서울북부지방법원 2025타경3012. 서울 중랑구 묵동 소재 통칭 ‘다담35빌’ 비동 302호입니다. 2021.06.16 사용승인된 철근콘크리트구조의 다세대주택으로, 지하 1층·지상 6층 건물 중 3층에 위치합니다. 소유자는 지용복이며, 채권자 이을순이 청구금액 118,258,405원으로 강제경매를 신청했습니다. 이 물건은 근저당권 실행을 위한 임의경매가 아니라 강제경매입니다. 현재 등기부상 유효한 근저당권은 없고, 2025.09.10 강제경매개시결정이 말소기준권리로 분석됩니다.

등기된 후순위 압류만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 그러나 경매에서는 등기부의 깨끗함만으로 안전을 판단하지 않습니다. 특히 전입일이 말소기준일보다 앞서는 사람의 임대차관계가 확인되지 않으면 낙찰 후 부담할 보증금도 확정할 수 없습니다. 이 사건에서 가격과 권리를 함께 판단해야 하는 이유입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 말소됐지만, 선순위 전입이 남는다

이 사건의 핵심은 등기된 담보권과 임차인의 대항요건을 구분하는 것입니다. 2021.07.14 설정된 은평신용협동조합의 근저당권(채권최고액 4,740,000,000원)은 2021.11.30 이미 말소됐습니다. 2021.09.30 영재산업개발주식회사의 가압류(648,030,000원) 역시 2021.10.20 말소됐습니다. 따라서 이 거액의 과거 채권들을 현재 매수인이 그대로 인수한다고 계산해서는 안 됩니다.

유효한 등기권리의 소멸 기준은 2025.09.10 강제경매개시결정입니다. 이후의 서울특별시, 성동구, 중랑구 압류는 매각으로 등기상 소멸하는 구조입니다. 다만 압류등기의 소멸과 조세채권의 배당 우선순위는 별개의 문제입니다. 당해세 등 우선 배당 대상이 존재하면 신청채권자나 후순위 권리자에게 돌아갈 금액이 달라질 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 가장 중요한 미확정 권리

현황조사와 매각물건명세서에서 확인되는 실제 임차인 관련 인물은 김관수 1명입니다. 보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 인물은 확인되지 않습니다. 이 사건에서 가장 중요한 것은 전입 시점보다도 임대차보증금과 실제 대항력 성립 여부입니다.

예를 들어 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰대금을 초과하고, 임차인이 낙찰대금에서 받을 수 있는 배당을 제외한 나머지를 매수인이 인수하는 구조라면, 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 커질 수 있습니다. 이 경우 실질취득액이 사실상 보증금 수준에 고정될 수 있으므로 최저매각가격이 낮다는 사실만으로 가격 메리트를 인정해서는 안 됩니다.

김관수의 확정일자와 배당요구 여부 역시 확인되지 않았습니다. 따라서 우선변제권을 행사할 수 있는지, 경매대금에서 얼마를 배당받는지, 매수인이 어느 범위까지 보증금 반환의무를 승계하는지 모두 추가 확인이 필요합니다. 선순위 전입과 우선변제권은 같은 개념이 아닙니다.

③ 시세 비교 — 숫자는 매력적이지만 표본과 인수액이 문제

동일 소재지 관련 실거래는 2건입니다. 그중 최근 12개월 거래는 2026.07의 328,000,000원 1건이며, 이전 거래는 2023.03의 240,000,000원 1건입니다. 전체 거래 평균은 284,000,000원이지만, 오래된 거래를 포함하므로 최근 가격 판단에서는 최신 거래를 우선 비교합니다.

최저가 161,600,000원은 최근 거래가 328,000,000원의 49.3%입니다. 전체 평균 284,000,000원 대비 비율은 56.9%입니다. 두 수치 모두 최저가격이 실거래보다 상당히 낮게 형성돼 있음을 보여줍니다.

다만 거래의 세부 조건을 보면 주의할 점이 있습니다. 최근 2026.07 거래는 25.85㎡로 비교 대상 24.8㎡와 면적이 다르고, 최근 12개월 평균 자체가 거래 1건으로 만들어진 값입니다. 2023.03 거래는 24.8㎡로 면적이 일치하지만 시점이 오래됐습니다. 따라서 328,000,000원을 이 호실의 확정적인 현재 매도가격으로 적용하기는 어렵습니다.

시세와 비교해야 할 금액은 결국 실질취득액입니다. 임차인의 미배당 보증금 인수가 없다면 최저가 기준으로 최근 실거래와 큰 가격 차이가 존재합니다. 반대로 선순위 임차보증금의 인수액이 상당하다면 그 차이가 축소되거나 없어질 수 있습니다. 따라서 49.3%라는 숫자는 입찰가격의 할인율이 아니라, 인수액 확인 전의 단순 최저가 비교 지표입니다.

④ 예상배당표 (매각가 161,600,000원 가정)

집행비용 추정액, 신청채권자 청구금액 및 소유자 잔여액을 반영한 단순 예상배당입니다. 국세·지방세 관련 우선 배당, 임차인의 최우선변제·우선변제, 미확인 보증금 및 실제 배당순위는 반영되지 않았습니다. 소유자 잔여 40,279,195원은 확정 배당액이 아니며, 계산상 인수 0원 역시 매수인 부담이 없다는 뜻은 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수 위험은 별개

현재 1회 유찰 상태로 감정가의 80%가 최저매각가입니다. 추가 유찰 시 제시된 회차별 예상 낙찰금액과 채권자 배당 부족액은 다음과 같습니다.

