서울북부지방법원 2024타경118245. 성북구 돈암동 다온숲 가동 2층 201호, 전용 25.95㎡ 다세대주택입니다. 소유자 박성현은 2020년 5월 28일 거래가 235,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 핵심은 근저당이 아니라 임차인 조수임의 선순위 대항력입니다. 조수임은 2020년 5월 25일 점유를 시작하고 2020년 5월 26일 주민등록을 마쳤으며, 2020년 5월 13일 확정일자를 갖췄습니다. 반면 현재 말소기준은 2022년 9월 14일 인천세무서장 압류입니다. 따라서 임차인의 대항력 발생 시점이 말소기준보다 앞서고, 배당으로 보증금을 전액 돌려받지 못하면 남은 금액을 낙찰자가 승계하게 됩니다.
이 사건은 그래서 “최저가 1.96억”만 보면 안 됩니다. 제공된 현재 회차 배당 가정은 임차보증금 235,000,000원을 기준으로 집행비용 3,544,000원을 먼저 제하고 임차인에게 192,456,000원을 배당합니다. 남는 42,544,000원이 매수인 인수액이 되어, 낙찰가와 합친 실질취득은 238,544,000원입니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 인수액이 늘기 때문에 총 취득부담은 보증금 부근에서 크게 내려가지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경118245 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 아리랑로6나길 13-22, 가동 2층201호 (돈암동,다온숲) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 25.95㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 2층 |
| 이용상태 | 현관1·방2·주방1·거실1·욕실겸화장실1·발코니1 |
| 소유자 | 박성현 (2020.05.28. 거래가 235,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 245,000,000원 / 196,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 조수임 / 246,750,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
2019년 설정된 관악신용협동조합 근저당은 2020년 5월 25일 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2022.09.14. 국(인천세무서장)의 압류이며, 이후 주택도시보증공사 가압류, 서울특별시 강서구 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인 조수임의 점유·주민등록은 2020년 5월이므로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 2024년 5월 28일 설정된 주택임차권등기 자체의 순위만 보고 후순위라고 판단해서는 안 됩니다.
② 임차인 — 배당받아도 미배당 잔액을 인수
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조수임 | 제2층 제201호 전부 | 235,000,000원 | 2020.05.26 / 2020.05.13 | 있음 | 있음 | 미배당 잔액 인수 |
또 하나의 확인 포인트가 있습니다. 임차인 조수임은 이 강제경매의 신청채권자 조수임과 동일인으로 기재되어 있습니다. 제공된 조사 내용에도 관계인 가능성 및 가장임차인 여부 확인 필요성이 표시되어 있으므로, 임대차계약 원본과 보증금 지급내역까지 확인하는 편이 안전합니다. 다만 현재 매각물건명세서에는 대항력 있는 임차인으로서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있으므로, 확인 전까지는 인수 위험을 제거해 계산하면 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 1.96억이 아니라 2.385억으로 비교해야 한다
다온숲은 22세대 규모이며 2019년 12월 20일 준공됐습니다. 전용 25.95㎡와 면적이 일치하는 최신 거래는 2026년 6월 4층 223,000,000원입니다. 최근 12개월 거래도 이 1건이라 최근 12개월 평균 역시 223,000,000원입니다. 전체 5건 평균 253,600,000원에는 2021~2022년의 240,000,000원~280,000,000원 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단의 주된 기준으로 삼기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 25.95㎡ | 4 | 223,000,000원 |
| 2022.02 | 25.95㎡ | 4 | 245,000,000원 |
| 2022.02 | 27.31㎡ | 5 | 240,000,000원 |
| 2021.07 | 27.31㎡ | 2 | 280,000,000원 |
| 2021.06 | 27.31㎡ | 2 | 280,000,000원 |
최저가 196,000,000원 자체는 최근 시세의 87.9%지만, 이는 대항력 임차인의 승계액을 제외한 숫자입니다. 현재 인수액까지 더한 실질취득 238,544,000원은 최근 실거래 223,000,000원보다 15,544,000원 높고 약 107.0%입니다. 최근 거래와 과거 거래의 추세도 -14.6%로 하락 방향입니다. 따라서 이 사건에 “시세보다 싸다”는 가격 가점은 줄 수 없습니다.
