서울서부지방법원 2026타경50099. 은평구 구산동 트라움하임구산 2층 203호, 전용 40.77㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 뒤늦게 올라온 임차권 자체가 아니라, 임차인 이가람의 주민등록·점유개시일 2021.04.29가 말소기준인 한국캐피탈주식회사 가압류 2022.02.22보다 빠르다는 점입니다. 따라서 임차인은 대항력 있음으로 분석해야 하고, 보증금이 낙찰대금에서 전부 배당되지 않으면 그 부족분은 매수인 인수로 이어집니다.
다만 현재 회차는 낙찰가 가정액이 281,000,000원으로 임차보증금 240,000,000원보다 높습니다. 예상배당에서도 임차인에게 보증금 전액이 배당돼 현재 회차의 인수액은 0원입니다. 문제는 유찰 이후입니다. 1회 유찰 시 매각가는 224,800,000원으로 내려가지만 인수액이 19,147,200원 발생하고, 2회 유찰 시 매각가는 179,840,000원으로 내려가는 대신 인수액이 63,477,760원으로 커집니다. 따라서 표면 최저가만 보고 싸졌다고 판단하면 안 되고, 낙찰가와 인수액을 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50099 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 구산동 177-8 트라움하임구산 2층 203호 · 서울특별시 은평구 갈현로15길 11-14 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 40.77㎡ · 방2·거실·주방·화장실·발코니 · 지하 1층/지상 4층 중 2층 |
| 소유자 | 김청천 · 2021.04.29 소유권이전 · 거래가액 240,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 281,000,000원 / 281,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 95,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 사용승인일 | 2020.01.30 |
① 권리 흐름 — 임차인의 대항력이 말소기준보다 앞선다
말소기준 이후의 우리금융캐피탈·국민행복기금·서민금융진흥원 가압류, 국민건강보험공단 및 지방자치단체 압류, 2026.02.03 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 대항력 임차인의 미배당 보증금은 등기 순위만으로 사라지는 부담이 아닙니다. 현재 신건에서는 전액 배당되지만 유찰 시 인수가 발생하는 이유가 여기에 있습니다.
② 임차인 분석 — 현재는 0원, 유찰 시 인수 발생
| 임차인 | 점유부분 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이가람 | 203호 전부 | 2021.04.29 | 2021.03.08 | 240,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
임차권등기는 2023.06.01 접수됐지만 대항력 판단의 핵심은 그보다 앞선 2021.04.29 주민등록·점유개시입니다. 확정일자는 2021.03.08이고 배당요구도 확인돼 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인이 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 281,000,000원 | 0원 | 임차보증금 전액 배당 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 224,800,000원 | 19,147,200원 | 표면 낙찰가 하락분 일부가 인수액으로 전환 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 179,840,000원 | 63,477,760원 | 낙찰가가 더 내려가도 인수액 증가 |
③ 시세 비교 — 최근 기준보다 127.7% 높고 추세는 -14.6%
트라움하임구산은 15세대 규모이고, 비교 거래는 대상 전용 40.77㎡와 정확히 일치하지 않습니다. 거래 면적이 서로 달라 절대적인 동일평형 비교로 보기는 어렵지만, 제공된 최근 기준 가격과 흐름은 신건 가격을 공격적으로 평가하기 어렵다는 방향을 가리킵니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 29.25㎡ | 1 | 220,000,000원 |
| 2023.04 | 46.08㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2022.12 | 53.54㎡ | 2 | 268,000,000원 |
| 2022.08 | 53.54㎡ | 3 | 265,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 248,250,000원 |
| 최근 기준 | — | 1건 | 220,000,000원 |
현재 최저가 281,000,000원은 전체 거래 평균 248,250,000원보다도 높고, 최근 기준 220,000,000원 대비 127.7%입니다. 더 중요한 것은 최근 거래 흐름이 과거보다 -14.6%라는 점입니다. 따라서 과거 고가 거래까지 섞인 전체 평균만 근거로 가격을 후하게 볼 수 없고, 신건 가격을 시세보다 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 281,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,734,000원 |
| 1. 임차인 이가람 보증금 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 한국캐피탈주식회사 가압류 | 19,019,902원 | 19,019,902원 |
| 3. 우리금융캐피탈 주식회사 가압류 | 8,066,045원 | 8,066,045원 |
| 4. 주식회사국민행복기금 가압류 | 11,005,857원 | 9,180,053원 |
| 5. 서민금융진흥원 가압류 | 10,628,589원 | 0원 |
| 6. 주택도시보증공사 | 95,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 240,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 총 청구액은 144,120,393원, 총 배당액은 36,266,000원, 미배당은 107,854,393원입니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 시 선순위 차감될 수 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 방2·거실·주방·화장실·발코니 등으로 이용 중이며, 지하 1층/지상 4층 중 2층 203호입니다.
