서울북부지방법원 2025타경2446. 서울 노원구 상계동 389-341의 다가구주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 건물은 1991.05.08. 사용승인된 연와조 평스라브 2층건으로, 지층과 1층은 각각 2가구, 2층은 1가구로 이용되고 있습니다. 현재 소유자는 박경호이고, 신청채권자는 주식회사 해방새대부, 청구액은 180,000,000원입니다.
등기상 말소기준은 2024.11.07. 설정된 해방새대부 근저당권입니다. 이 뒤의 우리금융캐피탈 가압류, 전북은행 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기보다 점유관계에 있습니다. 김경애는 2017.06.15., 정지남은 2020.12.08. 전입해 모두 말소기준보다 앞섭니다. 두 사람 모두 보증금이 확인되지 않아 실제 인수 위험액은 현재 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경2446 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 노원구 상계동 389-341 · 상계로23가길 13-1 |
| 용도 / 이용상태 | 다가구주택 + 토지 · 지층 2가구 · 1층 2가구 · 2층 1가구 |
| 토지 | 93.0㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 2,949,000원/㎡ |
| 건물 | 연와조 평스라브 2층 · 1991.05.08. 사용승인 |
| 소유자 | 박경호 |
| 감정가 / 최저가 | 920,850,000원 / 920,850,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 해방새대부 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 임차관계는 미확정
등기상 말소기준권리는 2024.11.07. 주식회사해방새대부 근저당권 320,000,000원입니다. 우리금융캐피탈 43,751,312원, 전북은행 8,588,185원의 가압류와 2025.07.21. 경매개시결정은 모두 그 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 점유자·임차관계 — 실제 확인 우선순위
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 대항력 | 배당요구 | 보증금 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김경애 | 지층 | 2017.06.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정지남 | 1층101호 | 2020.12.08 | 2025.02.28 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김재범 | 102호 | 2025.02.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 이은혜 | 2층 | 2025.04.22 | 2025.02.28 | 없음 | 2025.09.17 | 미상 |
조사된 점유자는 4명입니다. 그중 말소기준보다 먼저 전입한 사람은 김경애·정지남 2명입니다. 이은혜와 김재범은 전입이 2024.11.07. 이후여서 말소기준보다 후순위입니다. 반면 선순위 전입 2명은 보증금 자체가 확인되지 않아 인수금액을 숫자로 고정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 920,850,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,608,500원 |
| 1. 근저당 · 주식회사해방새대부 | 320,000,000원 | 320,000,000원 |
| 2. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 43,751,312원 | 43,751,312원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 전북은행 | 8,588,185원 | 8,588,185원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 536,902,003원 |
위 표는 현재 산정된 채권 배당표이며 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 특히 선순위 전입 2명의 보증금과 실제 배당관계가 확인되지 않았으므로 소유자 잔여액과 매수인 인수액은 최종 권리확인에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어 감정가 920,850,000원 또는 최저매각가 920,850,000원이 시장가 대비 저렴한지 판단할 근거가 없습니다. 더구나 선순위 전입자 보증금이 확인되지 않았으므로 실제 취득비용 역시 확정되지 않습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 등기채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 920,850,000원 | 0원 | 536,902,003원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 736,680,000원 | 0원 | 354,573,703원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 589,344,000원 | 0원 | 208,711,063원 |
유찰로 매각가가 내려가더라도 선순위 임차보증금이 존재하고 배당으로 전액 회수되지 않는다면 그 미배당분이 매수인 부담으로 연결될 수 있습니다. 따라서 최저가 하락만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상계역 남서측 인근이며 주위에 단독주택·다세대주택·아파트단지·근린생활시설·학교가 소재합니다.
- 교통. 차량통행이 가능하고 인근에 지하철 4호선 상계역과 버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 지층과 1층은 각각 2가구, 2층은 1가구로 이용 중입니다.
- 구조. 연와조 평스라브 2층건, 외벽 적연와마감·내벽 벽지마감·하이샷시 창호입니다.
- 설비. 급배수·급탕·위생시설·도시가스설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 93.0㎡, 평지·정방형·세로한면(가), 제2종일반주거지역입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·가축사육제한구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공부상 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김경애 보증금 확인. 2017.06.15. 전입으로 말소기준보다 앞섭니다. 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 인수 가능액을 계산할 수 없습니다.
- 정지남 보증금 확인. 2020.12.08. 전입으로 말소기준보다 앞섭니다. 확정일자는 2025.02.28.이나 보증금은 미상입니다.
- 배당요구 여부 확인. 이은혜는 2025.09.17. 배당요구가 확인되지만 다른 점유자들의 배당요구 여부는 확정되지 않았습니다.
- 실질취득가 재계산. 선순위 보증금이 확인되면 낙찰가에 실제 인수 미배당액을 더해 총 취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 일괄매각 확인. 건물과 토지가 일괄매각되는 조건입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 임차보증금·배당요구 관계를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 소멸해도 선순위 점유는 따로 본다”
이 사건은 등기만 보면 구조가 단순합니다. 2024.11.07. 해방새대부 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 다가구주택에서는 등기보다 각 세대의 전입·보증금·배당관계가 실질취득비용을 바꿉니다.
특히 김경애와 정지남은 말소기준보다 먼저 전입했지만 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 계산표의 인수 0원을 그대로 신뢰해 “깨끗한 물건”으로 분류하기 어렵습니다. 시세자료도 없어 920,850,000원이 비싼지 싼지도 판단할 수 없습니다. 이 물건의 첫 번째 승부처는 낙찰가가 아니라 선순위 점유자 2명의 보증금과 배당관계 확정입니다.
