서울서부지방법원 2026타경50045. 은평구 녹번동 시니어캐슬 클라시온 1층 105호입니다. 현재 소유자는 이경희이며, 2018.08.24 강제경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2022.11.08 설정된 지도농업협동조합 근저당권 396,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 오케이대부캐피탈삼성의 근저당권 60,000,000원과 전세권 5,000,000원, 우리카드 가압류 18,965,311원, 현 경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 위치합니다.
배당 시뮬레이션상 현재 신건부터 2회 유찰 가격까지 매수인 인수액은 모두 0원이고, 채권 미배당도 0원입니다. 즉 권리상 핵심 위험은 인수금이 아니라 용도에 따른 환금성과 응찰가격입니다. 감정평가상 이 호실의 이용상태는 “공부상 교육연구및 복지시설”로 기재되어 있으므로 일반 주거용 아파트와 동일한 전제로 가격을 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50045 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 1층 105호 |
| 공부상 용도 | 교육연구및 복지시설 · 철근콘크리트조 평지붕 지상 12층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 이경희 · 2018.08.24 강제경매로 인한 매각으로 소유권 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 803,000,000원 / 803,000,000원 (신건·유찰 0회) |
| 신청채권자 / 청구 | 지도농업협동조합 / 340,443,430원 |
| 말소기준권리 | 2022.11.08 을구 4번 지도농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 396,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각 소멸 구조
확인된 임차인은 없습니다. 감정요항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으나, 별도의 임차인 신고 자료는 확인되지 않습니다. 대신 등기부에는 2023.09.27 주식회사오케이대부캐피탈삼성 명의의 전세권 5,000,000원이 설정되어 있습니다. 이 전세권은 말소기준인 2022.11.08 근저당보다 후순위이고, 매각으로 소멸하는 것으로 분석되어 매수인 인수액에는 반영되지 않습니다.
같은 날 설정된 오케이대부캐피탈삼성의 후순위 근저당권은 채권최고액 60,000,000원입니다. 이 근저당권에는 근저당권부채권 질권 등기도 부기되어 있으며, 2023.09.27 최해운 명의 질권은 2023.12.21 해지로 말소되었고, 같은 날 박진현 명의 질권 설정이 기재되어 있습니다. 배당·인수 시뮬레이션에는 매수인 인수액 0원으로 반영되어 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 단정 대신 회차 구조를 본다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 803,000,000원입니다. 1회 유찰 시 642,400,000원, 2회 유찰 시 513,920,000원으로 내려갑니다. 그러나 이 물건은 일반 아파트가 아니라 공부상 교육연구및 복지시설이므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정하는 것은 적절하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 803,000,000원 | 479,965,311원 | 0원 | 312,604,689원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 642,400,000원 | 479,965,311원 | 0원 | 153,610,689원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 513,920,000원 | 479,965,311원 | 0원 | 26,415,489원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 803,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,430,000원 |
| 1. 근저당 · 지도농업협동조합 | 396,000,000원 | 396,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사오케이대부캐피탈삼성 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 전세권 · 주식회사오케이대부캐피탈삼성 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 4. 가압류 · 주식회사우리카드 | 18,965,311원 | 18,965,311원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 312,604,689원 |
현재 매각가 가정에서는 배당 대상 채권 479,965,311원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 312,604,689원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 은평구청 북동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택·다가구주택·다세대주택·아파트·공원·공공기관·학교·소규모 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 3호선 녹번역이 소재하며, 감정평가상 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 본 호실은 공부상 교육연구및 복지시설입니다. 토지는 교육연구및 복지시설(노인복지시설) 및 제2종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다. 토지는 평지의 사다리형입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 기재되어 있습니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 ㎡당 3,080,000원으로 기재되어 있습니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트조 평지붕 지상 12층 건물이며 기본적인 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖추고 있고, 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도부터 확인. 공부상 교육연구및 복지시설입니다. 일반 주택·아파트와 같은 방식으로 임대수요와 환금성을 가정하지 말고 실제 사용 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 신건 가격 검증. 현재 최저가는 감정가와 같은 803,000,000원입니다. 실거래 근거 없이 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 후순위 전세권 확인. 오케이대부캐피탈삼성 전세권 5,000,000원은 말소기준 이후 권리로 소멸 분석되어 있으나, 입찰 직전 등기부 변동을 다시 대조해야 합니다.
- 질권 부기등기 확인. 후순위 근저당권부채권에 박진현 명의 질권 설정이 기재되어 있으므로 최신 등기부에서 상태 변동 여부를 확인하세요.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정요항상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 실제 점유자를 입찰 전에 재확인하는 것이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 용도는 별도 검증”
이 사건은 권리구조만 놓고 보면 비교적 명료합니다. 2022.11.08 지도농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후의 근저당·전세권·가압류는 매각으로 소멸하는 구조이며 현재부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 투자 판단의 핵심은 가격과 용도입니다. 이 호실은 공부상 교육연구및 복지시설이고, 현재 신건 최저가가 803,000,000원입니다. 1회 유찰 시 642,400,000원, 2회 유찰 시 513,920,000원까지 낮아지지만, 그것만으로 시세보다 저렴하다고 말할 근거는 없습니다. 권리분석은 통과, 가격·환금성 평가는 보수적으로. 이 물건은 인수금보다 실제 용도와 매수 수요를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
