서울서부지방법원 2026타경50091. 마포구 성산동 다다빌리지 2층 201호, 전용 27.93㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 강정현이고, 감정가와 최저매각가는 모두 425,000,000원입니다. 등기 흐름의 핵심은 소유권 자체보다 이옥수 명의 주택임차권입니다. 임차보증금은 287,100,000원, 확정일자는 2021.09.23, 점유개시일자는 2021.10.20로 기재되어 있지만 주민등록일자는 확인되지 않습니다.
따라서 이 임차인을 곧바로 “대항력 있는 임차인”으로 단정할 수 없습니다. 다만 임차권등기는 2023.12.04 접수됐고, 제공된 권리분석상 말소기준권리 이전 권리로서 매각으로 소멸하지 않는 것으로 표시되어 있습니다. 실제 배당순위와 매수인 인수액이 확인되기 전까지는 287,100,000원 전부 또는 일부의 인수 가능성을 열어 둬야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50091 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 성산동 200-283 다다빌리지 2층 201호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 27.93㎡ · 지상6층 건물 중 2층 201호 |
| 현재 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 강정현 |
| 감정가 / 최저가 | 425,000,000원 / 425,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 319,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 주택임차권
현재 소유자 강정현의 소유권 취득은 2021.08.27입니다. 이후 2023.12.04 이옥수의 주택임차권등기가 접수됐고, 그 다음 2024.10.16 주택도시보증공사의 319,000,000원 가압류가 말소기준권리로 잡혀 있습니다. 이어 신용보증기금의 100,000,000원 가압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 존재합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 이옥수 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 287,100,000원 | 대항력 미상 우선변제 미상 보증기관 승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인은 없습니다.
② 시세 비교 — 신건 자체도 최근 평균보다 높다
다다빌리지 동일면적 27.93㎡ 실거래는 4건이 확인됩니다. 전체 평균은 372,000,000원이지만 과거 거래가 섞여 있으므로, 가격 판단은 최근 12개월 평균 399,333,333원과 최신 거래 425,000,000원을 우선해 보는 것이 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 27.93㎡ | 5 | 425,000,000원 |
| 2025.05 | 27.93㎡ | 2 | 385,000,000원 |
| 2024.08 | 27.93㎡ | 4 | 388,000,000원 |
| 2022.05 | 27.93㎡ | 3 | 290,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 27.93㎡ | 3건 | 399,333,333원 |
현재 최저가 425,000,000원은 최근 12개월 평균의 106.4%입니다. 최신 거래 425,000,000원과는 같은 수준이지만 최근 평균보다 높으므로 신건 가격을 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다. 최근 거래군은 과거 거래 대비 37.7% 높은 흐름으로 집계되어 있어 하락 추세 자료는 아니지만, 그렇다고 현재 경매가에 할인 여유가 생기는 것도 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 425,000,000원 제공 시나리오)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,650,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 319,000,000원 | 319,000,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 100,000,000원 | 99,350,000원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 319,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 시나리오상 채권 총액은 738,000,000원, 총 배당은 418,350,000원, 미배당은 319,650,000원입니다. 다만 이 표에는 을구 1번 주택임차권의 대항력·우선변제 순위가 확정 반영된 것으로 보기 어려우므로, 실제 배당액과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 425,000,000원 | 418,350,000원 | 319,650,000원 |
| 1회 유찰 시 | 340,000,000원 | 334,440,000원 | 403,560,000원 |
| 2회 유찰 시 | 272,000,000원 | 267,392,000원 | 470,608,000원 |
1회 유찰 시 매각가는 340,000,000원, 2회 유찰 시에는 272,000,000원으로 내려갑니다. 그러나 선순위 임차권의 미배당액이 매수인에게 인수되는 구조라면 낙찰가 하락분만큼 실제 부담이 줄어든다고 단정할 수 없습니다. 유찰 가격보다 먼저 임차권의 대항력·배당·인수 구조를 확정해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 중동초등학교 서측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 6호선 마포구청역과 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상6층 건물의 2층 201호이며 사용승인일은 2016.02.22입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측·동측·남측으로 약 6m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 공시지가 5,714,000원/㎡, 토지면적 165.0㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·소규모주택정비 관리지역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 규모. 다다빌리지는 15세대이며 동일면적 거래는 4건 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 대조. 이옥수의 주민등록일자와 임차권등기 전 대항요건 유지 여부를 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 배당요구일은 2023.12.04로 표시되어 있으므로 실제 배당순위와 배당 가능액을 매각물건명세서·배당요구 종기 자료로 대조해야 합니다.
- 인수액 확정. 배당 후 남는 임차보증금이 있는지 확인하기 전에는 매수인 인수를 0원으로 확정하지 마십시오.
- 가격 상한. 현재 최저가 425,000,000원은 최근 12개월 평균 399,333,333원의 106.4%입니다.
- 유찰 시 재계산. 1회 유찰 340,000,000원, 2회 유찰 272,000,000원에서도 임차권 미배당액을 포함한 실질 취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 현황 확인. 감정요항표상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현재 점유관계와 인도 가능성도 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격보다 먼저 임차권을 확정할 사건”
이 사건은 신건 최저가 자체부터 최근 평균보다 높습니다. 425,000,000원은 최근 12개월 평균 399,333,333원의 106.4%라서 현재 회차에 할인 메리트가 없습니다. 여기에 287,100,000원의 이옥수 주택임차권이 말소기준권리보다 앞서 존재합니다.
전입신고일이 확인되지 않아 대항력을 확정할 수 없으므로 이 보증금을 곧바로 전액 인수한다고 단정할 수도, 반대로 인수 0원이라고 단정할 수도 없습니다. 결론은 단순합니다. 신건 가격은 보류, 임차권은 원본 확인이 선행. 이 두 가지가 해결되기 전에는 가격만 낮아지는 유찰을 기다리는 것만으로 충분하지 않습니다.
