서울서부지방법원 2025타경52453. 용산구 갈월동 ‘갈월동에이트리움-고려’ 14층 1417호 오피스텔입니다. 감정평가서상 실제 이용도 오피스텔이며, 현 소유자는 백현국입니다. 백현국은 2021.05.18 소유권을 이전받았고 당시 등기부 거래가액은 228,000,000원입니다.
권리분석의 기준점은 2023.09.27 설정된 허영희의 근저당권입니다. 채권최고액은 90,000,000원이며 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후의 압류·경매개시결정·임차권등기는 등기 자체는 매각으로 소멸 대상이지만, 임차권의 대항력에서 발생하는 보증금 인수 문제는 별개입니다. 박선준은 2023.08.25 전입·점유를 시작해 근저당 설정일보다 앞서므로 대항력이 인정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52453 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 용산구 갈월동 101-49 갈월동에이트리움-고려 14층 1417호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용 중 · 철근콘크리트조 21층 건물 내 14층 |
| 소유자 | 백현국 · 2021.05.18 소유권이전 · 거래가액 228,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 274,000,000원 / 274,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 221,079,687원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
핵심 순서는 단순합니다. 박선준의 주민등록·점유개시일은 2023.08.25, 허영희 근저당 설정일은 2023.09.27입니다. 즉 임차인의 대항요건이 말소기준권리보다 앞섭니다. 이후 2025.09.04 주택임차권등기가 마쳐졌고 보증금은 220,000,000원입니다. 매각물건명세서에도 이 임차권에 관해 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입·점유 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박선준 | 건물 전유부분 전부 | 2023.08.25 | 220,000,000원 | 대항력 有 배당요구 미변제 잔액 인수 |
② 가격 판단 — 실거래 비교보다 먼저 ‘인수액’을 봐야 한다
동일 오피스텔의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 수치는 제시되어 있지 않습니다. 따라서 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 현재 확인되는 것은 감정가와 최저가가 모두 274,000,000원이라는 점, 그리고 별도로 220,000,000원의 임차보증금 인수 부담이 계산되어 있다는 점입니다.
따라서 이 사건에서는 ‘최저가 2.74억짜리 오피스텔’로 보면 안 됩니다. 현재 배당 가정대로라면 낙찰자가 실제로 부담하게 되는 취득비용의 핵심은 낙찰대금과 인수 보증금의 합계입니다. 유찰되어 법원 최저가가 낮아지더라도 대항력 임차인의 미변제 보증금 문제를 별도로 계산해야 하므로, 단순 할인율만으로 가격 메리트를 평가하는 방식은 위험합니다.
③ 예상배당표 (매각가 274,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,636,000원 |
| 인수 · 박선준 임차보증금 | 220,000,000원 | 0원 |
| 을구 1번 근저당 · 허영희 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 갑구 19번 경매개시결정 · 박선준 | 221,079,687원 | 179,364,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 311,079,687원 중 269,364,000원이 배당되고, 미배당액은 41,715,687원입니다. 별도로 대항력 임차보증금 220,000,000원이 매수인 인수로 계산되어 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 최저가 하락만 보고 판단하면 안 된다
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 임차보증금 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 274,000,000원 | 41,715,687원 | 220,000,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 219,200,000원 | 95,748,487원 | 220,000,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 175,360,000원 | 138,974,727원 | 220,000,000원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 용산구 갈월동, 지하철 1호선 남영역 동측 인근. 주변은 오피스텔·업무시설·근린생활시설이 혼재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 지하철 1호선 남영역과 4호선 숙대입구역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 21층 건물의 14층 1417호이며 사용승인일은 2004.09.04입니다.
- 도로. 동측 및 북측으로 광대로에 접하고 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 24,520,000원/㎡입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수 확인. 박선준 보증금 220,000,000원의 실제 배당 가능액과 최종 인수 잔액을 매각물건명세서·배당요구·등기부 원본으로 다시 계산해야 합니다.
- 대항력 기준일 확인. 주민등록·점유개시 2023.08.25와 말소기준 근저당 2023.09.27의 선후관계를 원본 서류로 대조하세요.
- 임대차 실체 확인. 임차인 박선준과 경매신청 채권자 박선준이 동일하므로 보증금 지급관계와 실제 임대차 성립 여부를 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 경계. 신건 최저가 274,000,000원만 기준으로 수익성을 계산하지 말고 인수 보증금을 포함한 실질 부담을 기준으로 판단하세요.
- 유찰 시 재계산. 1회 219,200,000원, 2회 175,360,000원으로 하락하더라도 대항력 임차인의 보증금 인수 구조가 그대로인지 반드시 다시 확인하세요.
맺으며 — “최저가가 아니라 인수까지 합쳐 보라”
이 물건의 승부처는 감정가 2.74억이 아닙니다. 박선준이 2023.08.25 전입·점유를 시작했고, 말소기준 근저당은 그보다 뒤인 2023.09.27 설정됐습니다. 이어 2025.09.04 보증금 220,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳐졌습니다. 매각물건명세서 역시 미변제 보증금 잔액의 매수인 인수를 명시합니다.
따라서 현재 회차에서는 최저가 274,000,000원에 보증금 인수 220,000,000원을 함께 놓고 봐야 합니다. 동일 물건의 최근 실거래 비교자료가 없는 만큼 시세 대비 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 권리관계 확인 전에는 가격 할인보다 인수액 확정이 먼저인 사건입니다.
