서울북부지방법원 2024타경122909. 서울 중랑구 상봉동 로젠하임 9층 903호, 전용 10.74㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했으며, 신청채권자의 청구액은 162,372,496원입니다. 현재 최저매각가는 감정가 140,000,000원에서 1회 유찰된 112,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 가압류 자체가 아닙니다. 2021년에 전입한 임차인의 보증금 155,000,000원과 그 임차권에 관한 보증기관의 확약입니다. 대항력 발생의 기초가 되는 점유·전입신고가 2023년 가압류보다 앞서므로, 확약이 없었다면 최저가만 보고 입찰해서는 안 되는 물건입니다.
하지만 보증기관이 배당에서 보증금을 모두 회수하지 못하더라도 매수인에 대한 잔존보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하겠다는 확약서를 제출했습니다. 이 때문에 산술상 미배당액과 실제 매수인 인수액을 분리하여 판단해야 합니다. 확약의 적용범위를 원본으로 확인한 뒤에는 가격과 환금성을 중심으로 입찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경122909 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 망우로 275, 9층 903호 (상봉동, 로젠하임) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 10.74㎡ |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 9층 건물의 제9층 제903호 |
| 소유자 | 박명진 (단독소유) |
| 감정가 | 140,000,000원 |
| 최저매각가 | 112,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 162,372,496원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 임차인 | 이유진 · 보증금 155,000,000원 · 대항력 및 우선변제권 있음 |
| 인수 판단 | 보증기관 확약의 대상 및 효력 확인 시 0원 |
| 이용상태 | 도시형생활주택(단지형다세대) |
① 권리 흐름 — 가압류보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준권리는 2023.04.11 비엔케이캐피탈주시회사 가압류입니다. 청구금액은 54,294,763원이며, 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 다만 임차권등기 자체의 매각 소멸과 선순위 임차인의 보증금 인수 문제는 구별해야 합니다.
임차인 이유진은 2021.09.25 점유를 개시하고 2021.09.27 전입신고했으며, 확정일자는 2021.08.31입니다. 따라서 2023년 말소기준권리보다 앞선 임차인으로 대항력과 우선변제권을 가진 상태입니다. 이후 2023.10.13 임차권등기가 이루어졌습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 1.55억과 확약의 효과
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 이유진 제9층 제903호 전부 |
155,000,000원 | 있음 | 있음 배당요구 |
실질 0원 확약 확인 전제 |
| 실제 임차인 | 이유진 1명 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2021.08.29 |
| 확정일자 | 2021.08.31 |
| 점유개시일 | 2021.09.25 |
| 전입신고일 | 2021.09.27 |
| 임차권등기 | 2023.10.13 · 을구 1번 |
| 임차보증금 | 155,000,000원 |
| 배당요구 | 있음 |
| 배당 예상 | 109,632,000원 |
| 산술상 미배당 | 45,368,000원 |
| 확약 적용 후 | 매수인 실질 인수 0원 |
따라서 확약이 이유진의 해당 임차보증금 반환채권 전체에 유효하게 적용되는 것으로 확인되면, 산술상 45,368,000원이 미배당되어도 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 이 효과는 확약 대상 임차권에만 적용되며, 다른 임차권이 있다면 별도의 판단이 필요합니다.
이유진은 실제 임차인 1명으로 확인됩니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자이자 확약서를 제출한 보증기관이며, 별도의 두 번째 실제 임차인으로 계산하지 않습니다. 보증기관의 채권액과 임차보증금을 합산해 실제 임차보증금이 늘어난 것으로 해석해서도 안 됩니다.
최종 확인사항. 입찰 전 확약서 원문과 매각물건명세서를 대조해 보증기관의 권리승계 범위, 원임차인의 잔여 청구 가능성, 임차권등기 말소에 관한 확약의 적용범위를 확인해야 합니다. 확약의 효력이 일부 권리에만 미친다면, 그 밖의 선순위 보증금 반환청구 위험은 별도로 남습니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최신 거래가 중요하다
로젠하임은 2019.04.19 사용승인된 29세대 건물입니다. 동일·유사 소형 평형 실거래 내역은 다음과 같습니다. 전체 거래 평균은 137,500,000원이지만, 가장 최근 거래는 2025.11의 100,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 10.74㎡ | 7 | 100,000,000원 |
| 2024.03 | 11.21㎡ | 9 | 145,000,000원 |
| 2022.03 | 11.07㎡ | 7 | 150,000,000원 |
| 2022.01 | 11.21㎡ | 7 | 155,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 137,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 10.74㎡ | 1건 | 100,000,000원 |
최저매각가 112,000,000원은 전체 실거래 평균 137,500,000원의 81.5%입니다. 과거 평균만 보면 할인된 가격처럼 보입니다. 그러나 이 평균에는 2022년의 상대적으로 높은 거래가 포함되어 있습니다.
