서울북부지방법원 2024타경122909. 상봉동 로젠하임 9층 903호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중인 물건입니다. 등기상 소유자는 박명진이고, 2021.10.01 소유권을 이전받은 뒤 2021.10.08 민간임대주택등기가 기록됐습니다. 말소기준권리는 2023.04.11 비엔케이캐피탈주시회사의 가압류 54,294,763원이며, 이후 2023.10.13 이유진의 주택임차권등기와 2024.12.13 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어집니다.
표면적으로 가장 중요한 권리는 임차보증금 155,000,000원의 이유진 임차권입니다. 임대차계약일은 2021.08.29, 확정일자는 2021.08.31, 점유개시는 2021.09.25, 주민등록일자는 2021.09.27로 모두 말소기준권리인 2023.04.11보다 앞섭니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조지만, 매각물건명세서상 제출된 확약 때문에 이 임차인에 관한 잔존 보증금 인수는 실질적으로 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경122909 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 망우로 275, 9층903호 (상봉동,로젠하임) |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 10.74㎡ · 9층 903호 |
| 소유자 | 박명진 |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 140,000,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 162,372,496원 |
| 말소기준권리 | 2023.04.11 가압류 · 비엔케이캐피탈주시회사 · 54,294,763원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약이 인수구조를 바꾼다
임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이유진 | 제9층 제903호 전부 · 주거 (임차권등기) | 2021.09.27 | 2021.08.31 | 155,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 이유진은 2023.10.13 임차권등기를 했고 배당요구도 한 것으로 정리되어 있습니다. 배당 산식상 현재 최저가 140,000,000원에서는 집행비용 2,760,000원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 137,240,000원이 배당되어 보증금 중 17,760,000원이 남습니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 가격’이 더 중요하다
로젠하임은 29세대, 사용승인일은 2019.04.19이고 비교대상 면적은 10.74㎡입니다. 확인된 실거래는 4건이며 전체 평균은 137,500,000원입니다. 그러나 전체 평균만 보면 가격을 과대평가할 수 있습니다. 최신 거래이자 최근 12개월 거래는 2025.11, 전용 10.74㎡·7층의 100,000,000원 한 건이고, 최근 12개월 평균도 100,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 10.74㎡ | 7 | 100,000,000원 |
| 2024.03 | 11.21㎡ | 9 | 145,000,000원 |
| 2022.03 | 11.07㎡ | 7 | 150,000,000원 |
| 2022.01 | 11.21㎡ | 7 | 155,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 137,500,000원 |
현재 최저가와 확약 반영 실질취득액은 모두 140,000,000원입니다. 전체 거래 평균 137,500,000원과 비교해도 낮지 않고, 더 중요한 최근 12개월 평균 및 최신 거래 100,000,000원과 비교하면 140.0%입니다. 최근 거래가격이 과거 거래군보다 33.3% 하락한 것으로 집계돼 있으므로, 전체 평균만 근거로 “시세보다 싸다”고 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,760,000원 |
| 1. 임차인 이유진 보증금 | 155,000,000원 | 137,240,000원 |
| 2. 가압류 · 비엔케이캐피탈주시회사 | 54,294,763원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 162,372,496원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 산식상 이유진 보증금 미배당액은 17,760,000원입니다. 다만 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 반영하면, 이유진 관련 매수인 실질 인수액은 0원*으로 봅니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 중랑구 상봉동, 상봉역 서측 인근에 위치하며 주변은 근린생활시설·업무시설·판매시설 등이 자리한 노선상가지대입니다.
- 교통. 남동측 망우로변에 버스정류장이 있고, 동측 인근에 지하철 7호선·경의중앙선·경춘선 상봉역이 위치합니다.
- 이용상태. 철근콘크리트구조 9층 업무시설 내 제9층 제903호이며 도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수, 난방, 소방, 승강기, 주차장시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 3필지 일단의 사다리형 토지로 업무시설·도시형생활주택·근린생활시설 부지로 이용 중이며, 남동측 약 35미터 망우로와 북동측 약 6미터 막다른 도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·철도보호지구·상대보호구역·대공방어협조구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 공시지가. 6,131,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 로젠하임은 29세대이고 확인된 실거래는 4건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 9.0회, 낙찰률 0.0%로 나타납니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이유진 관련 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의의 범위와 조건을 매각물건명세서 원문에서 재확인해야 합니다.
- 산식상 인수와 실질 인수 구분. 현재 회차 산식상 미배당은 17,760,000원이지만, 확약 반영 실질 인수는 0원*입니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 137,500,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 100,000,000원을 우선 기준으로 보는 것이 안전합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -33.3%이므로 과거 145,000,000원·150,000,000원·155,000,000원 거래를 현재 가격의 직접 근거로 사용하기 어렵습니다.
- 환금성 확인. 단지 경매 평균 유찰 9.0회, 낙찰률 0.0%라는 지표를 감안해 재매각 가능성과 가격 변동성을 보수적으로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”이 곧 “저가 매수”는 아니다
이 사건의 핵심은 두 문장으로 정리됩니다. 첫째, 이유진은 전입과 확정일자가 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이지만, 주택도시보증공사의 확약으로 이유진 관련 실질 인수는 0원*입니다. 둘째, 그렇다고 현재 140,000,000원이 매력적인 가격은 아닙니다. 실질취득 140,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 100,000,000원의 140.0%이고, 가격 추세는 -33.3%입니다. 여기에 단지 경매 평균 유찰 9.0회와 낙찰률 0.0%까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 권리 인수는 확약으로 정리되지만, 현재 회차 가격과 환금성은 강하게 보수적으로 볼 사건입니다.
