서울북부지방법원 2025타경3319. 서울 중랑구 중화동 326-68, 5층 건물 내 3층 301호 다세대주택입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 370,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 이 물건의 핵심은 단순히 압류·가압류가 소멸하느냐가 아닙니다. 말소기준인 2024.04.01 압류보다 앞서 전입한 임차인이 존재하고, 그 보증금이 확인되지 않았다는 점이 먼저 해결돼야 합니다.
임차인 오재현은 3층301호에 2018.06.20 전입했고, 확정일자는 2018.05.28입니다. 2025.10.21 배당요구도 했습니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조이나, 보증금 액수가 미상입니다. 배당으로 보증금 전부가 회수되지 않는다면 잔액은 매수인에게 넘어올 수 있으므로, 현재의 370,000,000원만을 실제 취득원가로 보아서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경3319 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 중화동 326-68 3층301호 · 중랑천로24길 14 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 51.82㎡ · 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건내 3층 301호 |
| 소유자 | 김형남 |
| 감정가 / 최저가 | 370,000,000원 / 370,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서서울농업협동조합 / 77,603,820원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 빠르다
말소기준은 2024.04.01 서인천세무서장 압류입니다. 그 이후의 인천광역시 서구 압류, 삼성카드·우리카드 가압류, 임의경매개시결정, 중랑구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 임차인 오재현의 전입일은 2018.06.20으로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 후순위 권리가 지워진다는 사실만으로 이 사건을 ‘인수 0원’ 유형으로 볼 수 없습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오재현 | 3층301호 | 2018.06.20 | 2018.05.28 | 2025.10.21 | 대항력 有 우선변제 승계 가능 |
② 시세 비교 — 신건 가격부터 이미 높다
51.82㎡가 일치하는 거래를 포함한 확인 거래는 2건이며 모두 2021.06 거래입니다. 거래가는 305,000,000원과 310,000,000원, 평균은 307,500,000원입니다. 현재 최저매각가 370,000,000원은 시세 기준 평균의 120.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.06 | 48.75㎡ | 4 | 305,000,000원 |
| 2021.06 | 51.82㎡ | 2 | 310,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 307,500,000원 |
가격만 놓고 보더라도 신건에 할인 메리트가 있다고 보기 어렵습니다. 더구나 이 사건은 임차인 보증금 확인 전까지 실질취득액이 최저가보다 커질 가능성도 남아 있습니다. 즉 ‘370,000,000원이 시세보다 높은가’만 볼 것이 아니라, 최종 인수액까지 더한 총취득부담을 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 370,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,980,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 8,823,553원 | 8,823,553원 |
| 3. 가압류 · 주식회사우리카드 | 7,654,928원 | 7,654,928원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 347,541,519원 |
위 배당가정은 국세·지방세의 당해세 여부와 임차인 보증금·최우선변제를 반영하지 않은 금액입니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 선순위로 차감될 수 있고, 임차인 오재현의 실제 보증금과 배당액에 따라 매수인 인수금액도 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 중화지구대 남동측 인근으로 단독주택·다세대주택·점포 등이 혼재하는 일반 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 노선버스 정류장 및 지하철역과의 거리 등을 고려할 때 대중교통 이용 편의도는 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 3층 301호이며 급·배수설비, 위생설비, 난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 토지는 평탄한 다세대주택 건부지로 이용 중이며 북서측 및 북동측으로 세로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·과밀억제권역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당하며 공시지가는 3,160,000원/㎡입니다.
- 규모. 2014.08.04 사용승인, 4세대 규모입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 오재현의 보증금이 핵심입니다. 보증금과 실제 배당예상액을 확인하기 전에는 매수인 인수액을 0원으로 가정하지 마세요.
- 말소기준 선후관계 확인. 임차인 전입 2018.06.20이 말소기준 2024.04.01보다 빠릅니다. 대항력 인수 여부를 원본 명세서와 함께 다시 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 배당순위와 임차인 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 상한 보수적으로 설정. 신건 최저가가 시세 기준 평균의 120.3%입니다. 임차인 인수 가능 금액까지 포함한 총취득부담으로 판단해야 합니다.
- 과거 거래 시점 확인. 확인 거래는 모두 2021.06입니다. 현재 거래가격을 추가 확인한 뒤 응찰가를 정하는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 세금 관계 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — 가격도 높고, 인수액도 아직 안 보인다
이 사건은 신건 최저가 370,000,000원이 시세 기준 평균 307,500,000원의 120.3%인 데다, 말소기준보다 앞선 대항력 임차인의 보증금까지 미상입니다. 후순위 압류·가압류가 매각으로 소멸한다는 점만 보고 안전형으로 분류해서는 안 됩니다. 임차인의 보증금이 배당으로 전액 정리되는지 확인되지 않는 한 실제 매수인 부담은 확정되지 않습니다. 가격은 보류, 권리도 보증금 확인 전 보류. 이 물건은 먼저 임차인 보증금과 세금 배당관계를 확인한 뒤 입찰 여부를 판단하는 순서가 맞습니다.