최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래가격은 모두 100,000,000원이며, 현재 최저가는 그 112.0%입니다. 최근 거래 추세도 이전 거래 대비 -33.3%로 하락했습니다. 따라서 이 사건을 전체 평균 대비 할인됐다는 이유만으로 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 112,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,368,000원 |
| 1. 임차인 이유진 · 우선변제 | 155,000,000원 | 109,632,000원 |
| 2. 가압류 · 비엔케이캐피탈주시회사 | 54,294,763원 | 0원 |
| 3. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 162,372,496원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 2.1%를 적용한 추정액입니다. 임차보증금 미배당액 45,368,000원은 확약이 없을 경우의 산술상 인수 위험액으로, 확약이 유효하게 적용되는 경우의 실질 인수액 0원과 다릅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 별도 반영되지 않았으며, 실제 배당순위와 배당액은 법원의 배당절차에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수 위험과 가격을 분리하라
보증기관의 확약이 적용된다면 실제 취득부담은 낙찰가 중심으로 판단할 수 있습니다. 반대로 확약이 적용되지 않는다면 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금이 늘어나는 대항력 인수형 구조가 유지됩니다.
| 회차 | 최저가 | 산술상 인수 | 확약 미적용 시 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 112,000,000원 | 45,368,000원 | 157,368,000원 |
| 2회 유찰 시 | 89,600,000원 | 67,412,800원 | 157,012,800원 |
| 3회 유찰 시 | 71,680,000원 | 85,010,240원 | 156,690,240원 |
실질취득액은 각 회차의 최저가와 산술상 미배당 보증금의 합계이며, 실제 인수액으로 확정된 금액이 아닙니다. 확약이 유효하게 적용되면 위 산술상 인수액은 실질적으로 0원이 됩니다. 취득세·명도비·기타 비용은 별도입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상봉역 서측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설·업무시설·판매시설이 혼재한 노선상가지대입니다.
- 교통. 동측 인근에 지하철 7호선·경의중앙선·경춘선 상봉역이 있고, 남동측 망우로변에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 9층 건물이며 위생·급배수·난방·소방·승강기·주차장시설이 설치되어 있습니다.
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 업무시설과 근린생활시설 등이 혼재하는 부지 내에 위치합니다.
- 도로. 남동측 약 35m 망우로, 북동측 약 6m 막다른 도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 과밀억제권역·철도보호지구·가로구역별 최고높이 제한지역 등의 제한사항이 있습니다. 공시지가는 6,131,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이가 없으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 29세대 소규모 건물, 전용 10.74㎡의 초소형 주거공간입니다. 최근 거래 표본이 적고 경매 평균 유찰 9.3회, 낙찰률 0.0%인 점에서 보수적인 재매각 계획이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 대항력 포기, 잔존보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의의 구체적 내용과 적용범위를 확인하세요.
- 임차인 권리 확인. 이유진의 보증금 155,000,000원 중 보증기관 승계 범위와 원임차인의 잔여 권리 여부를 확인하세요. 확약 대상 밖의 권리는 별도 검토 대상입니다.
- 현재 점유 확인. 임차권등기가 있다고 해서 현재 점유 상태까지 확정되는 것은 아닙니다. 현장 점유자 및 인도 가능성을 직접 점검하세요.
- 말소기준 확인. 2023.04.11 가압류 및 2024.12.13 강제경매개시결정의 등기 내용을 원본과 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.10.08 민간임대주택등기와 관련한 등록·임대의무의 현재 상태 및 매수 후 행정상 영향을 확인하세요.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 137,500,000원보다는 최신 거래 100,000,000원과 최근 하락 추세 -33.3%를 우선적으로 고려하세요.
- 유찰 및 환금성. 평균 유찰 9.3회와 낙찰률 0.0%가 나타내는 거래 위험을 반영하여 입찰가와 재매각 계획을 검토하세요.
- 관리비·세금. 공용부분 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 및 취득 관련 비용을 별도로 확인하세요.
- 최종 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 내역, 확약서 및 실거래 원본을 입찰 전에 재확인하세요.
맺으며 — “인수 0원이 곧 저가 매수는 아니다”
이 사건은 선순위 임차인 보증금 155,000,000원이라는 무거운 권리 위험을 보증기관의 확약으로 해소할 수 있다는 점이 특징입니다. 확약이 해당 임차보증금 반환채권에 유효하게 적용되면 매수인 인수액은 0원으로 판단할 수 있습니다.
그러나 권리 위험이 해소되더라도 가격 평가까지 달라지는 것은 아닙니다. 현재 최저매각가 112,000,000원은 최신 실거래 100,000,000원의 112.0%입니다. 최근 거래 추세는 -33.3%이며, 단지 경매 평균 유찰 횟수도 9.3회입니다. 과거 전체 거래 평균보다 최저가가 낮다는 사실만으로 가격 매력을 인정하기 어렵습니다.
반대로 확약이 불완전하다면 미배당 보증금 인수 위험 때문에 실질취득액이 보증금 155,000,000원 수준으로 유지될 수 있습니다. 따라서 확약 검증이 먼저이고, 그다음이 최근 시세를 반영한 입찰가 결정입니다.
결론은 권리 조건부 확인, 현재 가격은 보류입니다. 확약이 확인되어도 1회 유찰된 현 최저가에는 최근 실거래 대비 가격 메리트가 없습니다. 추가 유찰 등으로 가격 조건이 개선되는지를 관찰하되, 초소형 다세대의 환금성과 권리서류 원본 검증을 전제로 접근하는 것이 적절합니다.
