서울북부지방법원 2025타경2446. 서울 노원구 상계동, 지하철 4호선 상계역 남서측 인근에 위치한 다가구주택과 토지의 일괄매각 사건입니다. 토지면적은 93.0㎡이며, 건물은 지층과 지상 2층으로 구성되어 있습니다. 감정평가서상 지층과 1층은 각각 2가구, 2층은 1가구로 이용되는 구조입니다.
등기부만 보면 말소기준은 비교적 명확합니다. 2024.11.07 주식회사해방새대부 근저당권이 기준이고, 이후 설정된 우리금융캐피탈·전북은행 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 다가구주택에서는 등기상 채권보다 임차인의 전입 시점, 실제 점유, 보증금, 배당 여부가 낙찰자 부담을 결정하는 핵심 변수가 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경2446 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 노원구 상계동 389-341 도로명주소: 서울특별시 노원구 상계로23가길 13-1 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 토지면적 | 93.0㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 |
| 건물구조 | 연와조 평스라브 지상 2층, 지층 포함 |
| 사용승인 | 1991.05.08 |
| 이용상태 | 지층 2가구 · 1층 2가구 · 2층 1가구 |
| 소유자 | 박경호 (2020.08.21 소유권이전) |
| 감정가 | 920,850,000원 |
| 최저매각가 | 736,680,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 | 주식회사해방새대부 |
| 청구금액 | 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 점유 관련 조사 | 김경애 · 정지남 · 이은혜 · 김재범 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 선순위 전입이 남는다
말소기준권리는 2024.11.07 접수된 을구 10번 근저당권입니다. 채권자는 주식회사해방새대부이고 채권최고액은 320,000,000원입니다. 해당 근저당권은 토지와 공동담보로 설정되어 있습니다. 이후 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다.
기존 농업협동조합중앙회, 노원새마을금고, 주식회사제이씨제이대부, 조영욱, 주식회사산앤들대부의 근저당권은 등기부상 이미 말소되었습니다. 주식회사 미스티 등의 과거 가압류도 말소된 상태입니다. 따라서 현재 권리분석의 중심은 해방새대부 근저당권과 그보다 먼저 전입한 점유자입니다.
② 임차인·점유자 분석 — 전입 시점과 보증금 확인이 핵심
현황조사 및 매각물건명세서 등에서 확인되는 임차·점유 관련 인원은 4명입니다. 보증금은 모두 확인되지 않았으며, 전입 시점상 말소기준보다 앞선 인원은 2명입니다. 실제 임대차관계와 보증금, 우선변제 범위를 분리해 확인해야 합니다.
| 성명 / 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김경애 지층 |
2017.06.15 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 확인 필요 |
| 정지남 1층 101호 |
2020.12.08 | 2025.02.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 확인 필요 |
| 이은혜 2층 |
2025.04.22 | 2025.02.28 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 해당 없음 | 2025.09.17 신청 |
| 김재범 102호 |
2025.02.28 | 미상 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 해당 없음 | 확인 필요 |
대항력 표시는 말소기준일과 전입 시점의 관계를 중심으로 한 잠정 분석입니다. 실제 대항력 성립에는 임대차관계, 주택 인도 및 점유의 계속 여부 등에 대한 추가 확인이 필요합니다. 확정일자만으로 우선변제권이나 배당순위가 확정되는 것은 아닙니다.
③ 가격과 실질취득 — 80% 최저가의 착시
감정가 920,850,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 736,680,000원입니다. 감정가 대비 80% 수준으로 낮아졌지만, 이 수치만으로 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다.
해당 물건은 다가구주택으로, 선순위 전입자의 보증금 인수가 발생하면 낙찰가 외에 추가 부담이 발생할 수 있기 때문입니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 회수하지 못하는 구조에서는 낙찰가가 낮아져도 인수액이 늘어나 실질취득 부담이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 736,680,000원 가정)
현재 최저매각가를 기준으로 산정한 예상배당입니다. 아래 금액은 등기상 채권최고액과 청구금액 등을 반영한 계산상 배당모형으로, 임차인의 보증금과 우선변제, 당해세 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당표 및 매수인 인수액과 구별해야 합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | — | 9,766,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사해방새대부 | 320,000,000원 | 320,000,000원 |
| 2. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 43,751,312원 | 43,751,312원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 전북은행 | 8,588,185원 | 8,588,185원 |
| 잔여 · 소유자 교부 (모형상) | — | 354,573,703원 |
주식회사해방새대부의 320,000,000원은 등기상 채권최고액을 기준으로 반영한 금액이며, 경매 신청 청구금액 180,000,000원과 구별해야 합니다. 실제 채권액·배당액은 달라질 수 있습니다. 소유자 잔여 354,573,703원 역시 선순위 임차보증금, 최우선변제 및 당해세 등이 반영되지 않은 계산값입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 인수 위험은 남는다
| 회차 | 매각가 가정 | 모형상 미배당 | 소유자 잔여 | 실제 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (80%) | 736,680,000원 | 0원 | 354,573,703원 | 미확정 |
| 2회 유찰 (64%) | 589,344,000원 | 0원 | 208,711,063원 | 미확정 |
| 3회 유찰 (51%) | 471,475,200원 | 0원 | 92,020,951원 | 미확정 |
회차별 금액은 시나리오상의 계산값이며 실제 유찰, 최저매각가 또는 배당액을 확정하는 값이 아닙니다. 소유자 잔여액도 실제 배당을 보장하지 않습니다. 임차보증금과 법정 우선배당이 반영되면 결과가 달라질 수 있습니다.
