857,650,000원
춘천지방법원 2025타경30602. 삼척시 근덕면 동막농공단지 안의 토지와 공장 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 토지는 공장용지 6,069㎡이고 건물은 공장으로 이용 중입니다. 권리의 기준점은 2018.04.13. 설정된 수협은행 근저당권 348,000,000원입니다. 그 뒤 등기된 임정욱·기술보증기금·서울보증보험· 신용보증기금·중소기업은행의 가압류, 국가 압류와 강제·임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당 사항이 없고, 임차인도 없습니다. 배당표상 매수인 인수액 역시 모든 회차에서 0원입니다. 따라서 권리 측면의 핵심 위험은 후순위 채권의 규모가 아니라, 공장 설비·건물 현황·규제와 실제 가격을 얼마나 정확히 확인하느냐입니다. 후순위 채권이 배당받지 못하더라도 그것이 곧 매수인의 인수채무로 넘어오는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30602 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 삼척시 근덕면 동막리 790-3 · 강원특별자치도 삼척시 근덕면 본동길 21-196 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장 이용 중 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 공장용지 6,069㎡ · 평지 · 가로장방 · 소로각지 · 공시지가 35,400원/㎡ |
| 건물 | 철골조 샌드위치판넬 및 스레트지붕 단층 · 공장 및 창고 772.5㎡ 관련 비고 있음 |
| 소유자 | 주식회사보고인더스트리즈 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,225,213,850원 / 857,650,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 임정욱 / 171,055,069원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 모두 소멸
말소기준권리는 2018.04.13. 수협은행 근저당권입니다. 현재 남아 있는 후순위 권리는 2025년에 집중되어 있으며, 가압류 6건과 국가 압류 1건, 강제경매 및 임의경매 개시결정이 모두 말소기준보다 뒤에 있습니다. 따라서 정상적으로 매각대금이 납부되면 매각으로 소멸합니다.
② 가격·회차 분석 — 유찰률과 시세 할인율은 다르다
현재 최저매각가는 857,650,000원으로 감정가 1,225,213,850원의 70%입니다. 그러나 동일하거나 유사한 공장·토지의 최근 실거래 비교가 제시되지 않았으므로, 이 30% 하락을 곧바로 ‘시세보다 30% 저렴하다’고 해석해서는 안 됩니다. 공장용 부동산은 토지의 입지와 규제뿐 아니라 건물의 잔존가치, 설비, 진입로, 업종 적합성에 따라 가격 편차가 큽니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 857,650,000원 | 846,673,500원 | 3,480,502,211원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 600,355,000원 | 591,951,450원 | 3,735,224,261원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 420,248,500원 | 413,646,015원 | 3,913,529,696원 | 0원 |
유찰이 거듭될수록 채권자의 미배당은 커지지만, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 후순위 채권의 대규모 미회수는 채권자 측 문제이고, 매수인의 실질취득액은 각 회차 매각가와 같습니다. 다만 가격 메리트는 감정가 대비 비율이 아니라 현장 상태와 대체 가능한 공장용 부동산의 실제 거래가격을 기준으로 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 857,650,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 10,976,500원 |
| 2. 근저당 · 수협은행 | 348,000,000원 | 348,000,000원 |
| 3. 가압류 · 임정욱 | 504,078,578원 | 498,673,500원 |
| 4. 가압류 · 기술보증기금 | 1,032,520,002원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 566,346,480원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 801,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 286,751,750원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 중소기업은행 | 446,368,763원 | 0원 |
| 9. 경매개시결정 · 임정욱 | 171,055,069원 | 0원 |
| 10. 경매개시결정 · 수협은행 | 171,055,069원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
총 채권액 4,327,175,711원 중 846,673,500원이 배당되고, 미배당액은 3,480,502,211원입니다. 소유자 잔여액과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.3%를 적용한 추정치이며, 당해세와 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표·매각물건명세서 기준)
- 입지. 강원특별자치도 삼척시 근덕면 동막리 동막농공단지 안에 위치합니다. 주변은 근덕면사무소 남측 원거리의 농촌농경지역입니다.
- 교통. 대중교통은 다소 불편하지만 농공단지 물건으로 차량 접근은 용이한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 현재 공장으로 이용 중이며, 철골조 샌드위치판넬 및 스레트지붕 단층 구조입니다. 별도의 설비내역은 없습니다.
- 토지 조건. 공장용지 6,069㎡, 평지·가로장방·소로각지이며 계획관리지역, 산업개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 규제자유특구, 농공단지에 포함됩니다. 가축사육제한구역에도 저촉됩니다.
- 건물 확인. 감정평가 요항표에는 공부와의 차이가 없다고 기재됐으나, 매각물건명세서 비고에는 공장 및 창고 772.5㎡의 창고 부분 지붕이 공부상 샌드위치판넬과 달리 스레트라고 적혀 있습니다.
- 부속건물 확인. 부속건물의 공장 및 기숙사·식당은 공부상 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층이나, 1층 공장 부분은 철골조 샌드위치판넬지붕으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 농공단지 내 공장·토지는 주거용 부동산보다 수요층과 활용 업종이 제한될 수 있으므로, 실수요자 확보 가능성과 재매각 기간을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 최저가 857,650,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 인근 공장용지와 공장 건물의 실제 거래사례를 별도로 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물, 제시외 건물이 함께 매각되므로 감정평가서의 물건별 평가내역과 현장 배치를 대조하세요.
- 지붕·구조 현황. 공장·창고 및 부속건물 일부의 지붕과 구조가 공부 기재와 다르게 적시되어 있으므로 보수비, 철거비와 사용 가능 여부를 확인하세요.
- 설비·가동 상태. 감정요항표상 설비내역은 없습니다. 생산설비, 전력용량, 용수, 배수와 오폐수 처리시설은 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
- 토지 규제. 농공단지, 계획관리지역, 산업개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역 등 적용 규제와 입주 가능한 업종을 관계기관에 확인하세요.
- 점유·인도. 임차인은 없지만 공장 이용 상태가 확인되므로 실제 점유자와 내부 적치물, 기계·설비의 소유관계를 현장에서 확인하세요.
- 채권 원본 대조. 신청채권액과 임정욱 가압류 청구액이 서로 다르므로 배당요구서, 채권계산서, 등기부와 매각물건명세서를 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격과 활용성은 현장에서 결정된다”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2018년 수협은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 모두 소멸합니다. 임차인과 인수권리, 법정지상권도 없어 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 그러나 권리가 정리된다는 사실과 가격이 저렴하다는 판단은 별개의 문제입니다.
최저가 857,650,000원은 감정가의 70%이지만, 공장·토지의 실거래 비교 없이 이 비율만으로 가격 경쟁력을 확인할 수는 없습니다. 특히 일괄매각과 제시외 건물, 공장·창고 및 부속건물의 지붕·구조 차이, 농공단지 규제와 대중교통 여건을 함께 검토해야 합니다. 권리는 합격, 가격과 활용성은 보류. 현장조사와 업종 적합성 검증이 응찰 여부를 가르는 사건입니다.
