서울북부지방법원 2025타경2804. 서울 성북구 상월곡동 동아에코빌아파트 111동 11층 1101호, 전용 84.97㎡ 아파트입니다. 등기부상 현재 소유자는 윤소연·윤창원·윤천원으로 각 지분 3분의 1을 보유하고 있습니다. 핵심 말소기준은 2013.06.21 주식회사국민은행 근저당권 90,000,000원입니다. 그 뒤의 임의경매개시결정과 윤창원 지분에 대한 인천신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현황조사에는 한충희가 확인되지만 전입신고일은 2020.03.31입니다. 말소기준권리보다 늦으므로 이 전입만으로는 매수인에게 대항할 수 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 임대차 조건은 별도 확인이 필요합니다. 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경2804 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 상월곡동 101 동아에코빌아파트 111동 11층1101호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.97㎡ · 19층 건물 중 11층 |
| 사용승인 | 2003.06.27 |
| 소유자 | 윤소연 · 윤창원 · 윤천원 (각 지분 3분의 1) |
| 감정가 / 최저가 | 761,000,000원 / 761,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 43,715,255원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2013.06.21 설정된 국민은행 근저당입니다. 2024.01.25 협의분할에 의한 상속으로 윤소연·윤천원·윤창원이 각 3분의 1 지분을 취득했고, 2025.11.27 국민은행의 임의경매가 개시됐습니다. 2026.01.14 설정된 인천신용보증재단의 20,666,664원 가압류 역시 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차인 — 전입은 후순위, 조건은 확인 필요
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 한충희 | 미상 | 2020.03.31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
한충희의 전입일은 말소기준 2013.06.21보다 뒤인 2020.03.31이므로 대항력은 없습니다. 따라서 현 자료 기준 매수인이 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금·확정일자·점유부분이 확인되지 않았으므로 실제 임대차계약의 존재와 배당요구 여부, 명도 시 점유관계는 매각기일 전에 원문서로 다시 확인하는 편이 안전합니다.
③ 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 낮은 신건
동아에코빌은 1,253세대, 사용승인일 2003.06.27의 아파트입니다. 동일 면적 84.97㎡의 최근 12개월 실거래는 12건이며 평균은 834,833,333원, 최신 거래는 2026.06 900,000,000원입니다. 현재 최저매각가 761,000,000원은 최근 12개월 평균의 91.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.97㎡ | 23 | 900,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 16 | 940,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 18 | 915,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 14 | 890,000,000원 |
| 2026.04 | 84.97㎡ | 13 | 900,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 7 | 858,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 9 | 835,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 20 | 805,000,000원 |
| 2026.01 | 84.97㎡ | 10 | 740,000,000원 |
| 2025.11 | 84.97㎡ | 19 | 760,000,000원 |
| 2025.10 | 84.97㎡ | 2 | 710,000,000원 |
| 2025.09 | 84.97㎡ | 13 | 765,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.97㎡ | 12건 | 834,833,333원 |
실거래 범위는 710,000,000원~940,000,000원이고, 최신 거래는 2026.06의 900,000,000원입니다. 현재 최저가는 761,000,000원으로 최근 12개월 평균보다 낮습니다. 다만 실거래 역시 층별로 차이가 크고, 대상 물건 내부는 이해관계인의 부재로 직접 확인되지 않았으므로 단순 평균만으로 적정 입찰가를 확정하기보다는 11층의 상태와 수리비를 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 761,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,010,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 3. 가압류 · 인천신용보증재단 | 20,666,664원 | 20,666,664원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 640,323,336원 |
현재 회차에서는 채권자 합계 110,666,664원이 전액 배당되는 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 성북구 상월곡동, 월곡중학교 북서측 인근이며 주변은 아파트·단독주택·다세대·연립주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 통행이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철6호선 상월곡역이 있어 대중교통 편의가 양호합니다.
- 규모. 동아에코빌은 1,253세대이며, 대상은 철근콘크리트구조 19층 건물 중 11층 1101호입니다.
- 설비. 도시가스 개별난방, 위생·급탕·급배수·소화전·지하주차장·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았으나, 내부는 이해관계인의 부재로 직접 확인되지 않았습니다.
⑥ 회차별 자금 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 761,000,000원 | 110,666,664원 | 640,323,336원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 608,800,000원 | 110,666,664원 | 489,645,336원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 487,040,000원 | 110,666,664원 | 369,102,936원 | 0원 |
현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 예상 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 숨은 보증금 인수가 늘어 실질취득비가 고정되는 대항력 임차인형이 아니라, 제공된 권리관계에서는 낙찰가 자체가 실질취득의 핵심인 구조입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 한충희의 실제 점유 범위, 임대차계약 존재, 보증금과 확정일자를 현황조사·매각물건명세서 원문으로 확인하세요.
- 명도 계획. 대항력은 없지만 실제 점유자가 있으므로 낙찰 후 인도명령과 이사 협의 가능성을 고려하세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가 시 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 수리비가 가격 메리트를 훼손하지 않는지 확인이 필요합니다.
- 시세 기준. 최근 12개월 평균은 834,833,333원, 최신 거래는 900,000,000원, 실거래 최저는 710,000,000원입니다. 평균 하나만 보지 말고 층과 상태를 함께 비교하세요.
- 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 등 적용 사항을 입찰 전 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원문을 매각기일 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 안정적, 가격은 평균 아래
이 사건은 말소기준권리 이후 등기들이 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서상 명시된 인수권리도 없어 권리구조는 비교적 단순합니다. 현황조사상 한충희의 전입일 역시 말소기준보다 늦어 대항력은 없고, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 신건 최저가 761,000,000원이 최근 12개월 동일 면적 평균 834,833,333원의 91.2%로 평균보다 낮습니다. 최신 2026.06 거래 900,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 낮은 위치입니다. 다만 실거래 최저 710,000,000원이 존재하고 내부 상태가 확인되지 않았으므로, 이 사건의 최종 판단은 “권리는 합격, 가격은 현장 상태를 확인한 뒤 결정”으로 정리하는 것이 적절합니다.
