서울서부지방법원 2025타경52417. 서대문구 홍은동 명지빌라트 2층 201호, 용도는 다세대입니다. 이 사건의 권리분석은 단순한 “신건 2.5억”이 아닙니다. 현재 경매의 말소기준은 2025.12.23. 조미애의 강제경매개시결정인데, 그보다 훨씬 앞선 2024.10.04.에 같은 조미애 명의 주택임차권 230,000,000원이 등기돼 있습니다. 매각물건명세서도 이 임차권에 대해 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
제공된 배당표에서는 조미애에게 배당되는 임차보증금이 0원이고, 230,000,000원 전액이 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 따라서 현재 최저가 250,000,000원에 낙찰된다고 가정하면 확인된 금액만으로도 250,000,000원 + 230,000,000원 = 480,000,000원입니다. 여기에 현황조사상 말소기준보다 앞서 전입한 7명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 최종 부담은 더 커질 가능성을 배제할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52417 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 홍은동 397-35 명지빌라트 2층201호 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) |
| 소유자 | 이금자 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 250,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 조미애 / 250,916,712원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 말소기준 | 2025.12.23. 갑구 6번 강제경매개시결정 · 조미애 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
2019.08.23. 소유권보존 후 같은 날 무궁화신탁 앞으로 신탁등기가 됐고, 그 신탁등기는 2020.08.11. 말소됐습니다. 문제의 핵심은 2024.10.04. 등기된 조미애 주택임차권입니다. 임대차계약은 2020.07.09.부터 확인되고, 주민등록·점유개시는 2020.08.03., 보증금은 증액 후 230,000,000원입니다. 이 권리는 현재 말소기준인 2025.12.23. 경매개시결정보다 앞서므로 매각으로 자동 소멸하는 후순위 권리와 같은 방식으로 취급할 수 없습니다.
② 임차인·전입자 — 확인된 1건 외 7명도 끝나지 않았다
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김용주 | 2019.12.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 위험 미상 |
| 허영숙 | 2020.12.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 위험 미상 |
| 함진숙 | 2021.12.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 위험 미상 |
| 이효빈 | 2022.02.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 위험 미상 |
| 우현옥 | 2023.07.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 위험 미상 |
| 송용성 | 2023.09.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 위험 미상 |
| 송현주 | 2024.01.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 위험 미상 |
| 조미애 | 2020.08.03 | 230,000,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 230,000,000원 인수 |
조미애 외 7명은 전입일이 모두 현재 말소기준일보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이들을 단정적으로 “대항력 있는 임차인”이라고 확정할 수는 없고, 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다. 이 7건의 임대차 여부·점유관계·보증금이 확인되기 전에는 230,000,000원을 최종 인수액 상한으로 볼 수 없습니다.
③ 가격 비교 — 최저가 73.1%만 보면 판단이 뒤집힌다
명지빌라트의 확인된 최근 거래는 2026.03. 342,000,000원 1건입니다. 하지만 해당 거래 전용면적은 58.17㎡, 이 물건의 대상면적은 29.92㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 342,000,000원을 이 물건의 직접 시세로 단정할 수 없습니다.
| 구분 | 면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 경매 대상 | 29.92㎡ | 2층 | 250,000,000원 |
| 2026.03 실거래 | 58.17㎡ | 5층 | 342,000,000원 |
| 현재 확인 실질부담 | 29.92㎡ | 2층 | 480,000,000원+ |
원자료상 최저가 250,000,000원은 최근 거래 342,000,000원의 73.1%로 표시되지만, 이 비율은 230,000,000원 인수액을 포함하지 않은 숫자입니다. 권리비용까지 합친 현재 확인 실질부담은 480,000,000원으로, 면적마저 더 큰 58.17㎡의 유일한 최근 거래 342,000,000원보다 높습니다. 따라서 “최저가가 시세의 73.1%라 싸다”는 결론은 이 사건에 적용할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 250,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,300,000원 |
| 인수 · 조미애 임차보증금 | 230,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 강제경매개시결정 · 조미애 | 250,916,712원 | 245,700,000원 |
| 미배당 | - | 5,216,712원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당가정에서 집행비용 4,300,000원을 제외한 245,700,000원이 신청채권자에게 배당되고, 5,216,712원이 미배당됩니다. 조미애 임차보증금은 배당 0원, 매수인 인수 230,000,000원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 토지·환금성 메모
- 규모. 명지빌라트는 총 7세대, 사용승인일은 2019.07.22입니다.
- 용도. 토지이용상황은 다세대이며, 토지면적은 191.7㎡입니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역에 포함되고 제1종일반주거지역에 접합니다.
- 도로·형상. 완경사·가로장방 형태이며 도로접면은 세로각지(가)입니다.
- 공시지가. 3,968,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·도시지역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함되며, 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 거래표본. 확인된 최근 거래는 1건뿐이고 대상 면적과 일치하지 않아 환금성·시세 판단 표본이 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 조미애 임차권 원본 확인. 230,000,000원 보증금, 주민등록·점유개시 2020.08.03., 임차권등기 2024.10.04. 및 매수인 인수 문구를 등기부와 매각물건명세서 원본에서 재확인해야 합니다.
- 전입자 7명 확인. 보증금·확정일자·실제 점유·임대차관계가 미상입니다. 이 부분이 확인되지 않으면 최종 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 동일인 관계 확인. 조미애가 임차권자이자 신청채권자이므로 채권 발생 경위와 임대차관계를 함께 대조해야 합니다.
- 가격 비교 방식. 250,000,000원을 단독으로 최근 거래 342,000,000원과 비교하지 말고, 최소한 확인된 인수 230,000,000원을 합친 실질부담을 기준으로 판단해야 합니다.
- 면적 불일치. 최근 거래 342,000,000원은 58.17㎡, 대상은 29.92㎡이므로 해당 한 건을 직접 시세로 적용하면 안 됩니다.
맺으며 — “2.5억짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건의 첫 숫자는 250,000,000원이지만, 결론을 만드는 숫자는 그게 아닙니다. 조미애의 임차보증금 230,000,000원이 매수인에게 인수되는 구조이므로, 현재 회차에서 확인되는 실질부담만 480,000,000원입니다. 게다가 말소기준보다 앞서 전입한 7명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다.
최근 거래 342,000,000원이 있기는 하지만 대상 면적과 맞지 않고 표본도 1건뿐입니다. 따라서 최저가가 최근 거래의 73.1%라는 표면적인 할인율은 이 사건의 투자 매력을 설명하지 못합니다. 확인된 인수액만 반영해도 실질부담이 최근 거래금액을 웃돌고, 추가 미상 인수위험까지 남아 있는 물건입니다. 결론은 가격보다 권리 확인이 우선이며, 현재 자료만으로는 보수적으로 접근해야 합니다.