부동산임의경매

한 줄 평 단독주택과 토지가 일괄매각되는 물건으로, 매수인 인수 권리는 0원입니다. 다만 단순 아파트처럼 가격만 볼 물건은 아닙니다. 최저가는 감정가의 49%까지 낮아졌지만, 후순위 채권의 미배당과 제시외 건물 포함 여부, 재개발 관련 토지 조건을 함께 검토해야 합니다.

감정가

302,992,160원

평가금액

최저가

148,465,000원

2회 유찰

매수인 인수

0원

말소기준 이후 소멸

핵심지표

49%

감정가 대비 최저가

대전지방법원 2025타경503305. 대전 동구 판암동 498-18 소재 단독주택 + 토지 물건입니다. 감정가는 3억 299만원, 현재 최저매각가는 1억 4846만원으로 2회 유찰을 거친 상태입니다. 권리관계는 2022년 설정된 대전대덕새마을금고 근저당권이 말소기준권리가 되며, 이후 설정된 권리는 매각으로 소멸합니다.

물건 개요

사건번호	대전지방법원 2025타경503305
소재지	대전광역시 동구 판암동 498-18
물건종류	단독주택 + 토지
소유자	박천구
감정가 / 최저가	302,992,160원 / 148,465,000원
매각기일	2026.07.02
청구액	202,410,958원

① 권리 흐름 — 인수 위험 없음

임차인 조사상 인수 대상 임차인은 없습니다. 말소기준권리는 을구 5번 대전대덕새마을금고 근저당권이며, 해당 권리 이후 설정된 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 낙찰자는 등기상 후순위 권리를 승계하지 않습니다.

② 권리 분석 핵심

✅ 매수인 부담 권리 대항력 임차인 및 인수 대상 권리가 없어 매수인 인수액은 0원입니다.

⚠️ 확인해야 할 부분 최저가가 낮아졌지만 단독주택은 아파트와 달리 거래 비교와 환금성 판단이 어렵습니다. 또한 매각물건명세서 비고상 제시외 건물 및 구조물 포함 매각 조건이 있어 현황 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 148,465,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	2,878,510원
을구 5번 근저당 · 대전대덕새마을금고	90,000,000원	90,000,000원
을구 6번 근저당 · 대전대덕새마을금고	28,800,000원	28,800,000원
을구 7번 근저당 · 허주행	200,000,000원	26,786,490원
소유자 교부	-	0원

총 채권액 318,800,000원 대비 예상 배당액은 145,586,490원이며, 후순위 채권 부족액은 173,213,510원입니다. 매수인에게 부족액이 넘어오는 구조는 아닙니다.

매각대금 배분

감정가 vs 회차별 최저가

④ 입지·물건 특성

위치. 대전광역시 동구 판암동 소재 신흥역 남동측 인근으로, 근린생활시설 및 단독주택 등이 혼재한 지역입니다.
이용상태. 단독주택으로 이용 중이며 부속건물 화장실이 포함되어 있습니다.
토지. 토지면적 139㎡, 제2종일반주거지역이며 재정비촉진지구·재개발구역 등이 포함되어 있습니다.
교통. 차량 접근이 가능하고 주변 버스정류장 및 지하철역 접근 조건은 보통 수준입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

현황 확인. 제시외 건물 및 구조물 포함 매각 조건을 반드시 확인해야 합니다.
환금성 검토. 단독주택은 동일 비교 매물이 제한적이므로 주변 거래와 토지 가치를 별도 검토해야 합니다.
권리 확인. 인수 권리는 없지만 원본 등기부와 매각물건명세서 대조가 필요합니다.
개발 조건. 재개발구역 및 재정비촉진지구 포함 여부가 향후 가치 판단 요소입니다.

맺으며 — “권리는 깨끗하지만, 물건 특성을 봐야 한다”

이 물건은 등기상 인수 부담이 없는 안전한 권리 구조입니다. 다만 단독주택+토지 물건은 최저가 하락만으로 판단하기 어렵습니다. 2회 유찰로 가격은 낮아졌지만, 실제 가치는 토지 위치·건물 상태·제시외 구조물·개발 가능성을 함께 봐야 합니다. 권리는 합격, 판단 포인트는 현장과 가치 검증입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-03-26	유찰	3억 299만원
2	2026-04-23	유찰	2억 1,209만원
3	2026-07-02	대기	1억 4,846만원

부동산임의경매

2회 유찰로 가격은 내려왔지만, 권리보다 미배당을 봐야 한다 — 대전 판암동 단독주택

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 위험 없음

② 권리 분석 핵심

③ 예상배당표 (매각가 148,465,000원 가정)

④ 입지·물건 특성

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 깨끗하지만, 물건 특성을 봐야 한다”

사건 개요

물건 전체 내역 (2)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (14장)

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