서울서부지방법원 2026타경50161. 마포구 성산동 어썸시티 6층 602호입니다. 사건상 용도표기는 단독주택이지만 감정평가상 실제 이용은 다세대주택이며, 등기사항전부증명서도 집합건물로 발급돼 있습니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 가격이 아니라 2020년 설정된 최여원 명의의 전세권 590,000,000원입니다. 말소기준인 2022.01.21 서울특별시 압류보다 앞서므로 등기상 선순위 권리입니다.

같은 최여원은 2025.08.22 임차권등기까지 마쳤고, 전입일 2020.04.24·확정일자 2020.03.17로 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다. 현재 840,000,000원 매각가 가정에서는 배당 시뮬레이션상 인수액이 0원이지만, 가격이 내려가면 구조가 달라집니다. 2회 유찰로 537,600,000원에 매각되는 시나리오에서는 매수인 인수액 60,176,000원이 발생하므로 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 5.9억 전세권

말소기준은 2022.01.21 서울특별시 압류입니다. 따라서 그보다 앞선 2020.04.27 최여원의 전세권은 등기상 매각으로 당연 소멸하는 후순위 권리가 아닙니다. 반면 2022년 이후 국세·지방세 압류와 2026년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2021.11.26 신한카드 강제경매개시결정은 2022.10.21 말소됐습니다.

② 임차인 — 최여원 1명, 대항력·우선변제 모두 있음

최여원은 2025.08.22 임차권등기명령에 따른 주택임차권등기를 마쳤고 같은 날 배당요구가 확인됩니다. 전입일이 말소기준일보다 앞서므로 대항력이 있으며, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사할 수 있는 구조입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.

③ 유찰 시나리오 — 2회차부터는 ‘최저가 + 인수액’으로 봐야 한다

특히 2회 유찰 시 보증금 590,000,000원이 낙찰가 537,600,000원보다 커집니다. 이때는 최저가 537,600,000원만을 취득가격으로 보면 안 됩니다. 데이터상 매수인 인수액 60,176,000원을 더한 실질 부담은 597,776,000원입니다. 즉 낙찰가가 내려가도 선순위 보증금의 미회수 부분이 인수액으로 전환되는 구간이 생깁니다.

④ 실거래 비교 — 216.3%라는 숫자를 그대로 믿으면 안 된다

어썸시티 실거래 표본은 3건이며 최근 12개월 평균은 388,333,333원, 최신 거래는 2025.09의 375,000,000원입니다. 숫자만 보면 현 최저가 840,000,000원은 최근 12개월 평균의 216.3%입니다. 다만 대상면적은 51.08㎡인데 아래 거래는 27.6~27.96㎡여서 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 이 비율은 ‘같은 평형의 시세’가 아니라 참고용 가격 신호로만 봐야 합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 840,000,000원 가정)

현재 회차 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류가 6건 있어 당해세가 존재할 경우 선순위 배당액과 후순위 미배당액은 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울성서초등학교 남서측 인근이며 다세대주택·단독주택이 밀집한 주거지입니다. 근린생활시설과 각급 학교가 인근에 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 6호선 망원역이 있으며 내부순환로 등 주요 간선도로 접근이 용이한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하1층/지상6층 건물이며 사용승인일은 2019.06.11입니다. 개별난방·시스템에어컨·승강기·화재경보설비 등이 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가 5,434,000원/㎡, 토지면적 450.0㎡입니다.
• 제시외건물. 북측 베란다 부분에 판넬조 주택일부 약 18.9㎡, 옥탑1층 다락에 판넬조 주택 약 23.0㎡가 소재합니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 전세권 원본 확인. 2020.04.27 설정된 최여원 전세권 590,000,000원의 존속·배당·말소 조건을 매각물건명세서와 등기부 원본에서 다시 확인해야 합니다.
• 동일인 권리 중첩. 같은 최여원의 전세권과 임차권이 각각 590,000,000원으로 잡혀 있으므로 두 권리가 동일 채권을 담보하는지 배당표 원본과 채권계산서를 대조해야 합니다.
• 2회 유찰 이후 인수액. 537,600,000원만 보고 가격을 판단하지 말고 데이터상 인수액 60,176,000원을 합산해 실질 부담을 계산해야 합니다.
• 세금 압류. 국세·지방세 압류가 6건 존재합니다. 당해세 여부에 따라 실제 배당순위와 미배당액이 달라질 수 있습니다.
• 제시외건물. 베란다 약 18.9㎡와 옥탑 다락 약 23.0㎡가 경매 대상·가치평가·건축법상 처리에 어떤 영향을 주는지 확인해야 합니다.
• 실거래 면적. 확인된 실거래 3건은 27.6~27.96㎡로 대상 51.08㎡와 다릅니다. 별도의 유사면적 거래 확인 없이 388,333,333원을 직접 시세로 적용하면 안 됩니다.

맺으며 — 신건보다 ‘유찰 뒤 인수구조’가 더 중요하다

이 물건은 단순한 무임차 경매가 아닙니다. 말소기준보다 앞선 최여원의 590,000,000원 전세권, 같은 사람의 대항력 있는 임차권, 그리고 세금 압류가 동시에 얽혀 있습니다. 현재 신건 840,000,000원에서는 데이터상 인수액이 0원이지만, 2회 유찰 시에는 60,176,000원이 매수인에게 넘어갑니다. 따라서 유찰로 최저가가 내려가는 것만 보고 가격 메리트가 커진다고 판단해서는 안 됩니다.

가격 비교도 신중해야 합니다. 최근 12개월 평균 388,333,333원과 최신 거래 375,000,000원은 모두 대상 51.08㎡보다 작은 27㎡대 거래입니다. 현 최저가가 이 표본의 216.3%라는 수치는 분명 부담 신호지만, 면적이 달라 직접적인 적정가 판단 근거로 쓰기에는 한계가 있습니다. 여기에 어썸시티 경매 통계의 평균 유찰횟수 10.1회, 매각률 0.0%까지 감안하면, 이 사건은 선순위 권리의 실제 소멸 조건과 적정가격을 모두 확인한 뒤 접근해야 하는 C등급 물건으로 보는 것이 적절합니다.