🏠 감정가 120,000,000원 🧾 보증금 96,000,000원 🛡️ 대항력 有 💰 현재 인수 0원
서울서부지방법원 2026타경50143. 역촌동 대명빌라트 지하층1호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현 소유자는 최현섭으로 2020년 12월 31일 매매를 원인으로 2021년 3월 10일 소유권을 이전받았고, 등기상 거래가액은 105,000,000원입니다. 그런데 같은 날 전입한 임차인 김재원이 보증금 96,000,000원의 대항력을 갖고 있으며, 확정일자도 2021년 2월 8일로 말소기준인 2023년 1월 25일 주희석 가압류보다 빠릅니다.
등기부에는 이후 가압류 4건과 국·서울특별시 압류, 강제경매개시결정이 이어집니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조이지만, 임차인의 보증금은 별개입니다. 매각물건명세서상 김재원의 주택임차권은 매수인에게 대항할 수 있고, 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수하도록 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50143 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 역촌동 80-55 대명빌라트 지하층1호 · 도로명 서울특별시 은평구 갈현로4길 5-24 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 대상면적 49.11㎡ · 지하층 제1호 |
| 건물 | 1998년 10월 사용승인 · 철근콘크리트조 평스라브지붕 · 지상 4층 · 총 8세대 |
| 소유자 | 최현섭 · 2021.03.10 소유권이전 · 거래가액 105,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 120,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김재원 / 96,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
핵심 선후관계는 단순합니다. 김재원의 임대차계약일과 확정일자는 2021.02.08, 전입·점유개시는 2021.03.10입니다. 반면 말소기준권리는 2023.01.25 주희석 가압류 97,000,000원입니다. 따라서 김재원은 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이고, 배당요구도 했습니다. 2023.04.17에는 보증금 100,000,000원 중 돌려받지 못한 96,000,000원을 대상으로 주택임차권등기를 마쳤습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 미배당 잔액은 승계
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김재원 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 96,000,000원 | 2021.03.10 / 2021.02.08 | 대항력 有 우선변제 有 잔액 승계 |
또 하나 확인할 점은 김재원이 임차권자이면서 강제경매 신청채권자로 나타난다는 점입니다. 별도 확인사항에도 관계인 가능성 또는 가장임차인 의심 경고가 제시돼 있으므로, 임대차계약서·보증금 지급내역·임차권등기명령 자료를 원본으로 대조하는 절차가 필요합니다. 다만 현재 자료상 김재원은 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 집계됩니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 낮지만 동일면적 비교가 아니다
대명빌라트 실거래 표본은 2건입니다. 2023년 10월 전용 82.77㎡가 215,000,000원, 2023년 11월 전용 57.76㎡가 220,000,000원에 거래됐고, 최근 12개월 평균으로 표시된 금액은 217,500,000원, 최신 거래는 220,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.11 | 57.76㎡ | 2 | 220,000,000원 |
| 2023.10 | 82.77㎡ | 3 | 215,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 217,500,000원 |
현재 최저가 120,000,000원은 최근 12개월 평균 217,500,000원의 55.2%로 집계됩니다. 다만 본건 대상면적은 49.11㎡이고, 비교 거래는 57.76㎡와 82.77㎡로 동일면적 매칭이 되지 않습니다. 게다가 본건은 지하층입니다. 따라서 55.2%라는 숫자만으로 “시세보다 매우 싸다”라고 결론내리는 것은 부적절합니다. 이 표본은 방향을 보는 참고값으로만 써야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,480,000원 |
| 1. 임차인 김재원 보증금 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주희석 | 97,000,000원 | 21,520,000원 |
| 3. 가압류 · 서울주택도시공사 | 12,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 비엔케이캐피탈 | 20,246,625원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 메리츠캐피탈 | 23,211,065원 | 0원 |
| 6. 강제경매개시결정 · 김재원 | 96,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 임차보증금 96,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수액은 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제 등의 실제 변동요인을 반영하지 않을 수 있습니다.
⑤ 유찰 시 실질취득 구조
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 120,000,000원 | 96,000,000원 | 0원 | 120,000,000원 |
| 1회 유찰 | 96,000,000원 | 93,872,000원 | 2,128,000원 | 98,128,000원 |
| 2회 유찰 | 76,800,000원 | 75,017,600원 | 20,982,400원 | 97,782,400원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도·상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 1998년 10월 사용승인된 철근콘크리트조 건물의 지하층 제1호입니다.
- 입지. 역촌초등학교 서측 인근으로 다세대주택·다가구주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하고, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 인근까지 차량 진·출입이 가능하고 노선버스정류장과 지하철 6호선 응암역 등이 소재해 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 도로·토지. 세로(가) 포장도로에 접하고, 제2종일반주거지역입니다. 토지 공시지가는 3,548,000원/㎡, 토지면적은 251.5㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 총 8세대 규모의 소규모 다세대이고 본건은 지하층입니다. 실거래 표본도 2건뿐이며 대상면적 49.11㎡와 면적이 맞지 않아 시세 판단의 불확실성이 큽니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 배당표 재확인. 현재 120,000,000원에서는 인수 0원이지만, 실제 배당액이 달라져 임차보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액 인수가 발생합니다.
- 유찰가가 아니라 실질취득액. 1회 유찰은 98,128,000원, 2회 유찰은 97,782,400원이 실질취득 기준입니다.
- 임차관계 원본 확인. 김재원이 임차권자이자 강제경매 신청채권자로 나타나고 관계인 가능성 경고가 있으므로 임대차계약·보증금 지급·임차권등기명령 서류를 직접 대조해야 합니다.
- 실거래 단순비교 금지. 최근 12개월 평균 217,500,000원은 대상면적 49.11㎡와 다른 57.76㎡·82.77㎡ 거래에서 나온 수치입니다.
- 지하층 환금성. 본건은 지하층 제1호이므로 층·채광·환기·누수·내부상태를 현장에서 확인해야 가격 판단이 가능합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 배당순위를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “현재는 인수 0원, 유찰되면 보증금이 따라온다”
이 사건은 단순한 후순위 소멸형 경매가 아닙니다. 임차인 김재원은 말소기준보다 먼저 전입·점유했고 확정일자와 배당요구를 갖춘 대항력 임차인입니다. 현재 최저가 120,000,000원에서는 보증금 96,000,000원이 전액 배당돼 인수액이 0원이지만, 가격이 한 번만 내려가도 미배당 보증금이 매수인 부담으로 전환됩니다.
시세 숫자만 보면 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 55.2%이지만, 비교 거래가 본건 49.11㎡와 면적이 다르고 본건은 지하층입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “시세 대비 몇 % 싸다”가 아니라 임차보증금의 실제 배당 결과와 지하 다세대의 환금성을 함께 검증하는 것입니다. 현재 회차의 권리구조는 인수 0원으로 정리되지만, 유찰 이후에는 실질취득액이 약 9,600만원대에 고정되는 성격이 강해집니다. 가격표보다 배당표를 먼저 봐야 하는 물건입니다.
