서울북부지방법원 2025타경3449. 노원구 중계동 중계그린아파트 125동 4층 402호입니다. 현재 등기상 소유자는 박현승이고, 2017.09.06 소유권이전 당시 거래가액은 295,000,000원으로 기재돼 있습니다. 권리분석의 기준점은 2024.03.20 설정된 현대해상화재보험주식회사 근저당권 240,000,000원입니다. 이후 설정된 종로광장새마을금고 근저당권, 현대카드 가압류, 스마일캐피탈대부 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
다만 권리 인수액이 0원이라는 사실과 점유관계가 명확하다는 것은 같은 뜻이 아닙니다. 감정평가 현장조사는 폐문부재 상태였고 임대관계도 미상으로 기재되어 있습니다. 소유자의 주소가 2024.03.20 해당 호수로 변경 등기돼 있지만, 그것만으로 실제 점유자와 임대차 여부가 확정되는 것은 아닙니다. 따라서 현재 자료만으로는 임차인의 보증금·전입·확정일자에 관한 별도 대항력 판단을 단정하기보다 현장과 원본 서류를 재확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경3449 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 노원구 중계동 504-1 중계그린아파트 125동 4층402호 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 4층 402호 |
| 소유자 | 박현승 · 2017.09.06 소유권이전 · 거래가액 295,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 551,000,000원 / 551,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 종로광장새마을금고 / 113,294,049원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 말소기준권리 | 2024.03.20 을구 13번 근저당권 · 현대해상화재보험주식회사 · 채권최고액 240,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 주요 권리는 소멸
말소기준은 2024.03.20 을구 13번 근저당권입니다. 해당 근저당권은 2025.11.05 한국자산관리공사로 이전 등기되어 있지만, 기초가 되는 근저당권의 설정일은 2024.03.20입니다. 그 뒤 2024.07.17 종로광장새마을금고의 130,800,000원 근저당권, 2025.08.01 현대카드의 21,800,062원 가압류, 2025.09.15 스마일캐피탈대부의 97,500,000원 근저당권이 이어집니다.
② 가격 비교 — 신건 551,000,000원, 시세 가점은 보류
현재 감정가와 최저매각가는 모두 551,000,000원이고 유찰 횟수는 0회입니다. 다만 동일 단지·동일 조건의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로, 이 가격을 근거로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 단정할 수 없습니다. 권리상 인수액이 0원이라는 점은 가격 할인과 별개의 문제입니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 551,000,000원 | 490,100,062원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 440,800,000원 | 433,992,000원 | 56,108,062원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 352,640,000원 | 346,903,040원 | 143,197,022원 | 0원 |
회차가 내려가면 채권자 미배당은 0원에서 56,108,062원, 143,197,022원으로 커지지만 매수인 인수액은 세 시나리오 모두 0원입니다. 반면 가격 적정성은 별도 실거래 검증이 필요합니다. 현재 회차가 신건이라는 사실만으로 감정가 551,000,000원을 시세로 간주해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 551,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,910,000원 |
| 2. 을구 13번 근저당권 · 현대해상화재보험주식회사 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 3. 을구 14번 근저당권 · 종로광장새마을금고 | 130,800,000원 | 130,800,000원 |
| 4. 갑구 11번 가압류 · 현대카드 주식회사 | 21,800,062원 | 21,800,062원 |
| 5. 을구 16번 근저당권 · 스마일캐피탈대부주식회사 | 97,500,000원 | 97,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 52,989,938원 |
현재 회차 551,000,000원 가정에서는 채권자 총 청구 490,100,062원이 전액 배당되고 소유자 잔여 52,989,938원이 계산됩니다. 집행비용은 7,910,000원이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가 이용상태는 아파트이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 4층 402호입니다.
- 입지. 서울특별시 노원구 중계동 중평중학교 북측 인근에 위치하며, 주변에는 아파트 등 주거용 건물과 주상용·상업용·업무용 건물, 공공시설, 학교, 공원 및 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재합니다. 단지 내외 포장도로와의 연계도 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트단지 건부지이며, 용도지역은 제3종일반주거지역입니다. 공시지가는 3,715,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·과밀억제권역 등이 기재되어 있고, 아파트 용도의 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.10.20~2026.12.31로 기재돼 있습니다.
- 건물 상태 확인. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재되어 있고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 내부는 폐문부재로 동일 평형대 표준사양과 외부관찰·탐문 내용을 근거로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 원본 확인. 현재 자료에는 최근 실거래 비교값이 없어 감정가 551,000,000원의 시세 적정성을 판단할 수 없습니다. 같은 단지·유사 조건의 최근 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 점유자 확인. 현장조사가 폐문부재이고 임대관계 미상입니다. 실제 점유자, 전입세대, 임대차 여부와 보증금·확정일자를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 말소기준 재대조. 2024.03.20 을구 13번 근저당권이 기준이며 2025.11.05 한국자산관리공사로 이전 등기된 내용을 포함해 등기 원본의 현재 상태를 다시 대조해야 합니다.
- 배당표 변동 가능성. 현재 배당 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시나리오이므로 실제 배당결과와 차이가 생길 수 있습니다.
- 토지이용 규제 확인. 아파트 용도의 토지거래계약에 관한 허가구역이 2025.10.20~2026.12.31로 기재돼 있으므로 경매취득에 대한 구체적인 적용 여부는 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 공고의 최신 내용을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개
이 사건의 등기상 핵심은 분명합니다. 2024.03.20 현대해상화재보험주식회사 근저당권이 말소기준이고, 이후 주요 권리는 매각으로 소멸하며 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 회차 551,000,000원에서는 채권자 청구액도 전액 배당되는 구조입니다.
하지만 가격과 점유는 아직 별도의 확인이 필요합니다. 실거래 비교값이 없어 551,000,000원이 시세보다 저렴하다고 볼 자료가 없고, 현장조사도 폐문부재·임대관계 미상입니다. 따라서 이 사건은 권리 인수는 정리되어 있으나, 가격 검증과 실제 점유·임대차 확인이 최종 판단의 핵심인 물건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
