서울서부지방법원 2026타경7. 한강밤섬자이 104동 10층 1003호, 전용 118.28㎡ 아파트입니다. 현재 등기상 소유자는 강헌 2분의 1, 김하진 2분의 1이고, 이번 사건은 강헌 지분에 대한 임의경매입니다. 말소기준은 2023년 8월 1일 강훈의 근저당권 450,000,000원입니다. 이후 강헌 지분에 붙은 울산수산업협동조합 가압류, 케이비캐피탈 가압류, 마포구·울주군 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

문제는 말소기준보다 앞선 임차인입니다. 최길현은 2022년 11월 1일 주민등록·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 갖췄으며, 보증금은 1,350,000,000원입니다. 2024년 12월 16일 주택임차권등기도 마쳤고 배당요구도 한 상태입니다. 따라서 이 임차인은 대항력과 우선변제권을 갖는 것으로 정리돼 있으며, 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 그 부족액을 매수인이 승계합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다

말소기준권리인 강훈 근저당은 2023년 8월 1일이지만, 최길현의 주민등록·점유·확정일자는 모두 2022년 11월 1일입니다. 즉 임차인이 말소기준보다 선순위입니다. 뒤에 설정된 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸하더라도, 선순위 임차보증금의 미배당액은 매수인에게 남습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 미배당 보증금 승계

실제 임차인은 1명입니다. 최길현은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 임차권자로 확인됩니다. 2024년 12월 16일 을구 순위 10번 주택임차권등기가 설정됐고, 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.

③ 실질취득가 — 유찰돼도 약 13.6억원대

표면 최저가는 12억원에서 9억 6,000만원, 7억 6,800만원으로 내려가지만, 낙찰가가 낮아지는 만큼 임차보증금 미배당액이 커집니다. 결과적으로 실질취득 부담은 1,364,400,000원 → 1,362,000,000원 → 1,360,080,000원으로 약 13.6억원대에 머뭅니다. 이 물건은 최저가 하락만 보고 “유찰되면 싸진다”고 판단할 수 없는 전형적인 대항력 임차보증금 인수형입니다.

④ 시세 비교 — 12억이 아니라 ‘지분 + 인수액’으로 봐야 한다

한강밤섬자이 전용 118.28㎡의 최근 12개월 실거래 평균은 2,343,000,000원, 최신 거래는 2026년 5월 2,355,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 과거 거래 구간보다 10.9% 높은 추세입니다.

데이터상 최저가 1,200,000,000원은 최근 12개월 전체 아파트 실거래 평균의 51.2%입니다. 그러나 이번에 취득하는 것은 아파트 전체가 아니라 2분의 1 지분입니다. 따라서 “시세의 절반에 나온 물건”이라는 표현은 가격 메리트가 아닙니다. 오히려 임차보증금 미배당 164,400,000원을 더한 현재 실질취득 부담은 1,364,400,000원으로 높아집니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 1,200,000,000원 가정)

임차인 보증금 부족분 164,400,000원은 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다. 신청채권자 청구액은 390,000,000원이지만 현재 회차 예상배당에서는 신청채권자에게 배당되는 금액이 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 마포구 창전동 소재 지하철 6호선 광흥창역 남서측 근거리에 위치하며, 주변은 아파트·단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 및 근거리에 버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가돼 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 25층 건물의 10층 1003호이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 규제. 제3종일반주거지역이며 과밀억제권역·중점경관관리구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 시장. 한강밤섬자이는 488세대, 2010년 2월 26일 준공이며 전용 118.28㎡ 최근 12개월 평균 거래금액은 2,343,000,000원입니다. 최근 거래 흐름은 과거 구간 대비 10.9% 상승했습니다.
• 환금성. 아파트 자체의 실거래는 확인되지만 이번 경매는 전체 소유권이 아닌 2분의 1 지분이므로, 일반적인 아파트 한 호 전체 매매와 동일한 환금성을 전제할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아니라 실질취득가로 계산. 현재 회차는 1,200,000,000원 낙찰가에 임차보증금 미배당 164,400,000원을 더한 1,364,400,000원이 기준입니다.
• 유찰 착시 금지. 1회·2회 유찰 시 매각가는 내려가지만 인수액이 402,000,000원·592,080,000원으로 증가해 실질취득 부담은 약 13.6억원대에 머뭅니다.
• 지분매각 확인. 취득 대상은 강헌 지분 2분의 1입니다. 김하진 지분 2분의 1은 그대로 남습니다.
• 공유자 우선매수권. 공유자의 우선매수권 1회 제한 조건이 있으므로 입찰 결과와 소유권 취득 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
• 임차인 원본 대조. 최길현의 임대차계약, 전입·점유, 확정일자, 임차권등기 및 관계인 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 배당표 확인. 현재 시뮬레이션상 신청채권자 배당이 0원이므로 실제 배당요구채권·세금·집행비용을 포함한 법원 배당관계를 반드시 재검토해야 합니다.
• 토지거래허가구역 확인. 감정자료상 아파트 대상 토지거래계약에관한허가구역 지정기간이 2026.12.31까지로 기재돼 있습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·배당요구 및 실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “절반 가격”이 아니라 “절반 지분 + 선순위 보증금”

숫자만 보면 최저가 12억원은 최근 12개월 전체 아파트 평균 23억 4,300만원의 51.2%라 눈에 띕니다. 하지만 이번 물건은 전체 소유권이 아닌 강헌 지분 2분의 1입니다. 게다가 그보다 앞선 최길현의 보증금 13억 5,000만원이 있고, 현재 회차에서 배당되지 않는 1억 6,440만원을 매수인이 승계합니다. 그래서 현재 실질취득 부담은 1,364,400,000원입니다.

유찰돼 낙찰가가 내려가더라도 인수액이 커져 실질취득 부담은 약 13.6억원대에 머뭅니다. 여기에 기존 공유자 김하진과의 공유관계, 공유자 우선매수권, 임차인 관계인 여부 확인까지 필요합니다. 이 사건의 승부처는 “12억원짜리 마포 아파트”가 아니라, 선순위 임차보증금이 걸린 2분의 1 지분을 13.6억원대 부담으로 취득할 가치가 있는가입니다.