인의 점유·주민등록은 말소기준권리보다 앞서며, 최초 보증금에 대한 확정일자와 배당요구도 확인됩니다. 이에 따라 대항력과 우선변제권을 가진 임차인으로 분석됩니다. 다만 실제 배당금과 매수인 인수액은 배당절차, 선순위 조세채권, 증액분의 권리순위 등에 따라 달라질 수 있습니다.

강제경매 신청채권자와 임차권자는 모두 조수임입니다. 신청청구액 246,750,000원과 임차보증금 권리 사이의 관계를 확인해야 하며, 이를 독립된 보증금 채무처럼 단순 합산해서는 안 됩니다. 주택도시보증공사의 가압류 청구금액 3,597,500,000원 역시 별도의 채권 청구금액으로, 이 물건의 실제 임차인 수나 매수인 인수보증금에 자동 합산할 금액이 아닙니다.

③ 시세 비교 — 저렴한 최저가, 비싼 실질취득

다온숲은 2019년 12월 준공된 22세대 규모의 다세대주택입니다. 같은 건물의 확인된 실거래는 5건이며, 이 가운데 최근 12개월 거래는 2026년 6월 전용 25.95㎡, 4층, 223,000,000원의 1건입니다. 최근 시세를 판단할 때는 과거 전체 평균보다 이 거래를 우선합니다.

과거 전체 실거래 평균은 253,600,000원이지만 2021년의 고가 거래가 포함되어 있습니다. 최근 12개월 평균은 223,000,000원이며, 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세 지표는 -14.6%입니다. 따라서 시장이 하락하는 상황에서 과거 전체 평균을 가격 판단의 주된 기준으로 삼는 것은 위험합니다.

④ 예상배당표 (매각가 156,800,000원 가정)

제시된 예상배당 기준으로 집행비용 2,995,200원과 임차인 우선변제 153,804,800원에 매각대금이 모두 배분됩니다. 미배당 보증금 81,195,200원은 매수인 인수액으로 계산됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당순위와 금액은 확정 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 특히 보증금 증액분 11,750,000원은 추가 확인이 필요합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락이 실질취득 감소로 이어지지 않는다

이 사건은 대항력 인수형 경매이므로 입찰가가 내려갈수록 임차인에게 배당되는 금액도 줄어들고, 그만큼 매수인이 인수하는 미배당 보증금이 늘어나는 구조입니다.

현재 회차에서 4회 유찰 가정까지 최저가는 크게 낮아지지만, 매수인의 실질취득은 237,995,200원에서 237,204,928원으로 소폭 변하는 데 그칩니다. 집행비용 차이로 금액에 약간의 변동이 있을 뿐, 실질취득은 최초 임차보증금 235,000,000원 부근에 사실상 고정됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 성북구 돈암동 매원초등학교 서측 인근에 있으며, 주변은 공동주택·단독주택·주상용건물·근린생활시설·교육기관·공원이 혼재한 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 버스정류장은 도보 약 5~6분, 지하철 4호선·우이신설경전철 성신여대입구역은 도보 약 11~12분입니다. 대중교통 이용 편의도는 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 5층 건물이며, 승강기와 위생·급배수설비가 설치되어 있습니다. LPG가스보일러 개별난방으로 조사됐습니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.
• 토지·규제. 제1종일반주거지역이며, 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등 관련 규제가 있습니다. 토지면적은 258.0㎡, 공시지가 기준은 3,284,000원/㎡입니다.
• 환금성. 전체 22세대 규모의 다세대주택이고, 최근 12개월 동일 면적 실거래는 1건입니다. 최근 거래 추세가 -14.6%로 하락하고 있어 향후 매각가격과 거래 소요기간을 보수적으로 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 보증금 인수액 검증. 최초 235,000,000원뿐 아니라 갱신 후 총액 246,750,000원에 대한 권리범위·우선순위·예상배당을 명세서와 임대차계약서로 확인해야 합니다.
• 배당표 재검증. 현재 81,195,200원 인수 추정은 235,000,000원 기준입니다. 집행비용·당해세·최우선변제에 따라 실제 배당과 인수액이 달라질 수 있습니다.
• 임차인 권리 유지 여부. 조수임의 점유·전입·확정일자, 임차권등기의 효력과 계약갱신 내용, 미반환 보증금을 확인해야 합니다.
• 채권관계 대조. 임차인과 경매신청채권자가 동일한 조수임이며, 주택도시보증공사의 고액 가압류도 존재합니다. 청구권의 관계와 중복 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 조세채권 확인. 국과 강서구의 압류가 등기되어 있으므로 미납 조세채권의 법정기일 및 배당순위를 확인해야 합니다.
• 시세와 실질취득 비교. 최저가 156,800,000원이 아니라 인수액을 더한 실질취득 237,995,200원 이상을 기준으로 최근 거래 223,000,000원과 비교해야 합니다.
• 현장 및 명도 확인. 실제 점유상황, 임차권등기 유지 여부, 보증금 반환 및 인도조건, 미납 관리비를 현장에서 확인해야 합니다.
• 원본 서류 최종 점검. 매각물건명세서·현황조사서·등기사항증명서, 임대차 관련 서류 및 실제 배당 관련 자료를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가가 낮아져도 보증금은 사라지지 않는다”

이 사건의 핵심은 두 차례 유찰로 내려간 최저가가 아닙니다. 대항력 있는 임차인이 배당받지 못한 보증금을 매수인이 인수한다는 점입니다. 현재 최저가 156,800,000원에 인수액 81,195,200원을 더하면 실질취득은 237,995,200원으로, 최근 실거래 223,000,000원보다 높습니다.

더구나 등기상 갱신 보증금 총액은 246,750,000원으로, 현재 배당계산에 반영된 최초 보증금 235,000,000원보다 큽니다. 증액분의 최종 인수범위가 확정되지 않은 상태에서 가격상 여유가 있다고 판단하는 것은 위험합니다. 최근 거래 추세 -14.6%, 22세대 규모의 제한적인 거래 표본, 평균 4.2회 유찰 이력까지 고려하면 권리위험과 가격위험이 동시에 존재하는 물건입니다.

결론은 입찰 신중·보증금 인수범위 확인 우선. 유찰만 기다리는 전략으로 해결되는 구조가 아닙니다. 임차보증금의 법적 인수범위, 실제 예상배당, 조세채권 순위를 먼저 확정하고 그 결과에 따른 총 취득부담을 최근 시세와 비교해야 합니다.