서울서부지방법원 2026타경50161. 마포구 성산동 어썸시티 6층 602호입니다. 사건상 용도는 단독주택으로 표시되어 있지만, 등기사항전부증명서는 집합건물이고 감정평가상 이용상태는 다세대주택입니다. 실제 경매 목적물은 해당 집합건물의 602호이며, 감정평가 대상 전유면적은 51.08㎡입니다.

이 물건의 핵심은 최저가가 아니라 최여원의 권리가 매각과 배당을 거쳐 어떻게 정리되는가입니다. 2020년 설정된 전세권 590,000,000원과 2025년 등기된 주택임차권 590,000,000원이 존재하며, 현재 경매도 최여원이 신청했습니다. 같은 사람에게 귀속된 권리라는 이유만으로 전세권과 임차권의 법적 효력을 동일하게 취급해서는 안 되지만, 보증금 자체를 두 번 계산해서도 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 전세권이 말소기준보다 먼저다

2021년 신한카드의 강제경매개시결정은 이미 말소되었습니다. 현재 진행되는 사건은 최여원이 신청한 2026년 임의경매입니다. 2022년부터 2025년까지 등기된 국세·지방세 압류 6건은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있으나, 등기의 소멸과 세금채권의 배당순위는 별개입니다. 압류가 후순위라는 이유만으로 세금이 배당에서 모두 후순위가 된다고 단정할 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

최여원은 말소기준 압류보다 먼저 전입하고 점유를 시작한 것으로 확인되며, 확정일자와 배당요구도 존재합니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 있는 임차인으로 분석됩니다. 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 미변제 잔액을 매수인이 인수한다는 내용이 매각물건명세서에 명시되어 있습니다.

③ 배당·인수 분석 — 계산상 0원과 확정 0원은 다르다

신건 최저가인 840,000,000원에 매각된다고 가정합니다. 집행비용 추정액은 10,800,000원이며, 동일인의 보증금 590,000,000원을 한 번만 배당하는 방식으로 분석합니다. 전세권에 기초한 청구와 임차보증금 채권이 실제 배당절차에서 어떻게 처리되는지는 별도 확인이 필요합니다.

매각가 840,000,000원에서 추정 집행비용 10,800,000원과 동일 보증금 590,000,000원을 차감한 계산입니다. 잔여 239,200,000원은 소유자 교부 확정액이 아니며 국세·지방세 및 다른 배당채권에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총취득액은 별개

* 2회 유찰 시 제시된 집행비용·배당 시나리오를 전제로 한 추정입니다. 세금 우선배당, 집행비용 변동, 실제 매각대금 및 전세권 처리에 따라 달라집니다. 취득세·명도비 등 별도 비용은 포함하지 않았습니다.

⑤ 시세 비교 — 면적이 다른 거래를 시세로 착각하지 말 것

어썸시티 실거래 자료는 존재하지만 경매 대상과 거래 사례의 전유면적이 일치하지 않습니다. 대상은 51.08㎡인 반면, 확인된 거래는 27.6~27.96㎡입니다.

최신 확인 거래는 2025.09의 375,000,000원이며, 이 역시 27.6㎡ 물건입니다. 이전 거래 역시 면적과 층이 서로 다르므로 해당 거래만으로 대상 물건의 상승·하락 추세를 판정하기 어렵습니다. 최근 시세를 평가하려면 51.08㎡와 비교 가능한 거래를 별도로 확인해야 합니다.

⑥ 건물·입지·환금성 — 제시외 건물 확인 필수

• 입지. 서울성서초등학교 남서측 인근으로 다세대주택·단독주택이 밀집한 주거지입니다. 주변에 근린생활시설과 학교가 소재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 노선버스 정류장과 지하철 6호선 망원역이 인근에 있습니다. 내부순환로 등 주요 간선도로 접근도 가능한 입지입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하 1층·지상 6층 건물입니다. 사용승인일은 2019.06.11입니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 시스템에어컨, 승강기 및 화재경보설비가 있습니다.
• 도로. 남측 약 5m 포장도로와 접합니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·대공방어협조구역·상대보호구역 등 관련 제한사항이 있습니다.
• 토지거래허가구역. 토지이용계획상 허가구역 지정 내역이 있으므로 본건의 적용 대상 및 매수인 자격 관련 사항을 확인해야 합니다.
• 환금성. 어썸시티는 19세대 규모이며 제시된 거래는 대상과 면적이 달라 직접적인 유동성 비교에 한계가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 전세권 소멸·존속 확인. 2020.04.27 전세권이 매각 후 어떤 법적 효과를 갖는지, 전세권자의 경매신청과 배당요구가 등기 정리에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 임차권 인수액 확인. 매각물건명세서에 명시된 미변제 보증금 인수 조건을 기준으로 실제 배당 가능액을 확인해야 합니다.
• 보증금 중복계상 금지. 최여원의 전세권과 주택임차권은 동일한 590,000,000원 채권에 관한 것인지 계약서·등기원인·신청서류를 대조해야 합니다.
• 국세·지방세 확인. 압류 6건의 세목·금액·법정기일·당해세 여부 및 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
• 실질취득 기준 설정. 유찰 시 최저매각가뿐 아니라 미배당 보증금 인수액을 더한 총취득액을 기준으로 판단해야 합니다.
• 동일 면적 시세 확인. 27.6~27.96㎡ 실거래를 51.08㎡ 대상 물건의 직접 비교 사례로 사용하지 않아야 합니다.
• 제시외 건물 조사. 베란다 약 18.9㎡와 옥탑 다락 약 23.0㎡의 매각 포함 범위 및 위반건축물 관련 사항을 확인해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기 이후 실제 점유 상태와 인도 가능 시점, 보증금 반환 및 명도 관계를 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가보다 실제 인수액을 먼저 확인해야 한다”

마포 어썸시티 602호는 감정가와 최저가가 모두 840,000,000원인 신건입니다. 그러나 신건 가격 자체보다 중요한 것은 최여원의 전세권·임차권이 배당과 매각을 통해 어떻게 정리되는지입니다.

최여원의 보증금은 590,000,000원이며 동일인의 전세권과 임차권을 별도의 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 현재 가격에서는 조건부로 전액 배당이 가능하지만 세금 압류 6건의 배당순위와 선순위 전세권의 소멸 여부를 확인해야 합니다.

2회 유찰 시나리오에서는 최저가 537,600,000원에 보증금 인수 추정액 60,176,000원이 더해져 실질취득액이 597,776,000원으로 계산됩니다. 세금 우선배당이 발생하면 그 금액은 더 늘어날 수 있습니다.

또한 실거래 표본은 대상과 면적이 일치하지 않고, 제시외 건물 및 건축법 관련 사항도 존재합니다. 권리 인수액·제시외 건물 상태·동급 면적 시세를 먼저 검증하는 것이 이 사건의 핵심입니다.