서울북부지방법원 2025타경3579. 도봉구 쌍문동의 에드가쌍문 제2층 제206호입니다. 소유자는 도휘주식회사이고, 건물은 2022년 5월 13일 사용승인된 철근콘크리트조 7층 건물입니다. 감정평가상 주거용으로 이용되는 아파트이며, 우이신설선 솔밭공원역 북측 인근에 위치합니다.

권리 흐름의 출발점은 2022.08.12. 하나은행 근저당권입니다. 이후 추가설정 근저당권과 온라이프건설 근저당권, 가압류, 경매개시결정이 이어졌습니다. 특히 하나은행의 근저당권은 한국주택금융공사를 거쳐 2026.05.12. 주식회사온라이프건설로 이전된 기록이 있어 현재 권리자와 실제 배당요구 관계를 확인해야 합니다.

또 하나의 변수는 임대관계입니다. 해당 아파트에는 민간임대주택등기가 존재하고, 감정평가서에는 임대관계 미상이라고 기재되어 있습니다. 확인된 임차인 명단이 없다는 이유만으로 점유자나 대항력 있는 임차인이 전혀 없다고 단정할 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 확인사항이 남는다

말소기준권리는 2022.08.12. 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 최초 근저당권자는 주식회사하나은행이며 채권최고액은 209,416,229원이었습니다. 다만 2023.07.14. 변경등기로 채권최고액 142,220,269원이 기재되어 있어, 최초 설정금액만으로 현행 담보채권을 판단해서는 안 됩니다.

이후 을구 2번 근저당권 역시 채권최고액 142,220,269원으로 추가설정되었고, 을구 3번에는 온라이프건설의 30,026,092원 근저당권이 설정되었습니다. 을구 1번과 2번에는 공동담보·추가설정 관계가 나타나므로, 이를 완전히 별개의 채무로 단순 합산하는 것은 주의해야 합니다.

2025년 한국주택금융공사로 이전되었던 근저당권은 2026.05.12. 주식회사온라이프건설로 다시 이전되었습니다. 경매개시결정상 채권자는 한국주택금융공사로 기록되어 있으므로 근저당권 이전에 따른 현재 채권자·배당권자 관계를 최신 등기와 사건기록에서 대조해야 합니다.

② 임차관계 — 미상 상태를 안전으로 해석하면 안 된다

현재 확인된 임차인 명단은 없지만 감정평가서에는 임대관계 등 미상으로 기재되어 있습니다. 또한 내부구조도는 건축물대장상 도면과 외부 관찰 등을 토대로 작성되어 실제 내부상황과 차이가 있을 수 있다고 명시되어 있습니다.

대항력을 갖춘 임차인이 존재하고 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않는다면, 그 미배당 보증금은 매수인의 실질취득비용에 영향을 줄 수 있습니다. 특히 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형이라면 낙찰가가 하락해도 미배당 인수액이 증가하여 실질취득액이 보증금 수준에 머물 수 있습니다. 이 사건에서는 그 판단에 필요한 임대차 사실이 확정되지 않았으므로 실질취득액을 최저매각가와 동일하다고 단정하지 않습니다.

③ 가격과 환금성 — 감정가 80%가 곧 시세 할인은 아니다

감정가는 208,000,000원이고 1회 유찰 후 현재 최저매각가는 166,400,000원입니다. 감정가 대비 80%까지 낮아졌지만, 같은 단지·유사 면적의 검증된 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않습니다. 따라서 시장가격보다 저렴한지 여부를 판단할 근거는 충분하지 않습니다.

유찰 시나리오는 각 회차 최저매각가에 매각된다는 가정입니다. 미배당액은 채권자에게 돌아가지 못하는 금액이며, 그 자체가 매수인에게 승계되는 채무는 아닙니다. 매수인 인수액 0원은 현재 배당 추정 기준으로, 미확인 임차보증금 등을 확정한 결과가 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 166,400,000원 가정)

매각대금 166,400,000원 중 집행비용 추정액 3,129,600원을 제외한 163,270,400원이 선순위 근저당권에 배당되는 계산입니다. 배당 모델상 채권 합계는 1,060,599,200원, 미배당 합계는 897,328,800원이며 소유자 잔여금은 없습니다.

