서울서부지방법원 2025타경52390. 은평구 갈현동 268-20, 갈현로33길 36-13의 지하층 2호 다세대주택입니다. 감정평가상 이용상태도 다세대주택이며, 전용 비교면적은 44.87㎡입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 선순위 임차인이 존재한다는 사실보다, 그 임차보증금에 관해 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약입니다.
임차인 김소영의 임대차계약일은 2020.10.12, 확정일자는 2020.10.16, 전입·점유개시는 2020.10.29입니다. 반면 말소기준권리인 김명성 근저당권은 2022.05.03 설정됐으므로 원래 권리순서만 보면 임차인이 앞섭니다. 그러나 주택도시보증공사가 “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다”는 확약을 제출해 매수인에게 남는 실질 임차보증금 인수는 0원으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52390 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 갈현동 268-20 지하층2호 · 서울특별시 은평구 갈현로33길 36-13 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 44.87㎡ · 지하층 제2호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조·연와조 평스라브지붕 지상 4층 · 1994.05.16 준공 · 9세대 |
| 소유자 | 백진은 · 2020.11.19 소유권이전 · 거래가액 108,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 123,000,000원 / 123,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 108,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있으나 확약이 핵심
임차인 김소영의 전입·점유개시일 2020.10.29는 말소기준권리 2022.05.03보다 빠르므로 원래는 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 확정일자도 2020.10.16이고 배당요구가 확인되어 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 이후 설정된 김명성·김혜정 근저당, 세금 압류, 경매개시결정 및 근저당권부채권 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 권리 확인
| 임차인 | 사용부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김소영 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.10.29 | 2020.10.16 | 108,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 확약 후 인수 0 |
실제 임차인은 김소영 1명입니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 경매신청 채권자로 나타나며, 확약서에는 “양도전: 임차인 김소영”이라고 기재되어 있습니다. 따라서 동일한 임차보증금 108,000,000원을 임차인과 주택도시보증공사의 별도 보증금처럼 중복 합산해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 확약 전 룰상 인수 | 확약 적용 후 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 123,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 98,400,000원 | 11,771,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 78,720,000원 | 31,096,960원 | 0원 |
11,771,200원·31,096,960원은 배당만 놓고 계산한 룰상 미배당 인수액입니다. 이 사건은 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약이 있어 해당 임차인에 대한 실질 인수액을 0원으로 봅니다.
② 시세 비교 — 숫자는 싸지만 표본의 질을 같이 봐야 한다
청구주택(268-20)에서 비교 가능한 거래는 1건입니다. 2024.02 전용 42.0㎡, 3층이 142,000,000원에 거래됐습니다. 이 값이 평균·최저·최고 및 비교 평균 모두 동일하게 잡힙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.02 | 42.0㎡ | 3 | 142,000,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 142,000,000원 |
현재 최저매각가 123,000,000원은 142,000,000원의 86.6%입니다. 수치만 보면 비교 거래보다 낮습니다. 다만 비교 사례는 3층 42.0㎡이고, 경매 대상은 지하층 44.87㎡입니다. 거래 표본도 1건뿐이며 거래 시점 역시 오래됐기 때문에, 86.6%라는 비율만으로 곧바로 “13.4% 싸다”는 식의 확정적 가격 판단을 하기에는 근거가 약합니다.
③ 예상배당표 (매각가 123,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,522,000원 |
| 1. 임차인 김소영 보증금 · 우선변제 | 108,000,000원 | 108,000,000원 |
| 2. 근저당 · 김명성 | 60,000,000원 | 12,478,000원 |
| 3. 근저당 · 김혜정 | 110,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 108,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 신건 가격에선 집행비용 2,522,000원과 임차보증금 108,000,000원이 먼저 배당되고, 김명성 근저당에는 12,478,000원이 배당되는 계산입니다. 세금 압류 가운데 당해세가 있으면 배당순서와 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대성중학교 동측 인근이며 다세대주택·아파트·학교·소규모 근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·연와조 평스라브지붕 지상 4층 건물의 지하층 제2호입니다. 기본적인 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 완경사 정방형 토지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 192.0㎡, 공시지가는 3,082,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등이 포함됩니다.
- 허가구역. 토지이용계획상 토지거래계약에 관한 허가구역 표시가 있으므로 대상 용도와 적용기간을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. “우선변제권만 주장·대항력 포기·전액 미변제 시에도 임차권등기 말소” 문구가 실제 매각물건명세서에 그대로 반영돼 있는지 원본을 확인하세요.
- 실제 임차인 1명. 김소영 보증금 108,000,000원과 주택도시보증공사 청구액을 별개의 임차보증금처럼 중복 계산하지 마세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 가운데 당해세가 존재하면 배당표가 달라질 수 있으므로 교부청구와 법정기일을 확인해야 합니다.
- 지하층 현장 확인. 채광·환기·습기·누수·곰팡이·배수 상태는 실거래 1건만으로 판단할 수 없는 핵심 가격요소입니다.
- 비교가격 과신 금지. 142,000,000원 거래는 3층 42.0㎡ 1건입니다. 지하층 44.87㎡와 직접 동일시하지 말고 현장 중개가와 추가 거래를 대조하세요.
- 토지이용 제한. 토지거래허가구역 등 토지이용계획상 제한의 실제 적용 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 배당요구 관계를 입찰 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “선순위 임차인 있음”만 보고 포기할 사건은 아니다
이 사건은 표면적으로는 임차인의 전입·확정일자가 말소기준보다 빠른 선순위 임차형입니다. 보증금도 108,000,000원이라 확약이 없다면 유찰될수록 미배당 인수 문제가 커지는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 바로 그 위험을 끊는 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약이 존재합니다. 그래서 현재 신건 123,000,000원뿐 아니라 유찰 시나리오에서도 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 보는 것이 핵심입니다.
가격은 123,000,000원으로 비교 거래 142,000,000원의 86.6%이지만, 비교 표본이 1건이고 그 거래는 3층, 대상은 지하층입니다. 따라서 이 물건은 권리 리스크는 확약으로 상당 부분 정리됐지만, 가격 메리트는 지하층 할인과 실제 환금성을 확인한 뒤 판단해야 하는 사건입니다. 권리만 보면 진입 가능, 가격은 현장 검증이 필요한 구조입니다.
