136,191,000원
춘천지방법원 2025타경30581. 동해시 동회동 217-6 토지와 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류돼 있고, 감정 이용상태는 1·2층 주택, 지하층 창고 및 작업실입니다. 시멘트벽돌조 기타지붕 2층 건물이며, 토지는 191㎡입니다. 일반적인 아파트 한 호실과 달리 토지·건물·제시외 건물의 범위와 실제 이용상태를 함께 살펴야 하는 물건입니다.
권리의 기준점은 이소영 소유자가 설정한 2020.05.08. 북삼새마을금고 근저당입니다. 이후 신한카드 가압류와 강제경매개시결정, 동해남부새마을금고의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 앞서 설정됐던 삼성카드·KB국민카드 가압류들은 등기부상 이미 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30581 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 동해시 동회동 217-6 · 강원특별자치도 동해시 신당2길 10 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 1·2층 주택 · 지하층 창고 및 작업실 |
| 건물 구조 | 시멘트벽돌조 기타지붕(샌드위치판넬) 2층 · 외벽 적벽돌 및 치장벽돌쌓기 · PVC샷시 창호 |
| 토지 | 대 191㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 이소영 (2013.06.26. 소유권이전 · 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 194,559,100원 / 136,191,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 신한카드주식회사 / 35,854,876원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.05.08. 북삼새마을금고 근저당권입니다. 2024.12.16. 신한카드 가압류, 2025.05.28. 강제경매개시결정, 2025.06.25. 동해남부새마을금고의 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당 없음으로 명시돼 있습니다.
② 임차·점유 — 인수권리는 없지만 임대관계는 미상
등재된 임차인 조사 내역은 없습니다. 매각물건명세서상 명시된 인수권리도 해당 사항이 없으므로 현재 산정상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서에는 “임대관계는 미상임”이라고 기재돼 있어, 실제 점유자가 소유자인지 제3자인지는 현장에서 확인해야 합니다.
③ 가격 시나리오 — 70%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 136,191,000원으로 감정가 194,559,100원의 70%입니다. 감정가보다 58,368,100원 낮지만, 확인된 실거래 비교표본이 없으므로 이 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 가격 판단은 인근 주택·토지 거래와 건물 상태, 제시외 건물의 효용을 별도로 확인해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 136,191,000원 | 0원 | 2,185,597원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 95,333,700원 | 38,081,036원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 66,733,589원 | 66,166,345원 | 0원 | 0원 |
현재 회차에서는 제공된 채권액이 모두 배당되고 소유자에게 2,185,597원이 남는 구조입니다. 2회 유찰 시에는 38,081,036원, 3회 유찰 시에는 66,166,345원의 미배당이 발생하지만, 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 136,191,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,706,674원 |
| 1. 근저당 · 북삼새마을금고 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 23,588,977원 | 23,588,977원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 신한카드주식회사 | 35,854,876원 | 35,854,876원 |
| 4. 임의경매개시결정 · 동해남부새마을금고(변경 전 북삼새마을금고) | 35,854,876원 | 35,854,876원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,185,597원 |
현재 최저가에서는 제공된 산정상 채권자 미배당이 없고 소유자 잔여가 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 근저당 변경등기 금액에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 동해시 동회동 소재 북평고등학교 북서측 인근이며, 부근은 근린생활시설·단독주택·다가구주택 등으로 형성된 미개발주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근 노선버스 운행상황과 도로상황을 고려한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물 이용. 1·2층은 주택, 지하층은 창고 및 작업실 등으로 이용 중입니다. 위생설비와 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 대 191㎡, 제2종일반주거지역, 평지·사다리형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 197,600원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 모든 축종 제한 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 매각 범위. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물이 포함됩니다. 제시외 건물의 위치·구조·사용 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상이므로 현장 방문과 전입세대 확인 등을 통해 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 대항력 보수 판단. 제3자 점유자가 발견되면 보증금·전입일·확정일자 확인 전까지 대항력 가능·미상으로 판단하세요.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 위치와 현황, 사용 가능성을 감정서 도면 및 현장과 대조하세요.
- 근저당 금액 대조. 최초 채권최고액 36,000,000원과 변경등기 51,600,000원이 함께 확인되므로 최신 채권계산서와 배당요구 내역을 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가의 70%라는 할인율만 보지 말고 인근 토지·주택 거래와 건물 상태를 기준으로 응찰 상한을 정하세요.
- 규제 확인. 상대보호구역과 가축사육제한구역이 향후 이용계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개
이 물건은 말소기준권리가 명확하고 명시된 인수권리와 법정지상권이 없으며, 현재 회차부터 추가 유찰 시나리오까지 매수인 인수액이 0원인 권리 구조입니다. 그러나 감정평가상 임대관계가 미상이고, 1·2층 주택과 지하 창고·작업실로 이용되는 건물, 토지와 제시외 건물을 함께 매수해야 하는 사건입니다.
현재 최저가는 감정가의 70%이지만 실거래 비교 없이 그 수치만으로 싸다고 볼 수는 없습니다. 따라서 결론은 권리는 입찰 검토 가능, 가격과 현장은 보수적으로 확인입니다. 실제 점유관계, 제시외 건물 범위, 근저당 변경금액과 배당표의 차이를 확인한 뒤 현장 가치에 맞는 응찰 상한을 정하는 것이 핵심입니다.
