서울북부지방법원 2024타경123551. 강북구 미아동 두산위브트레지움아파트 206동 1층 101호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트, 동일 단지 실거래 비교 면적은 84.97㎡입니다. 소유자는 황인철이며, 2015.10.30. 소유권이전 당시 등기 거래가액은 435,000,000원이었습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2021.10.05. 설정된 애큐온저축은행 근저당으로 채권최고액은 1,030,800,000원입니다.
이 말소기준보다 뒤에 설정된 티포스코퍼레이션대부 근저당, 국 압류, 임의경매개시결정, 강북구 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 과거 우리은행·현대해상화재보험· 케이디비생명보험·저축은행·대부업체 등의 근저당과 전세권은 이미 등기부상 말소돼 현재의 인수권리로 남아 있지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경123551 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 삼양로27길 95, 206동 1층101호 (미아동,두산위브트레지움아파트) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 동일 단지 비교면적 84.97㎡ · 20층 건물 내 1층 101호 |
| 소유자 | 황인철 · 2015.10.30. 소유권이전 · 거래가액 435,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 770,000,000원 / 770,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 885,783,899원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 2021.10.05. 근저당이 말소기준
핵심은 을구 32번 애큐온저축은행 근저당입니다. 2021.10.05. 접수된 채권최고액 1,030,800,000원의 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 티포스코퍼레이션대부 근저당 39,000,000원과 국·강북구 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인이 인수하는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 76.8%
두산위브트레지움은 1,370세대, 2011.10.31. 사용승인 단지입니다. 비교 대상은 84.95~84.99㎡의 최근 거래 12건이며, 최근 12개월 평균은 1,002,000,000원입니다. 현재 최저매각가 770,000,000원은 이 평균의 76.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.97㎡ | 1 | 940,000,000원 |
| 2026.09 | 84.99㎡ | 7 | 1,000,000,000원 |
| 2026.08 | 84.99㎡ | 5 | 970,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 4 | 1,027,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 9 | 1,097,500,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 10 | 1,050,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 9 | 985,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 10 | 1,000,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 8 | 1,000,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 7 | 947,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 6 | 987,500,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 10 | 1,020,000,000원 |
| 평균 | 84.97㎡ | 12건 | 1,002,000,000원 |
특히 최신 거래는 2026.09. 전용 84.97㎡ 1층에서 940,000,000원에 이뤄졌습니다. 본건 역시 1층이고 현재 최저가는 770,000,000원이므로, 단순히 전체 평균만이 아니라 최신 동일 면적·동일 층 거래와 비교해도 현재 경매가격이 아래에 위치합니다. 최근 12건의 거래 범위도 940,000,000원~1,097,500,000원으로 형성돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 770,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,100,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사애큐온저축은행 | 1,030,800,000원 | 759,900,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사티포스코퍼레이션대부 | 39,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권액은 1,069,800,000원, 예상 배당액은 759,900,000원, 미배당액은 309,900,000원입니다. 신청채권 청구금액 885,783,899원도 현재 회차 예상배당만으로는 전액 충족되지 않습니다. 다만 이 미배당 채권은 매수인 인수액으로 계산되지 않으며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 삼각산중학교 북동측 인근으로, 대단위 아파트단지와 다세대주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 솔샘역이 소재합니다.
- 건물. 2011.10.31. 사용승인된 철근콘크리트구조 20층 건물 내 1층 101호이며, 위생·급배수·도시가스·승강기·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 단지 서측으로 왕복4차선 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 정비구역·재정비촉진지구·과밀억제권역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 4,866,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 특정 임차인은 확인되지 않았지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서·전입세대를 최신 기준으로 대조하세요.
- 가격 기준. 최근 12개월 실거래 평균 1,002,000,000원, 최신 1층 거래 940,000,000원과 현재 최저가 770,000,000원을 함께 비교하세요.
- 말소기준 확인. 2021.10.05. 애큐온저축은행 근저당보다 앞선 존속권리가 새로 확인되지 않는지 원본 등기부를 다시 확인하세요.
- 세금·배당 변동. 국·강북구 압류가 존재하므로 실제 당해세·조세채권 배당순위와 금액은 원본 배당요구 자료로 확인하세요.
- 관리비·명도. 1,370세대 아파트인 만큼 체납 관리비와 실제 점유자의 명도 조건을 관리사무소·현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료의 최신 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 승부처는 점유 확인과 입찰가
이 물건은 현재 확인된 등기만 보면 구조가 분명합니다. 2021.10.05. 애큐온저축은행 근저당이 말소기준이고 그 뒤의 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 동시에 현재 최저가 770,000,000원은 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 1,002,000,000원의 76.8%이고, 2026.09.의 동일 면적 1층 거래 940,000,000원보다도 낮습니다.
다만 권리가 깔끔해 보인다는 이유만으로 점유 문제까지 자동으로 사라지는 것은 아닙니다. 감정평가에는 임대관계가 미상으로 남아 있으므로, 실제 점유자와 전입·대항력 관련 사실관계가 최종 확인돼야 합니다. 등기상 인수 0원과 최근 시세 대비 낮은 최저가가 장점, 미확인 점유관계가 마지막 확인사항인 사건입니다.