④ 회차별 실질취득 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 거의 고정
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(80%) | 196,000,000원 | 42,544,000원 | 238,544,000원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 156,800,000원 | 81,195,200원 | 237,995,200원 |
| 3회 유찰 시(51%) | 125,440,000원 | 112,116,160원 | 237,556,160원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 1회 더 유찰되면 낙찰가는 156,800,000원으로 내려가지만 인수액은 81,195,200원으로 증가해 실질취득은 237,995,200원입니다. 3회 유찰 시에도 매각가 125,440,000원에 인수 112,116,160원이 붙어 237,556,160원입니다. 즉 낙찰가 하락이 곧 취득원가 하락으로 연결되지 않습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 196,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,544,000원 |
| 1. 임차인 조수임 보증금 | 235,000,000원 | 192,456,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,597,500,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 조수임 | 246,750,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 가정에서는 매각대금이 집행비용과 임차인 배당으로 모두 소진됩니다. 임차인 보증금 미배당 42,544,000원은 매수인 인수로 계산됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 성북구 돈암동 매원초등교 서측 인근. 공동주택·단독주택·주상용건물·근린생활시설·교육기관·공원이 혼재한 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 버스정류장까지 도보 약 5~6분, 지하철4호선·우이신설경전철 성신여대입구역까지 도보 약 11~12분으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층 201호이며 상·하수도·위생·승강기 설비와 LPG가스보일러 개별난방이 갖춰진 것으로 탐문됐습니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등에 포함되며 공시지가는 3,284,000원/㎡입니다.
- 물건 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 다온숲은 22세대이며 최근 12개월 동일면적 거래가 1건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 4.8회·낙찰률 0.0%여서 환금성은 보수적으로 보는 편이 맞습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 비교. 현재 회차 기준 196,000,000원이 아니라 인수액을 합친 238,544,000원을 최근 실거래 223,000,000원과 비교해야 합니다.
- 임차권등기 보증금 원본 확인. 등기에는 1차 235,000,000원과 2차 246,750,000원이 함께 표시되어 있습니다. 배당요구액과 매각물건명세서의 최종 인수범위를 직접 대조해야 합니다.
- 임차인·신청채권자 관계 확인. 조수임이 임차인이면서 강제경매 신청채권자로 기재되어 있으므로 임대차계약서·보증금 지급자료를 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 2회·3회 유찰 시 낙찰가는 내려가지만 인수액이 각각 81,195,200원·112,116,160원으로 늘어 실질취득은 237,995,200원·237,556,160원에 머뭅니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 과거 거래 대비 -14.6% 흐름입니다. 과거 평균 253,600,000원만 기준으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약·배당요구 및 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 = 싸짐”이 통하지 않는 사건
이 물건은 감정가 245,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 196,000,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 최신 실거래 223,000,000원보다 27,000,000원 낮아 보입니다. 하지만 대항력 임차인의 미배당 보증금 42,544,000원을 더하면 현재 실질취득은 238,544,000원입니다. 최근 시세보다 약 7.0% 높고, 가격 추세도 -14.6%입니다.
더 중요한 점은 추가 유찰이 해결책이 아니라는 것입니다. 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득은 2회 유찰 시 237,995,200원, 3회 유찰 시 237,556,160원으로 거의 고정됩니다. 여기에 임차권등기 원문에는 2차 보증금 246,750,000원도 기재되어 있어 최종 인수범위 확인이 필수입니다. 후순위 등기는 정리되지만 선순위 임차보증금이 가격 메리트를 지우는 구조. 이 사건은 최저가가 아니라 실질취득과 임차보증금 원본을 기준으로 판단해야 합니다.
