💰 255,000,000원 📊 최근12개월 249,333,333원 ⚠️ 102.3% ✅ 실질 인수 0원
서울서부지방법원 2025타경52442. 은평구 역촌동 블레스타운 6층 601호, 전용면적 29.85㎡의 다세대주택입니다. 권리분석의 핵심은 2024.03.07 등기된 한건희의 주택임차권입니다. 보증금은 250,000,000원, 전입일은 2022.02.25, 확정일자는 2022.01.24로 말소기준권리보다 앞서 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 원칙적으로 배당 부족액은 매수인에게 남을 수 있으나, 이 사건에는 신청채권자가 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출되어 있어 한건희 임차권의 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
다만 이 확약은 한건희 임차권에 한해 적용됩니다. 별도로 조사된 문민욱은 2025.11.21 전입으로 말소기준권리인 2024.09.27 압류보다 늦어 대항력이 없고, 보증금은 미상입니다. 따라서 현재 확인된 자료상 문민욱 때문에 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52442 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 역촌동 57-22 블레스타운 6층 601호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 29.85㎡ · 지상 6층 중 6층 |
| 이용상태 | 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대) |
| 소유자 | 조진숙 |
| 감정가 / 최저가 | 255,000,000원 / 255,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약으로 실질 인수 0원
2018.03.28 설정됐던 수협은행 근저당권 2건은 2019.02.19 이미 말소됐습니다. 현 사건의 말소기준권리는 2024.09.27 은평구 압류입니다. 그보다 앞선 2024.03.07 한건희의 임차권등기는 원칙적으로 매수인 인수 가능성이 있는 선순위 권리입니다. 그러나 신청채권자가 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하더라도 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다.
| 임차인 | 사용부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 문민욱 | 601호 | 2025.11.21 | 2022.01.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 한건희 | 전유부분 전부 | 2022.02.25 | 2022.01.24 | 250,000,000원 | 있음 | 있음 | 확약으로 실질 0원 |
② 유찰 시나리오 — 룰상 인수액과 실질 인수액은 다르다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 255,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 204,000,000원 | 49,656,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 163,200,000원 | 89,884,800원 | 0원 |
49,656,000원·89,884,800원은 선순위 임차권을 통상 규칙으로 계산했을 때의 인수 추정액입니다. 이 사건은 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약이 있어 한건희 임차권의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.
③ 시세 비교 — 신건 255,000,000원은 최근 시세보다 높다
블레스타운(57-22)은 15세대 규모이며, 비교 대상 면적은 29.85㎡입니다. 최근 12개월 평균 거래금액은 249,333,333원, 최신 확인 거래는 2023.03 · 225,000,000원입니다. 현재 최저매각가 255,000,000원은 최근 12개월 평균의 102.3%로, 신건 가격을 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다. 최근 구간과 이전 구간의 추세는 18.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.03 | 29.98㎡ | 4 | 225,000,000원 |
| 2022.08 | 29.7㎡ | 3 | 273,000,000원 |
| 2022.04 | 29.85㎡ | 6 | 250,000,000원 |
| 2021.06 | 29.41㎡ | 5 | 210,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 29.85㎡ | 3건 | 249,333,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 255,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,370,000원 |
| 1. 임차인 한건희 보증금 | 250,000,000원 | 250,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 630,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 신청채권자 청구금액 250,000,000원 중 예상배당은 630,000원, 미배당은 249,370,000원입니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 실제 배당 순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 역촌초등학교 북서측 인근으로 다세대주택·다가구주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 건물. 2018년 3월 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 6층 건물의 6층 601호입니다. 승강기설비·난방설비·급배수설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 북측 및 동측으로 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 대공방어협조구역 및 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 289.5㎡, 공시지가 3,817,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래성. 확인된 실거래는 4건이고, 해당 물건군의 평균 유찰횟수는 1.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의의 적용대상·조건을 매각물건명세서 원문에서 최종 확인해야 합니다.
- 문민욱 보증금 확인. 전입은 말소기준권리 이후여서 대항력은 없지만 보증금 자체는 미상입니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세 존재 여부와 법정기일을 확인해야 실제 배당순서를 확정할 수 있습니다.
- 가격 상한 점검. 현재 최저가 255,000,000원은 최근 12개월 평균 249,333,333원의 102.3%이므로 신건 가격을 시세 할인으로 보지 마세요.
- 최신 거래 공백 주의. 확인된 최신 실거래는 2023.03의 225,000,000원입니다. 입찰 전 현재 매물·실거래를 추가 대조하는 편이 안전합니다.
맺으며 — “선순위 임차권이 있어도, 확약이 있으면 실질 인수는 달라진다”
이 사건의 핵심은 권리표만 보고 250,000,000원 선순위 임차보증금을 그대로 인수한다고 판단하지 않는 것입니다. 한건희는 대항력과 우선변제권이 있는 선순위 임차권자지만, 신청채권자가 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출했으므로 실질 인수액은 0원입니다. 문민욱은 전입이 말소기준권리 이후라 대항력이 없습니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 신건 최저가 255,000,000원은 최근 12개월 평균 249,333,333원보다 높고, 최저가÷최근 시세도 102.3%입니다. 권리 부담이 확약으로 정리됐다고 해서 현재 가격까지 유리한 것은 아닙니다. 권리는 확약으로 정리, 가격은 신건에서 보수적으로. 이 사건의 결론입니다.
