서울북부지방법원 2025타경3449. 노원구 중계동 중계그린아파트 125동 4층 402호입니다. 현재 소유자는 박현승이고, 2017.07.17 매매를 원인으로 295,000,000원에 소유권을 취득한 기록이 있습니다. 현재 경매 권리분석의 출발점은 2024.03.20 설정된 현대해상화재보험주식회사의 채권최고액 240,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준이며 이후 설정된 종로광장새마을금고 근저당, 현대카드 가압류, 스마일캐피탈대부 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다.
다만 권리등기만 보고 “완전히 깨끗하다”고 결론 내리기는 이릅니다. 감정평가 현장조사에서 폐문부재 상태였고 임대관계는 미상으로 조사됐습니다. 확인된 임차인은 없지만 실제 점유자가 있는지, 전입·점유를 갖춘 임차인이 존재하는지는 입찰 전 별도 확인이 필요합니다. 현재 계산표의 인수액은 0원이지만, 이는 확인된 권리와 배당자료를 기준으로 한 결과입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경3449 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 노원구 중계동 504-1 중계그린아파트 125동 4층 402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 4층 402호 |
| 소유자 | 박현승 (2017.07.17 매매 · 거래가액 295,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 551,000,000원 / 551,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 종로광장새마을금고 / 113,294,049원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 등기권리는 소멸
말소기준은 2024.03.20 을구 13번 근저당권입니다. 채권최고액은 240,000,000원이고 채무자는 박현승, 최초 근저당권자는 현대해상화재보험주식회사입니다. 이 근저당권은 2025.11.05 한국자산관리공사 앞으로 이전 등기됐습니다. 이후의 종로광장새마을금고 130,800,000원 근저당, 현대카드 21,800,062원 가압류, 스마일캐피탈대부주식회사 97,500,000원 근저당은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 신건 가격을 평가하지 말 것
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 551,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 동일 단지의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래와 비교할 수 있는 수치가 확인되지 않으므로 이 금액을 두고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 551,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 440,800,000원 | 56,108,062원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 352,640,000원 | 143,197,022원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자 측 미배당은 증가하지만, 현재 계산된 세 회차 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 확인된 등기권리 기준으로는 낙찰가가 내려가더라도 미배당 채권이 매수인에게 그대로 승계되는 구조로 계산되지 않습니다. 다만 점유·임차관계가 미상이라는 현장조사 사항은 이 배당 계산과 별개의 확인 대상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 551,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,910,000원 |
| 2. 을구 13번 근저당권 · 현대해상화재보험주식회사 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 3. 을구 14번 근저당권 · 종로광장새마을금고 | 130,800,000원 | 130,800,000원 |
| 4. 갑구 11번 가압류 · 현대카드 주식회사 | 21,800,062원 | 21,800,062원 |
| 5. 을구 16번 근저당권 · 스마일캐피탈대부주식회사 | 97,500,000원 | 97,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 52,989,938원 |
현재 회차 551,000,000원 가정에서는 채권 합계 490,100,062원이 전액 배당되고 소유자 잔여 52,989,938원이 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 노원구 중계동 중평중학교 북측 인근이며, 주변에는 아파트 등 주거용 건물과 주상용 건물, 상업·업무용 건물, 공공시설, 학교, 공원 및 각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역 등이 소재하며, 단지 내외 포장도로와의 연계가 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 4층 402호이며 위생·급배수·난방·승강기·소방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역에 포함되고 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 및 토지거래계약에관한허가구역 등의 제한이 기재돼 있습니다. 공시지가는 3,715,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 내부는 폐문부재로 직접 확인하지 못해 동일 평형 표준사양·외부관찰·탐문 등에 근거해 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 재확인. 폐문부재 및 임대관계 미상 상태이므로 실제 점유자, 전입 여부, 임차보증금·확정일자 존재 여부를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
- 말소기준 재대조. 2024.03.20 을구 13번 근저당권과 2025.11.05 한국자산관리공사 이전등기를 최신 등기부에서 다시 대조하세요.
- 가격 검증. 최저가 551,000,000원이 감정가와 같은 신건입니다. 최근 실거래 비교 없이 감정가 자체를 시세로 간주하지 마세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 440,800,000원, 2회 유찰 시 352,640,000원이며, 계산상 채권 미배당은 각각 56,108,062원과 143,197,022원으로 증가합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “등기상 인수 0원”과 “입찰 안전”은 같은 말이 아니다
이 사건은 등기부만 놓고 보면 구조가 비교적 선명합니다. 2024.03.20 근저당권이 말소기준이고, 뒤에 설정된 주요 담보권과 가압류는 매각으로 소멸하며 현재 배당 모형상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 현장에서는 폐문부재로 임대관계가 확인되지 않았고, 동일단지 실거래와 비교할 가격 자료도 없습니다. 따라서 결론은 등기권리 구조는 양호하나, 점유 확인과 가격 검증이 끝나기 전에는 보수적으로 접근할 사건입니다. 신건 551,000,000원이 싸다는 근거는 없으며, 입찰 전에는 반드시 점유·전입·임대차와 최근 거래가격을 함께 확인해야 합니다.
