서울북부지방법원 2025타경3012. 서울 중랑구 묵동의 통칭 ‘다담35빌’ 비동 3층 302호로, 감정평가상 현재 다세대주택으로 이용 중입니다. 감정가는 202,000,000원이고 아직 유찰이 없어 최저매각가도 같은 202,000,000원입니다. 신청채권자의 청구액은 118,258,405원이며, 말소기준권리는 2025.09.10. 강제경매개시결정입니다.
등기부만 보면 말소기준 이후 압류 3건은 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부보다 점유관계입니다. 김관수는 2021.10.26. 전입했고 이는 말소기준일 2025.09.10.보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 이를 곧바로 ‘대항력 있는 임차인’으로 단정할 수는 없습니다. 대항력 가능·미상으로 보고 보증금과 실제 임대차관계를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경3012 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 묵동 242-35 비동 3층302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 지용복 |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 202,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이을순 / 118,258,405원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상6층 · 사용승인 2021.06.16 |
① 권리 흐름 — 등기부는 단순, 점유관계는 확인 필요
2021.07.14. 설정된 은평신용협동조합 근저당은 2021.11.30. 이미 말소됐고, 2021.09.30. 영재산업개발주식회사 가압류 역시 2021.10.20. 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2025.09.10. 강제경매개시결정이며, 이후 서울특별시·성동구·중랑구의 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 점유자 — 선순위 전입, 보증금은 미상
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김관수 | 비동 302호 | 2021.10.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
김관수의 전입일은 2021.10.26.으로 말소기준권리인 2025.09.10.보다 앞섭니다. 그러나 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로, 대항력과 매수인 인수금액을 확정할 수 없습니다. 특히 보증금이 크고 실제 대항력이 인정돼 미배당 보증금이 매수인에게 승계된다면 실질취득가는 낙찰가 + 인수액이 됩니다. 따라서 현재 202,000,000원이라는 최저가만으로 가격 메리트를 확정하는 것은 위험합니다.
③ 시세 비교 — 가격 자체는 최근 거래보다 낮다
전용면적 비교대상은 약 24.8㎡이고, 확인된 실거래는 2건입니다. 최근 거래는 2026.07. 3층 25.85㎡가 328,000,000원, 이전 거래는 2023.03. 2층 24.8㎡가 240,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 25.85㎡ | 3 | 328,000,000원 |
| 2023.03 | 24.8㎡ | 2 | 240,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 284,000,000원 |
| 최근 12개월 | — | 1건 | 328,000,000원 |
가격 판단에서는 오래된 전체 평균보다 최근 거래를 우선해야 합니다. 현재 최저가 202,000,000원은 최근 12개월 평균 328,000,000원의 61.6%이고, 최신 거래 역시 328,000,000원입니다. 최근 거래는 이전 거래 대비 36.7% 상승한 흐름으로 집계됩니다. 따라서 낙찰가 자체만 놓고 보면 최근 시세보다 낮은 수준입니다.
④ 예상배당표 (매각가 202,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,628,000원 |
| 1. 강제경매 신청채권 · 이을순 | 118,258,405원 | 118,258,405원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 80,113,595원 |
위 표는 매각가 202,000,000원을 기준으로 한 배당 추정입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 특히 김관수의 보증금·대항력 여부가 확정되지 않았으므로 이 표의 소유자 잔여금과 매수인 인수액을 최종값으로 보면 안 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가보다 ‘인수액 확인’이 먼저
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (100%) | 202,000,000원 | 118,258,405원 | 80,113,595원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 161,600,000원 | 118,258,405원 | 40,279,195원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 129,280,000원 | 118,258,405원 | 8,411,675원 |
표면상 매각가는 유찰될수록 낮아지지만, 이 사건은 김관수의 보증금이 미상입니다. 실제 대항력이 인정되는 임차인이라면 낙찰가가 내려가는 것만으로 매수인의 최종 부담이 같은 비율로 줄어든다고 볼 수 없습니다. 따라서 회차별 가격보다 먼저 보증금과 승계 가능액 확인이 필요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울묵현초등학교 남측 인근으로, 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 7호선 먹골역이 있어 전반적인 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상6층, 사용승인일은 2021.06.16이며 승강기·도시가스·급배수·화재탐지설비가 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 4미터 내외의 막다른 도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 2,848,000원/㎡, 공부와의 차이는 없습니다.
- 규제. 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김관수 보증금 확인. 계약서·현황조사·매각물건명세서와 실제 점유를 대조해 보증금과 임대차관계를 확인해야 합니다.
- 대항력 확정 금지. 전입은 선순위지만 보증금·확정일자가 미상이므로 현재 단계에서는 ‘대항력 가능·미상’으로 판단해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 인수 가능 보증금이 확인되면 낙찰가에 더해 최근 실거래 328,000,000원과 비교해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 서울특별시·성동구·중랑구 압류 중 당해세가 있는지 확인해 실제 배당구조를 점검해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2021.11.30. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리와 임대관계의 실제 상태를 원본으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 매력적, 권리는 아직 미완성”
이 물건의 숫자는 눈에 띕니다. 신건 최저가 202,000,000원은 2026.07. 최신 실거래 328,000,000원의 61.6%이고, 최근 거래 흐름도 이전 거래 대비 36.7% 상승으로 집계됩니다. 하지만 경매에서는 표면 최저가가 아니라 최종 실질취득가가 기준입니다.
김관수는 말소기준보다 앞서 전입했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 결론은 “대항력 가능·미상, 인수금액 미상”입니다. 보증금이 작거나 승계가 없다면 가격 경쟁력이 크게 살아나지만, 반대로 대항력이 인정되고 상당한 미배당 보증금이 승계된다면 실제 취득비용은 크게 올라갑니다. 가격은 관심, 입찰은 보증금 확인 후. 이 사건의 핵심은 그 한 가지입니다.
