서울서부지방법원 2026타경50239. 베아트리스빌 제2층 제203호는 전용 29.91㎡의 다세대주택입니다. 현관1·방2·주방1·거실1· 욕실겸화장실1·발코니1로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 현재 등기상 소유자는 이수만이고, 2021.11.10. 거래가액 285,000,000원으로 소유권을 이전받았습니다.
권리분석의 핵심은 박유정 임차권입니다. 전입일 2021.07.15.은 말소기준인 백무승 근저당권의 2022.03.08.보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 보증금은 285,000,000원이고 확정일자는 2021.06.28., 배당요구도 확인됩니다. 신건 270,000,000원 매각을 단순 배당하면 집행비용 4,580,000원을 먼저 공제한 뒤 임차인에게 265,420,000원이 배당되어 19,580,000원이 부족합니다.
그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 신청채권자는 배당금으로 보증금 전액을 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 배당 계산상의 부족액 19,580,000원과 별개로, 이 임차권에 관해서는 매수인의 실질 인수액을 0원으로 보는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50239 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 역촌동 25-50 베아트리스빌 2층203호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 29.91㎡ · 제2층 제203호 |
| 이용상태 | 현관1·방2·주방1·거실1·욕실겸화장실1·발코니1 |
| 소유자 | 이수만 |
| 감정가 / 최저가 | 270,000,000원 / 270,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 285,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그러나 확약으로 실질 인수 0
말소기준권리는 2022.03.08. 백무승 근저당권 156,000,000원입니다. 그 뒤의 문화금융대부주식회사 근저당권 15,000,000원·20,000,000원, 국민건강보험공단 압류, 서민금융진흥원 가압류, 국의 가압류, 와이앤케이파트너스대부 주식회사 가압류, 각 압류 및 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박유정 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 285,000,000원 | 대항력 있음 전입 2021.07.15. | 우선변제 확정 2021.06.28. · 배당요구 | 실질 0원 확약서 반영 |
② 시세 비교 — 최근 거래보다 33,000,000원 높다
베아트리스빌은 19세대이고, 비교 대상 전용면적은 29.91㎡입니다. 전체 확인 실거래는 9건으로 평균 251,555,555원이지만, 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 거래를 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 거래는 2025.05.의 237,000,000원 1건이며, 최신 거래 역시 237,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 29.91㎡ | 4 | 237,000,000원 |
| 2022.10 | 29.91㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 2022.06 | 28.82㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2022.06 | 28.82㎡ | 4 | 260,000,000원 |
| 2022.05 | 29.91㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2022.05 | 29.91㎡ | 3 | 235,000,000원 |
| 2022.04 | 29.91㎡ | 5 | 253,000,000원 |
| 2022.04 | 28.82㎡ | 3 | 229,000,000원 |
| 2021.11 | 29.91㎡ | 2 | 285,000,000원 |
신건 최저가 270,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 237,000,000원보다 33,000,000원 높습니다. 비율로는 113.9%입니다. 전체 9건 평균 251,555,555원과 비교해도 최저가는 107.3%입니다. 더구나 최근 거래 흐름은 과거 대비 -6.5%로 하락했습니다. 따라서 현재 회차를 두고 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 270,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,580,000원 |
| 1. 임차인 박유정 보증금 | 285,000,000원 | 265,420,000원 |
| 2. 근저당 · 백무승 | 156,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 문화금융대부주식회사 | 15,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 문화금융대부주식회사 | 20,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서민금융진흥원 | 11,018,762원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 국 | - | 0원 |
| 7. 가압류 · 국 | - | 0원 |
| 8. 가압류 · 와이앤케이파트너스대부 주식회사 | 19,080,431원 | 0원 |
| 9. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 285,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산 원칙상 임차보증금 부족분은 19,580,000원입니다. 다만 제출된 확약에 따라 신청채권자가 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하므로 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 국세·지방세의 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당 순서는 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 밖 계산은 따로 본다
| 회차 | 매각가 | 배당계산상 부족액 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 270,000,000원 | 19,580,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 216,000,000원 | 72,824,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 172,800,000원 | 115,419,200원 | 0원 |
원칙적인 대항력 임차인 사건이라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당액이 커져 매수인의 총부담이 줄지 않을 수 있습니다. 하지만 이 사건은 해당 임차인의 잔존 보증금반환청구권 포기 확약이 있으므로, 그 임차인에 관한 실질 인수액은 각 회차 모두 0원으로 봅니다. 따라서 유찰 시에는 낙찰가 자체가 낮아지는 만큼 실질취득액도 낮아집니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 역촌초등교 북동측 인근. 공동주택·단독주택·주상용건물·근린생활시설·교육기관·공원이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 버스정류장까지 도보 약 5~6분, 지하철6호선 역촌역까지 약 7~8분으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 6층 건물의 제2층 제203호이며 승강기, 상·하수도, 위생설비, 개별도시가스보일러 난방설비가 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 사다리형이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 차량출입 가능한 도로가 개설돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다.
- 공시지가. 3,027,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 19세대 규모이고 실거래 9건의 가격 범위는 229,000,000원~285,000,000원입니다. 최근 거래는 237,000,000원으로 과거 평균보다 낮습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 실제 매각조건에 반영되는지 원본을 반드시 대조해야 합니다.
- 신건 고가 경계. 최저가 270,000,000원은 최근 12개월 실거래 237,000,000원의 113.9%입니다.
- 하락 흐름 반영. 최근 거래가 과거 대비 -6.5%이므로 전체 평균 251,555,555원만 보고 가격을 높게 평가하면 안 됩니다.
- 세금 관계 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 여부와 배당순위를 집행기록에서 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 낙찰 후 임차권등기 말소 절차와 제출 확약의 이행 조건을 확인해야 합니다.
- 토지거래허가구역 확인. 감정평가에 기재된 토지거래계약 허가구역의 적용대상과 기간을 입찰 시점 기준으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 해소와 가격 메리트는 별개”
이 사건은 첫눈에 보면 보증금 285,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 부담이 커 보입니다. 실제 배당 계산도 신건에서 19,580,000원이 모자랍니다. 하지만 신청채권자가 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했기 때문에, 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
그렇다고 신건이 매력적인 것은 아닙니다. 실질취득액 270,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 237,000,000원의 113.9%이고, 최근 흐름은 -6.5%입니다. 권리 위험은 확약으로 크게 낮아졌지만 가격은 최근 시세보다 높습니다. 권리는 조건부 합격, 신건 가격은 보류. 현재 회차보다 유찰 후 가격을 보는 쪽이 데이터에 맞는 판단입니다.
