서울북부지방법원 2024타경123605. 서울 강북구 수유동 서림펠리스 4층 401호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 주식회사어반컨소시엄으로, 2020.07.30. 거래가 200,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 보증금 230,000,000원의 대항력 임차인 유소희입니다. 임대차계약일은 2020.06.30, 확정일자는 2020.07.14, 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2020.07.27입니다.
말소기준은 2022.01.17. 갑구 6번 국의 압류입니다. 임차인의 전입·점유가 이보다 앞서므로 대항력이 인정되는 자료 구조이고, 매각물건명세서에도 2024.02.14. 경료된 을구 8번 주택임차권등기에 대해 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 신건에서 인수액이 0원이라는 사실만 보고 권리가 완전히 소멸형이라고 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경123605 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 인수봉로64길 20, 제4층 제401호 (수유동, 서림펠리스) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 5층 건물 내 제4층 제401호 |
| 건물 | 2010.10.29. 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트 평스라브지붕 |
| 소유자 | 주식회사어반컨소시엄 (2020.07.30. 거래가 200,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 245,000,000원 / 245,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 유소희 / 230,150,100원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
2010년과 2014년에 설정됐던 서울우유협동조합·냉동냉장수산업협동조합·우리은행 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매 권리분석의 기준점은 2022.01.17. 국 압류이고, 그 이후 주택도시보증공사 가압류 882,000,000원, 강북구 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 임차인 유소희의 전입·점유는 기준권리보다 앞섭니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유소희 | 제4층 제401호 전부 | 230,000,000원 | 2020.07.27 | 2020.07.14 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 별도 임차인 아님 |
유소희는 2024.12.23. 배당요구를 했고, 임차권등기에는 대위자 서울보증보험주식회사(강북신용지원단)가 기재돼 있습니다. 다만 이 자료에서 별도의 임차인으로 중복 집계되는 사람은 없으므로 실제 임차인은 1명으로 봅니다. 보증금도 230,000,000원 한 건만 기준으로 분석합니다.
② 실질취득 구조 — 유찰될수록 인수액이 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 권리 포인트 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 245,000,000원 | 0원 | 임차보증금 230,000,000원 전액 배당 가정 |
| 1회 유찰 시 | 196,000,000원 | 37,544,000원 | 미배당 임차보증금 인수 발생 |
| 2회 유찰 시 | 156,800,000원 | 76,195,200원 | 낙찰가 하락분만큼 인수 부담 확대 |
이 물건은 대항력 임차인의 보증금이 유찰 후 낙찰가보다 커지는 순간부터 낙찰가 하락분을 미배당 보증금 인수가 메우는 구조입니다. 즉 196,000,000원이나 156,800,000원이라는 최저가만 보고 총부담도 같은 폭으로 떨어진다고 판단하면 안 됩니다. 대항력 임차인이 전액 배당받지 못하면 그 부족액이 매수인에게 넘어옵니다.
③ 예상배당표 (매각가 245,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,230,000원 |
| 1. 임차인 유소희 보증금 | 230,000,000원 | 230,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 882,000,000원 | 10,770,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 유소희 | 230,150,100원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,230,000원과 임차보증금 230,000,000원이 먼저 반영되고, 주택도시보증공사에 10,770,000원이 배당되는 가정입니다. 채권 미배당액은 1,101,380,100원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 다세대주택이며, 2010.10.29. 사용승인된 5층 철근콘크리트 건물의 4층 401호입니다.
- 입지. 서울우이초등학교 북측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 주택지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 우이신설선 가오리역과 버스정류장이 위치해 대중교통여건은 보통입니다.
- 도로. 토지는 인접 필지 및 도로와 등고 평탄한 사다리형이며 북측 약 4m 도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하)·고도지구(28m 이하)·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 212.0㎡, 공시지가 2,655,000원/㎡이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 선순위 확인. 유소희의 전입·점유 2020.07.27이 말소기준 2022.01.17보다 앞선다는 점을 등기부·현황조사·매각물건명세서 원본에서 다시 대조하세요.
- 회차별 인수액 확인. 신건은 0원이지만 1회 유찰 시 37,544,000원, 2회 유찰 시 76,195,200원의 보증금 인수가 계산됩니다.
- 임차권등기 문구 확인. 을구 8번 주택임차권등기는 보증금 전액이 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 권리입니다.
- 동일인 관계 검증. 유소희가 임차인인 동시에 강제경매 채권자로 나타나므로 임대차계약·배당요구·채권관계를 함께 확인하세요.
- 보증기관 표기 구분. 임차권등기의 대위자 서울보증보험주식회사와 갑구 가압류 채권자 주택도시보증공사를 별개의 등기관계로 구분해 확인하세요.
- 배당표 재계산. 집행비용과 실제 배당순위가 변하면 임차보증금 미배당액과 매수인 인수액도 달라질 수 있으므로 매각 직전 기준으로 다시 계산하세요.
맺으며 — 신건과 유찰 후가 전혀 다른 물건
현재 최저매각가 245,000,000원에서는 임차보증금 230,000,000원이 전액 배당되는 가정이라 매수인 인수는 0원입니다. 여기까지만 보면 단순해 보입니다. 하지만 유소희의 전입·점유는 말소기준 압류보다 앞서고, 매각물건명세서도 미배당 보증금 잔액의 매수인 인수를 명시합니다.
그래서 이 사건은 유찰될수록 단순히 싸지는 물건이 아닙니다. 1회 유찰 시 37,544,000원, 2회 유찰 시 76,195,200원의 인수액이 생깁니다. 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 커지므로 대항력 임차인의 보증금 수준을 중심으로 총부담을 봐야 합니다. 여기에 임차인과 강제경매 채권자가 동일인으로 나타나는 관계까지 확인해야 하므로, 현재 회차 인수 0원이라는 한 숫자보다 임차권의 실체와 배당 구조를 검증하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
