서울북부지방법원 2025타경3579. 도봉구 쌍문동 ‘에드가쌍문’ 2층 206호입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 208,000,000원입니다. 소유자는 도휘주식회사이며, 등기상 말소기준은 2022.08.12. 접수된 하나은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 209,416,229원이었고 2023.07.14. 변경등기를 통해 142,220,269원으로 변경됐습니다.
권리관계는 단순한 ‘근저당 한 건’은 아닙니다. 말소기준 이후 추가 근저당과 가압류가 이어졌고, 기준 근저당 자체도 한국주택금융공사를 거쳐 주식회사온라이프건설로 이전된 이력이 있습니다. 다만 배당표상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 문제는 금액 인수보다 민간임대주택등기와 실제 점유관계 확인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경3579 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 2층 206호 |
| 도로명 | 서울특별시 도봉구 삼양로 602 |
| 물건종류 | 아파트 · 주거용 이용중 |
| 면적 | 21.1866㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 7층 건물 내 2층 206호 · 사용승인일 2022.05.13 |
| 소유자 | 도휘주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 208,000,000원 / 208,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 142,220,269원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후 권리는 매각 소멸
말소기준은 2022.08.12. 을구 1번 근저당권입니다. 이 근저당은 하나은행 명의로 설정됐다가 2025.07.01. 한국주택금융공사로 이전됐고, 2026.05.12. 주식회사온라이프건설로 다시 이전됐습니다. 별도로 2023.07.14. 을구 2번 근저당 142,220,269원과 을구 3번 온라이프건설 근저당 30,026,092원이 설정됐으며, 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 점유·임대차 — 금액 인수 0원과 현장 확인은 별개
| 구분 | 확인 내용 | 판단 |
|---|---|---|
| 임차인 | 확인된 임차인 없음 | 보증금 합산 없음 |
| 감정평가 | 임대관계 등 미상 | 현장 확인 필요 |
| 등기 | 민간임대주택등기 존재 | 원본 대조 필요 |
| 매수인 인수액 | 배당 시뮬레이션 기준 | 0원 |
현재 확인되는 임차 보증금은 없어 대항력 임차인의 보증금을 매수인이 승계하는 구조로 계산되지는 않습니다. 그러나 감정평가에서 임대관계를 미상으로 적고 있어, 점유자 존재 여부와 전입·확정일자 관계를 원본 서류로 확인하기 전까지는 명도 난이도까지 ‘완전 무위험’으로 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 208,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,712,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 209,416,229원 | 204,288,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 142,220,269원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사온라이프건설 | 30,026,092원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 박준우 | 500,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 8번 가압류 · 서울주택도시개발공사 | 178,936,610원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액은 1,060,599,200원, 총 배당액은 204,288,000원으로 계산되며 미배당은 856,311,200원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 208,000,000원 | 204,288,000원 | 856,311,200원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 166,400,000원 | 163,270,400원 | 897,328,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 133,120,000원 | 130,456,320원 | 930,142,880원 | 0원 |
중요한 점은 채권자의 미배당이 커지는 것과 매수인의 인수액은 다른 문제라는 것입니다. 세 시나리오 모두 배당 계산상 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다. 따라서 권리금액 측면에서는 유찰이 곧 추가 인수로 연결되는 구조가 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 우이신설선 솔밭공원역 북측 인근으로, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 우이신설선 솔밭공원역과 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2022.05.13. 사용승인된 철근콘크리트조 7층 건물로 기본적인 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 25미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·고도지구·지구단위계획구역·공공지원민간임대주택 공급촉진지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 토지거래허가. 아파트 용도 한정 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.10.20.~2026.12.31.로 기재돼 있습니다.
- 단지. 에드가쌍문은 253세대이며, 준공일은 2022.05.13.입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 실제 현장 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 내용을 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 근저당 이전 이력. 기준 근저당이 하나은행 → 한국주택금융공사 → 주식회사온라이프건설로 이전된 흐름을 최신 등기부로 재확인해야 합니다.
- 토지거래허가구역. 매각기일 2026.09.29.은 아파트 용도 한정 허가구역 지정기간 2025.10.20.~2026.12.31. 안에 들어가므로 적용 관계를 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 현재는 신건 208,000,000원입니다. 권리상 인수 0원이라는 이유만으로 가격 메리트까지 있다고 보기는 어렵습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리금액은 0원, 점유 확인은 필수
이 사건의 핵심은 두 문장으로 정리됩니다. 첫째, 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 2022.08.12. 말소기준 근저당 이후 설정된 근저당과 가압류는 매각 소멸로 정리돼 있고, 신건부터 2회 유찰 시나리오까지 인수액이 늘어나지 않습니다.
둘째, 그렇다고 곧바로 ‘깨끗한 무점유 물건’으로 결론내릴 수는 없습니다. 민간임대주택등기가 존재하고 임대관계가 미상이기 때문입니다. 따라서 이 물건은 금전 인수 위험은 낮지만, 점유·임대차와 민간임대주택등기의 현재 효력을 확인한 뒤 입찰해야 하는 유형으로 보는 것이 적절합니다.