집행비용은 약 매각가의 1.9%로 추정한 금액입니다. 당해세, 최우선변제, 확인되지 않은 임차보증금 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당은 배당요구, 채권계산서, 채권양도 및 법원 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 도봉구 쌍문동, 우이신설선 솔밭공원역 북측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 솔밭공원역과 버스정류장이 있습니다. 대중교통 상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 2022.05.13. 사용승인된 철근콘크리트조 7층 건물의 2층 206호입니다. 위생·급배수·난방·승강기설비 등이 구비되어 있습니다.
• 도로. 서측으로 폭 약 25m 내외의 포장도로에 접합니다. 토지는 공동주택 건부지로 이용되고 있습니다.
• 용도지역. 준주거지역이며 지구단위계획구역, 고도지구(28m 이하), 조망가로특화경관지구, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구, 과밀억제권역 등의 제한사항이 기록되어 있습니다.
• 토지거래허가. 아파트 용도 한정 2025.10.20.~2026.12.31. 토지거래계약 허가구역 지정이 기록되어 있습니다. 경매 취득 및 향후 거래에 대한 적용 여부는 관련 규정과 관할기관에서 확인해야 합니다.
• 공부 및 건축. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 내부실사 결과는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 단지는 253세대 규모이며 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다. 유사 면적 실거래가격이 확인되지 않아 매각가의 시장 적정성 및 향후 처분 가능성을 가격 측면에서 확정하기는 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임대차와 실제 점유 확인. 소유자가 법인이고 민간임대주택등기가 존재합니다. 실제 점유자, 임차인, 보증금, 전입일, 확정일자, 배당요구 및 대항력 여부를 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등록 확인. 임대사업자 등록의 현행 상태, 임대의무기간 및 매각 후 관련 법률상 의무가 남는지 확인하세요.
• 근저당권 이전 확인. 하나은행에서 한국주택금융공사, 온라이프건설로 이어진 근저당권 이전 내역과 실제 배당권자를 최신 등기부와 사건기록으로 대조하세요.
• 공동담보 확인. 을구 1번·2번 근저당권의 담보 추가 및 채권최고액 변경 관계를 확인하여 중복된 채권액을 별도 채무로 오인하지 않도록 해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가 80%라는 이유만으로 저렴하다고 판단하지 말고, 실제 해당 호실의 전용면적을 확인한 후 유사 면적·층·입지 실거래가격과 비교하세요.
• 명도·관리비. 실제 점유자와 점유권원을 확인하고 인도 절차, 이사 협의 가능성 및 공용부분 관리비 체납액을 확인하세요.
• 토지거래 규제. 허가구역 지정 상태 및 적용 예외 여부, 향후 처분 시 제한사항을 관할기관에 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 최신 등기부, 감정평가서, 임대사업자 등록 상태, 배당요구종기 내역 및 매각기일 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “20% 할인보다 먼저 확인할 것은 임대관계”

서울북부지방법원 2025타경3579 에드가쌍문 206호는 감정가 208,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가가 166,400,000원입니다. 등기권리만 보면 말소기준과 후순위 소멸 구조는 비교적 명확합니다. 하지만 그 사실만으로 안전한 경매라고 결론 내릴 수는 없습니다.

핵심은 민간임대주택등기와 확인되지 않은 임차관계입니다. 모델상 인수액은 0원이지만 대항력 있는 임차인이 존재하는지 확인되지 않았고, 근저당권의 변경·이전 및 공동담보 관계도 최종 대조가 필요합니다. 여기에 검증된 실거래 시세가 없어 현재 최저가가 저렴하다고 말할 근거도 없습니다.

등기상 소멸 구조는 긍정적이지만, 점유·임차관계와 시장가격에 대한 판단은 보류하는 것이 타당합니다. 서류와 현장 확인을 통해 인수 위험을 해소하고 동일 면적의 실제 거래가격을 확인한 다음, 비로소 입찰 여부와 가격을 결정해야 하는 물건입니다.