서울서부지방법원 2026타경50016. 은평구 구산동 엔에스빌라 나동 3층 302호 다세대주택입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 287,000,000원이고, 매각기일은 2026.09.29.입니다. 현재 소유자는 강성순으로, 2014.03.31. 김정문과 강성순이 각 2분의 1 지분을 취득했다가 2019.02.18. 김정문 지분 전부가 강성순에게 이전됐습니다.
등기만 놓고 보면 현재 경매의 말소기준은 2025.06.26. 문현모 가압류 220,000,000원입니다. 뒤이어 2026.01.09. 같은 채권자 문현모의 강제경매개시결정이 기입됐고, 두 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 하나은행·국민은행·신한은행 근저당과 여러 압류·가압류는 이미 등기부상 말소돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50016 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 구산동 188-39 엔에스빌라 나동 3층302호 |
| 도로명 | 서울특별시 은평구 갈현로15길 12-5 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택 |
| 소유자 | 강성순 |
| 감정가 / 최저가 | 287,000,000원 / 287,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 232,657,534원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건 내 제3층 제302호 |
| 단지 규모 | 엔에스빌라나동 · 8세대 · 2003.03.06. 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 가압류
현재 경매와 직접 연결되는 말소기준권리는 갑구 15번 문현모 가압류입니다. 청구금액은 220,000,000원이고 2025.06.26. 접수됐습니다. 이후 2026.01.09. 강제경매개시결정도 같은 문현모 명의로 기입됐으며, 두 권리는 매각으로 소멸합니다.
다만 말소기준권리보다 훨씬 앞선 2003.05.31. 전입 임차인이 확인되므로, 이 사건은 “등기 권리 소멸 = 인수 0원”으로 단순화하면 안 됩니다. 임차인의 보증금이 확인되지 않는 이상 매수인 실질취득비용도 확정할 수 없습니다.
② 임차인 — 보증금 미상이 가장 큰 변수
| 임차인 | 신고 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김영미 | 나동 301호 | 2003.05.31 | 미상 | 2026.03.04 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
배당요구는 2026.03.04. 접수됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 보증금 규모와 배당가능액을 모르면 미배당 보증금이 얼마인지 계산할 수 없고, 따라서 실질취득가를 287,000,000원으로 고정해 비교할 수도 없습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
엔에스빌라나동은 8세대, 2003.03.06. 준공으로 확인되며 대상면적은 72.96㎡로 제시돼 있습니다. 다만 면적 매칭은 일치하지 않는 것으로 표시돼 있고, 비교 가능한 실거래 금액은 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 287,000,000원이 최근 시세보다 싼지 비싼지를 판정할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 287,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,818,000원 |
| 2. 갑구 15번 가압류 · 문현모 | 220,000,000원 | 220,000,000원 |
| 3. 갑구 16번 경매개시결정 · 문현모 | 232,657,534원 | 62,182,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제시된 배당 시나리오 기준 채권총액은 452,657,534원, 배당액은 282,182,000원, 미배당은 170,475,534원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 임차인 보증금이 미상이므로 배당표상 매수인 인수 0원을 실제 인수 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주변환경. 서울시 은평구 구산동 구산중학교 남측 인근으로, 주변은 다세대·연립주택 등이 주로 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 직선거리 약 750m 지점에 지하철 6호선 구산역이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건 내 제3층 제302호이며, 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 273.0㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 3,120,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 공부·현황 차이 — 서류 대조가 필요한 물건
감정요항표에는 공부상 건축물현황도의 위치와 현황 위치가 상이하다고 적혀 있습니다. 또 등기사항전부증명서에는 4층 건물로 기재돼 있으나, 층별 내역·건축물대장 및 현황은 5층 건물로 확인된다고 기재돼 있습니다.
한편 2026.03.31. 감정인의 사실조회 회신서에 따르면 공부와 현황을 일치시켰다고 되어 있습니다. 두 기록을 함께 보면, 입찰 전 감정평가서의 내부구조도·건축물현황도·건축물대장을 서로 대조해 실제 302호의 위치와 표시가 최종적으로 일치하는지 확인할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 김영미의 보증금이 미상이므로 매각물건명세서와 배당요구 관련 서류에서 보증금 규모를 확인해야 합니다.
- 점유호수 확인. 경매대상은 302호인데 임차인 신고 점유부분은 301호입니다. 실제 대상호수 점유 여부를 반드시 대조해야 합니다.
- 대항력 확인. 전입일 2003.05.31.은 말소기준 2025.06.26.보다 빠릅니다. 인수 가능성을 전제로 보수적으로 검토해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 금액이 없으므로 감정가 287,000,000원의 시세 적정성을 별도로 확인해야 합니다.
- 공부·현황 대조. 건축물현황도 위치 차이와 4층·5층 기재 차이를 감정평가서 및 건축물대장 원본으로 확인해야 합니다.
- 배당구조 확인. 현재 회차에서도 170,475,534원의 미배당이 발생하는 시나리오이므로 배당요구채권과 실제 채권액을 원본에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “말소되는 권리”보다 “미상 임차보증금”이 중요하다
이 사건의 등기구조 자체는 비교적 명확합니다. 2025.06.26. 문현모 가압류가 말소기준이고, 뒤의 강제경매개시결정까지 매각으로 소멸합니다. 그러나 그보다 22년 이상 빠른 2003.05.31. 전입 임차인이 있고 보증금이 확인되지 않습니다.
게다가 임차인의 신고 점유부분은 301호, 경매대상은 302호이며, 감정자료에도 공부와 현황의 위치 차이 및 건물 층수 기재 차이가 나타납니다. 실거래 비교자료도 없어 신건 최저가 287,000,000원이 시장가격보다 유리하다고 판단할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 보증금·점유호수·공부현황을 원본으로 확정하기 전에는 입찰가를 정할 단계가 아닙니다. 권리의 핵심은 “소멸 여부”가 아니라 실제로 얼마를 더 떠안을 수 있는지입니다.