단순 계산에서는 2회 유찰까지 신청채권자가 전액 배당받고, 3회 유찰 구간부터 17,082,341원의 미배당이 발생합니다. 다만 이 금액은 신청채권자에게 배당되지 못하는 금액이지, 매수인이 자동으로 인수하는 채무가 아닙니다.

반면 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금은 성격이 다릅니다. 대항력과 임대차관계가 인정되는 경우에는 매수인에게 반환 부담이 남을 수 있습니다. 따라서 2회 또는 3회 유찰로 최저가가 내려가더라도 실질취득액이 같은 비율로 줄어든다는 보장은 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울묵현초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주위에 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철 7호선 먹골역이 소재합니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 2021.06.16 사용승인된 철근콘크리트구조 다세대주택입니다. 위생·급배수·승강기·화재탐지·도시가스 설비 등이 갖춰져 있으며, 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다.
• 도로. 남동측으로 폭 약 4미터 내외의 막다른 도로와 접합니다. 진입 동선과 차량 이용 편의성은 현장 확인이 필요합니다.
• 토지 및 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역 등 관련 지정사항이 있습니다. 토지 전체 면적은 502.2㎡, 공시지가는 2,848,000원/㎡입니다.
• 토지거래허가 관련. 토지이용계획에 토지거래계약 허가구역 지정사항이 있습니다. 도로 지목 대상 지정과 외국인 등 특정 대상자의 주택 취득 관련 지정이 포함되므로, 입찰자의 신분·취득 목적 및 매각 시점의 적용 여부를 구분해 확인해야 합니다.
• 환금성. 20세대 소규모 다세대주택으로, 확인되는 거래는 2건입니다. 최신 거래가는 높지만 거래 표본이 적어 지속적인 매매 수요나 동일 호실의 환금가격을 단정하기 어렵습니다.
• 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재돼 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 김관수의 실제 점유 확인. 2021.10.26 전입 기록이 실제 주택 인도 및 거주와 연결되는지, 현재도 점유 중인지 확인해야 합니다. 전입일만으로 대항력 성립을 확정하지 않습니다.
• 보증금 원금 확인. 임대차계약서, 보증금 지급 내역, 임대차 변경 내용과 반환 이력을 확인해야 합니다. 미배당 보증금 인수 가능성은 입찰가 산정의 최우선 변수입니다.
• 확정일자·배당요구 확인. 확정일자 부여 여부, 우선변제권 성립, 배당요구 여부와 배당요구 종기 준수 여부를 점검해야 합니다. 대항력과 우선변제권을 별도로 판단해야 합니다.
• 민간임대주택 등록 확인. 2021.11.30 민간임대주택등기와 실제 임대차관계의 연관성, 매각 후 등록 및 의무관계의 처리 여부를 확인해야 합니다.
• 세금 압류 3건 확인. 서울특별시·성동구·중랑구 관련 조세채권의 세목, 금액, 법정기일, 당해세 여부와 배당순위를 확인해야 합니다.
• 최근 실거래 검증. 2026.07 거래 328,000,000원은 25.85㎡이고, 과거 2023.03 거래 240,000,000원은 24.8㎡입니다. 면적·층·호실 조건 및 거래의 정상 여부를 확인한 뒤 시세 판단에 사용해야 합니다.
• 명도 및 관리비. 임차인의 실제 점유가 확인되면 인도 가능 여부와 보증금 반환 조건을 함께 검토해야 합니다. 미납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 공용부분 금액도 확인해야 합니다.
• 입찰가격 산정. 최저가 161,600,000원에 인수되는 미배당 보증금 및 기타 취득비용을 반영해 실질취득액을 계산해야 합니다. 실질취득액이 미확정인 상태에서 최근 실거래 대비 49.3%라는 숫자만으로 응찰해서는 안 됩니다.
• 매각 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 서류, 배당요구 내역, 조세 관련 서류 및 실거래 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격은 낮지만, 진짜 취득가격은 아직 모른다”

이 물건은 숫자만 보면 상당히 눈길을 끕니다. 감정가 202,000,000원의 다세대주택이 1회 유찰돼 161,600,000원으로 내려왔고, 2026.07 최근 실거래 328,000,000원에 비하면 최저가 비율이 불과 49.3%입니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세도 +36.7%로 나타납니다.

하지만 최근 거래는 1건뿐이고 비교 면적도 완전히 같지 않습니다. 더욱 중요한 사실은 2021.10.26 전입한 김관수의 보증금이 미상이라는 점입니다. 대항력이 인정되고 보증금이 배당으로 전부 반환되지 않는다면, 매수인이 그 잔액을 부담할 수 있습니다. 이 경우 낮은 낙찰가격의 이점이 상당 부분 사라질 수 있습니다.

여기에 세금 압류 3건에 따른 실제 배당 변동 가능성, 민간임대주택등기, 20세대 소규모 다세대주택의 거래 표본 부족과 환금성까지 고려해야 합니다. 이미 말소된 근저당권이 없다는 사실만으로 이 물건을 권리상 안전하다고 판단할 수는 없습니다.

결론은 조건부 보류입니다. 먼저 임차보증금과 대항력, 실제 배당 후 인수액을 확인하고, 그 금액을 최저가에 더한 실질취득액을 최근 거래가격과 비교해야 합니다. 최저가의 할인폭은 크지만, 실질취득액이 확정되기 전에는 가격 메리트도 확정되지 않습니다.