- 입지. 구산중학교 남측 인근으로 다세대주택·공동주택·단독주택·근린생활시설·학교 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 6호선 구산역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 인접합니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 승강기, 지하주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당합니다.
- 가격 표본. 트라움하임구산은 15세대이고, 대상 전용 40.77㎡와 최근 거래 면적이 일치하지 않아 시세 표본의 직접 비교력은 제한적입니다.
- 경매 이력. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.4회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 임차인 최우선 확인. 이가람의 전입·점유일 2021.04.29가 말소기준 2022.02.22보다 앞섭니다. 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수 여부를 다시 계산해야 합니다.
- 유찰가만 보지 말 것. 1회 유찰 시 매각가 224,800,000원에 인수 19,147,200원, 2회 유찰 시 매각가 179,840,000원에 인수 63,477,760원이 붙습니다.
- 시세 보수적으로 평가. 현재 최저가는 최근 기준 220,000,000원의 127.7%이고 거래추세는 -14.6%입니다. 전체 평균 248,250,000원만 보고 가격을 높게 평가하지 마세요.
- 거래면적 불일치. 대상 전용 40.77㎡와 거래 표본 29.25㎡·46.08㎡·53.54㎡가 다르므로 개별 호수의 층·상태·면적 차이를 직접 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 시 배당 순위와 임차인·후순위 채권자의 배당액을 바꿀 수 있습니다.
- 실점유 확인. 감정 현장조사에서는 거주인 부재로 임대관계를 직접 확인하지 못했습니다. 임차권등기와 실제 점유상태를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.04.29 민간임대주택등기가 존재하므로 매각물건명세서와 관련 원문을 입찰 전 대조하세요.
맺으며 — “신건은 인수 0원, 유찰부터는 계산법이 달라진다”
이 사건은 단순히 “대항력 임차인이 있으니 위험하다”거나 “현재 인수가 0원이니 안전하다” 중 하나로만 볼 물건이 아닙니다. 현재 신건 281,000,000원에서는 임차보증금 240,000,000원이 전액 배당돼 인수액이 0원입니다. 그러나 낙찰가가 보증금 아래로 내려가는 순간 미배당액이 매수인 부담으로 바뀝니다. 1회·2회 유찰 시 인수액이 각각 19,147,200원·63,477,760원으로 늘어난다는 점이 그 구조를 그대로 보여줍니다.
가격도 보수적으로 봐야 합니다. 최근 기준 가격은 220,000,000원, 현재 최저가는 그 127.7%이고 거래추세는 -14.6%입니다. 단지 평균 유찰 횟수도 2.4회입니다. 따라서 이 물건의 승부처는 단순한 유찰 횟수가 아니라, 각 회차의 낙찰가와 대항력 임차인 인수액을 합쳐 실질 부담을 계산한 뒤 시세와 비교하는 것입니다. 현재 기준으로는 권리 구조는 계산 가능하지만 가격 매력은 낮은 편입니다.