2회 유찰 가정에서는 매각가가 589,344,000원, 3회 유찰 가정에서는 471,475,200원으로 내려갑니다. 그러나 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금을 인수하는 구조라면 낙찰가의 하락분이 그대로 실질취득비용 절감으로 이어지지 않을 수 있습니다. 선순위 보증금이 낙찰가보다 큰 경우에는 인수액 증가로 실질취득 부담이 보증금 수준에 머물 수도 있습니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 노원구 상계동 상계역 남서측 인근입니다. 주위는 단독주택·다세대주택·아파트단지·근린생활시설·학교 등이 혼재하며, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 대상 부동산까지 차량통행이 가능하며, 인근에 지하철 4호선 상계역과 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통사정은 보통으로 판단되었습니다.
- 건물. 1991.05.08 사용승인된 연와조 평스라브 2층 건물입니다. 외벽은 적연와 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 하이샷시이며, 급배수·급탕·위생·도시가스 설비를 갖추고 있습니다.
- 임대구성. 지층과 1층은 각각 2가구, 2층은 1가구로 이용됩니다. 다가구주택 특성상 개별 점유공간의 실제 임대차관계와 보증금, 전입세대 현황을 종합적으로 확인해야 합니다.
- 토지. 면적은 93.0㎡, 지목은 대이며 평지의 정방형 토지입니다. 도로접면은 세로한면(가), 개별공시지가는 2,949,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역 등에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부 및 거래 관련 제한도 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 공부·건물상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 실제 유지관리 상태와 내부 수선 필요성은 현장 확인 대상입니다.
- 환금성. 상계역 인근의 주거지역에 위치하지만, 다가구주택은 아파트와 달리 토지·건물 상태, 임대수익, 보증금 승계 및 명도 가능성에 따라 매수 수요와 매각가격의 편차가 발생할 수 있습니다.
⑦ 입찰 전 반드시 확인할 사항
- 김경애 보증금 확인. 2017.06.15 전입한 지층 점유자의 임대차계약서, 실제 점유, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 대항력 가능성과 미배당액 인수 여부가 핵심입니다.
- 정지남 보증금 확인. 2020.12.08 전입, 2025.02.28 확정일자 관련 자료를 대조하여 보증금과 우선변제 요건, 배당 가능성 및 잔여 인수액을 파악해야 합니다.
- 전체 점유관계 확인. 층별 이용 가구와 조사된 점유자 명단을 대조하고, 전입세대열람·현황조사·매각물건명세서 및 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 이은혜 배당요구 확인. 2025.09.17 배당요구 내용과 보증금, 확정일자, 전입일 및 실제 우선변제 요건을 함께 검토해야 합니다.
- 배당표 재계산. 선순위 및 최우선변제 임차보증금, 실제 채권액, 집행비용과 당해세를 반영하여 채권자 배당과 매수인 인수액을 다시 산정해야 합니다.
- 실질취득가 검증. 최저매각가 736,680,000원이 아니라 낙찰가에 인수보증금 및 기타 취득부담을 더한 금액을 기준으로 입찰상한을 검토해야 합니다.
- 시세 조사. 인근 비교 가능한 다가구주택의 최근 거래가격과 토지가치, 실제 임대차 구성, 수선비용 등을 확인한 후 실질취득가와 비교해야 합니다.
- 명도·현장조사. 임대차관계 및 실제 점유자를 확인하고 명도 협의, 건물 수선, 공과금·관리 관련 미납 여부 등 후속 부담을 점검해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 건물과 토지의 일괄매각 범위 및 공동담보 관계를 등기사항전부증명서와 매각물건명세서 원본으로 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — “80% 최저가보다 선순위 보증금이 먼저다”
이 사건은 감정가 920,850,000원에서 한 차례 유찰되어 736,680,000원까지 최저가가 내려온 다가구주택 경매입니다. 말소기준권리와 후순위 등기상 권리의 소멸 관계는 비교적 명확합니다.
그러나 김경애와 정지남의 선순위 전입 및 미상 보증금이 남아 있습니다. 실제 대항력이 인정되고 보증금이 충분히 배당되지 않으면 낙찰자가 추가 부담을 인수할 수 있습니다. 따라서 계산상 매수인 인수 0원이라는 결과를 실제 위험이 없는 것으로 해석할 수 없습니다.
더욱이 실거래 시세를 확인하지 못한 상태에서는 낙찰가와 실질취득가 가운데 어느 금액이 적정한 투자 가격인지도 판단하기 어렵습니다. 유찰로 가격이 내려간 사실은 확인되지만, 권리 부담을 포함한 최종 취득비용이 내려갔는지는 아직 알 수 없습니다.
결론은 권리 보완 전 입찰 보류. 이 물건의 승부처는 추가 유찰을 기다리는 것만이 아니라, 선순위 점유자의 보증금을 정확히 확인하고 매수인 인수액을 산정하여 실질취득가를 확정하는 데 있습니다.
