서울서부지방법원 2026타경50099. 은평구 구산동 트라움하임구산 2층 203호 다세대주택입니다. 권리분석의 중심은 보증금 240,000,000원의 임차인 이가람입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2021.03.08, 주민등록 및 점유개시는 2021.04.29이고, 말소기준권리인 한국캐피탈주식회사 가압류는 2022.02.22입니다. 즉 임차인의 전입·점유가 말소기준보다 앞서며, 자료상 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.
현재 매각가 281,000,000원을 전제로 한 배당표에서는 이가람의 보증금 240,000,000원이 전액 배당돼 승계가 0원입니다. 그러나 이 안전성은 현재 가격에서 배당이 충분하다는 조건에 기대고 있습니다. 1회 유찰 시 매각가가 224,800,000원으로 내려가는 대신 승계액이 19,147,200원 발생하고, 2회 유찰 시에는 매각가 179,840,000원에 승계액 63,477,760원이 붙습니다. 그래서 실질취득은 각각 243,947,200원과 243,317,760원으로 다시 올라갑니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50099 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 구산동 177-8 트라움하임구산 2층 203호 · 서울특별시 은평구 갈현로15길 11-14 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 방2·거실·주방·화장실·발코니 · 지하 1층/지상 4층 중 2층 |
| 소유자 | 김청천 · 2021.04.10 매매 · 거래가액 240,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 281,000,000원 / 281,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 95,400,000원 |
| 사용승인 | 2020.01.30 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
말소기준권리는 2022.02.22 한국캐피탈주식회사 가압류 19,019,902원입니다. 그 뒤 우리금융캐피탈 주식회사·주식회사국민행복기금·서민금융진흥원 가압류와 국민건강보험공단·서울특별시송파구·부천시 등의 압류, 그리고 2026.02.03 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸합니다. 반면 임차인 이가람은 2021.04.29 전입·점유로 말소기준보다 앞서므로 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이가람 | 203호 전부 | 240,000,000원 | 2021.04.29 / 2021.03.08 | 대항력 有 우선변제 有 승계 조건부 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
트라움하임구산의 확인 거래는 4건이며, 최근 12개월 평균은 220,000,000원, 최신 확인 거래 역시 2024.04의 220,000,000원입니다. 최근 구간과 이전 구간의 추세는 -14.6%로 하락 방향입니다. 더구나 비교 거래의 면적이 본건과 정확히 일치하지 않아 가격 판단은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 29.25㎡ | 1 | 220,000,000원 |
| 2023.04 | 46.08㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2022.12 | 53.54㎡ | 2 | 268,000,000원 |
| 2022.08 | 53.54㎡ | 3 | 265,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 220,000,000원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 281,000,000원은 최근 12개월 평균 220,000,000원의 127.7%입니다. 전체 거래 평균 248,250,000원보다도 높지만, 가격 메리트 판단에서는 과거 268,000,000원·265,000,000원 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 220,000,000원과 하락 추세 -14.6%를 우선해서 봐야 합니다. 따라서 신건을 시세보다 저렴하다고 표현할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 승계 | 실질취득 | 최근시세 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 281,000,000원 | 0원 | 281,000,000원 | 127.7% |
| 1회 유찰 시 | 224,800,000원 | 19,147,200원 | 243,947,200원 | 110.9% |
| 2회 유찰 시 | 179,840,000원 | 63,477,760원 | 243,317,760원 | 110.6% |
③ 예상배당표 (매각가 281,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,734,000원 |
| 1. 임차인 이가람 보증금 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 가압류 · 한국캐피탈주식회사 | 19,019,902원 | 19,019,902원 |
| 3. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 8,066,045원 | 8,066,045원 |
| 4. 가압류 · 주식회사국민행복기금 | 11,005,857원 | 9,180,053원 |
| 5. 가압류 · 서민금융진흥원 | 10,628,589원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 95,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 가정에서는 임차인 보증금이 전액 변제돼 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 총 청구액 144,120,393원 중 예상 배당은 36,266,000원, 미배당은 107,854,393원입니다. 다만 압류 4건 중 당해세에 해당하는 금액이 우선 차감되면 후순위 배당이 달라질 수 있으므로 실제 배당순위와 세액은 원본 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 방2·거실·주방·화장실·발코니 등으로 이용 중이며, 사용승인일은 2020.01.30입니다.
- 입지. 구산중학교 남측 인근으로 다세대주택·공동주택·단독주택·근린생활시설·학교 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 6호선 구산역과 노선버스정류장이 있습니다.
- 도로·설비. 동측 약 6m 포장도로에 접하고, 위생·급배수·도시가스 개별난방·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·과밀억제권역·대공방어협조구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함 또는 저촉됩니다.
- 거래 표본. 트라움하임구산은 15세대이고 확인 거래는 4건입니다. 비교 거래 면적도 본건과 일치하지 않아 환금성과 적정가격 판단에는 보수적인 접근이 필요합니다.
- 경매 지표. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 1.8회이고, 최근 확인된 낙찰금액은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 배당액 확인. 이가람은 대항력과 우선변제권이 있으므로 실제 배당표에서 보증금 240,000,000원이 전액 변제되는지 반드시 확인해야 합니다.
- 유찰가만 보지 말 것. 1회 유찰 시 19,147,200원, 2회 유찰 시 63,477,760원의 승계액이 계산돼 실질취득은 각각 243,947,200원·243,317,760원입니다.
- 최근 시세 우선. 최근 12개월 평균과 최신 확인 거래가 모두 220,000,000원이고 추세가 -14.6%이므로 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균 248,250,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 면적 차이 확인. 확인 실거래 면적은 29.25㎡·46.08㎡·53.54㎡로 본건 비교 면적과 정확히 일치하지 않습니다. 개별 호수·면적 기준의 추가 확인이 필요합니다.
- 압류·당해세 확인. 압류 4건 가운데 우선 배당되는 세액이 있으면 후순위 배당과 임차인 변제액이 달라질 수 있습니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2021.04.29 민간임대주택 등록 등기가 존재하므로 매각 후 효력과 말소 여부를 등기부·매각물건명세서 원본에서 대조하세요.
- 점유 현황 확인. 현장조사 당시 거주인 부재로 임대관계가 확인되지 않았으므로 현재 점유 상태를 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·세금 관련 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “최저가가 내려가도 실질취득은 크게 안 내려간다”
이 사건의 핵심은 단순합니다. 현재 신건 281,000,000원에서는 임차보증금 240,000,000원이 전액 배당되는 가정이라 승계가 0원이지만, 그 실질취득액 자체가 최근 12개월 평균 및 최신 확인 거래 220,000,000원의 127.7%입니다. 시세 추세도 -14.6%로 하락 방향입니다.
유찰 뒤에는 더 주의해야 합니다. 표시 최저가는 224,800,000원, 179,840,000원으로 낮아지지만 대항력 임차인의 미배당 보증금이 각각 19,147,200원, 63,477,760원 승계돼 실질취득은 243,947,200원과 243,317,760원입니다. 최근 시세 220,000,000원보다 여전히 높은 수준이므로 “유찰돼 싸졌다”는 판단을 최저가만으로 내리면 안 됩니다. 이 물건의 승부처는 임차인의 실제 배당액과 세금 우선배당을 확정하고, 그 결과를 포함한 실질취득액을 최근 거래와 비교하는 데 있습니다.
