서울서부지방법원 2025타경52449. 합정역 8번출구 서측 인근의 근린시설과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정가와 현재 최저가는 14,603,823,700원으로 같고 아직 유찰되지 않았습니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사엠앤에이치디앤씨이며, 말소기준은 2025.12.31. 접수된 한국증권금융주식회사의 강제경매개시결정입니다. 이후 2026.03.03. 마포세무서장 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부보다 점유관계입니다. 실제 임차인·점유자는 4명이고 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 박유민은 지하1층, 보증금 40,000,000원·월 3,000,000원으로 확인되며 배당요구도 했지만, 배당계산상 우선변제권 없이 보증금 전액이 매수인에게 승계되는 것으로 반영돼 있습니다. 나머지 3명은 말소기준보다 이른 전입·등록일은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 및 승계액을 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52449 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 합정동 383-20 · 서울특별시 마포구 양화로3길 6 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 이용상태 | 1층 및 지층 피씨방 · 2층, 3층, 4층, 옥탑층 공실 |
| 건물 구조 | 철근콩크리트 평스라브지붕 4층 |
| 토지 | 400.1㎡ · 대 · 상업용 · 일반상업지역 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 주식회사엠앤에이치디앤씨 |
| 감정가 / 최저가 | 14,603,823,700원 / 14,603,823,700원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국증권금융주식회사 / 36,903,044,839원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 등기보다 먼저 봐야 할 것은 임차인
과거 근저당권과 압류·경매 등기 대부분은 이미 말소됐고, 2019.03.05. 한국자산신탁주식회사 앞으로 넘어갔던 신탁 소유권도 2025.12.19. 말소돼 현재 소유자에게 귀속됐습니다. 현 경매의 기준점은 그 뒤인 2025.12.31. 강제경매개시결정입니다. 따라서 이보다 앞선 2018~2019년 임차인 전입·등록은 매우 중요합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명, 승계액은 아직 닫히지 않았다
| 임차인 / 점유 | 전입·등록일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 메트로폴리탄개발 주식회사 (이종해) | 2018.09.17 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 박유민 · 지하1층 | 2019.07.10 | 40,000,000원 / 3,000,000원 | 2026.01.22 | 有 | 無 | 40,000,000원 |
| 김영정 | 2018.09.18 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 주식회사 재목 (김재열) · 401호 | 2018.06.14 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
③ 가격·회차 시나리오 — 유찰돼도 인수위험은 별개다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 14,603,823,700원입니다. 1회 유찰 시 11,683,058,960원, 2회 유찰 시 9,346,447,168원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 하지만 박유민 보증금 40,000,000원은 각 회차에서 동일하게 매수인 인수로 계산되고, 보증금 미상 임차인 3명의 위험도 최저가 하락만으로 사라지지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 14,603,823,700원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 148,438,237원 |
| 인수 · 박유민 보증금 | 40,000,000원 | 0원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 한국증권금융주식회사 | 36,903,044,839원 | 14,455,385,463원 |
| 미배당 | - | 22,447,659,376원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
박유민 보증금 40,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인이 인수하는 계산입니다. 보증금 미상 점유자 3명의 배당·인수액과 당해세·최우선변제 등에 따라 실제 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용·건축 리스크 (감정요항표 기준)
- 입지. 합정역 8번출구 서측 인근 상업지대로 숙박시설, 업무용빌딩, 상업시설, 주유소 등이 소재하고 양화로 후면에는 근린생활시설·공동주택·단독주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 2·6호선 합정역이 있습니다.
- 이용상태. 1층 및 지층은 피씨방으로 이용 중이고, 2층·3층·4층·옥탑층은 공실입니다.
- 토지. 400.1㎡, 일반상업지역, 지구단위계획구역·재정비촉진지구에 포함되며 중로3류 (폭 12m~15m)에 접합니다. 공시지가는 15,560,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 건축물대장상 옥상에 판넬 구조 영업용 40㎡ 무단증축이 위반건축물로 표시돼 있습니다.
- 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각하고 제시외 건물도 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 미상 3명 우선 확인. 메트로폴리탄개발 주식회사, 김영정, 주식회사 재목의 보증금, 확정일자, 실제 점유 지속 여부를 확인해야 총 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 박유민 40,000,000원 별도 반영. 현재 계산에서는 매각대금 배당이 아니라 매수인 인수로 잡혀 있으므로 응찰가와 분리해 자금계획에 넣어야 합니다.
- 실질취득액 기준. 현재 회차는 적어도 14,603,823,700원에 40,000,000원을 더한 14,643,823,700원이며, 미상 임차보증금 확인 결과에 따라 더 커질 수 있습니다.
- 위반증축 확인. 옥상 40㎡ 무단증축의 원상복구·이행강제금·사용상 제약 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 공실과 영업공간 분리 확인. 1층·지층 피씨방과 2~4층·옥탑 공실의 실제 인도 범위, 시설물 귀속, 명도 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 임대차 관련 원본을 직접 대조한 뒤 입찰가를 확정해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가보다 인수액의 불확실성이 먼저다”
이 사건은 등기부만 보면 현 경매 이후 권리가 정리되는 비교적 단순한 구조입니다. 그러나 권리분석의 결론은 반대입니다. 실제 임차인 4명 중 3명의 보증금이 미상이고 모두 말소기준보다 앞선 전입·등록일을 갖고 있어 승계금액이 닫혀 있지 않습니다. 박유민의 40,000,000원은 이미 매수인 인수로 계산돼 현재 회차 실질취득액이 최소 14,643,823,700원입니다. 여기에 옥상 40㎡ 무단증축까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 최저가를 먼저 볼 사건이 아니라, 임차보증금 총액과 위반건축물 부담을 먼저 확정해야 하는 사건입니다.
