서울북부지방법원 2025타경3586. 도봉구 쌍문동 에드가쌍문 2층 208호의 다세대주택 경매입니다. 감정평가상 이용상태는 공동주택(청년주택)이며, 소유자는 도휘주식회사입니다. 최초 말소기준권리는 2022.08.12 설정된 하나은행 근저당권입니다. 이 근저당권은 이후 채권최고액 변경과 채권양도를 거쳤고, 등기상 현재 권리자는 주식회사온라이프건설로 표시됩니다.
눈여겨볼 부분은 선순위 가압류처럼 보이는 2022.08.03 세정건설 가압류가 2023.07.19 이미 말소되었다는 점입니다. 따라서 이 가압류를 살아 있는 선순위 인수권리로 취급할 이유는 없습니다. 반면 2022.08.12의 민간임대주택 등기는 단순한 금전채권과 성격이 다릅니다. 등기상 금전채권의 소멸 여부와 임대주택의 점유·계약·법정 의무는 구분해서 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경3586 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 2층 208호 도로명주소: 서울특별시 도봉구 삼양로 602 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 공부상 공동주택(청년주택) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 7층 건물 |
| 건물 규모 | 에드가쌍문 · 253세대 · 사용승인 관련 준공일 2022.05.13 |
| 소유자 | 도휘주식회사 (단독소유) |
| 감정가 | 265,000,000원 |
| 최저매각가 | 212,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 경매신청 채권자 | 한국주택금융공사 |
| 청구금액 | 159,875,199원 |
| 말소기준권리 | 2022.08.12 을구 1번 근저당권 · 최초 하나은행 설정 |
| 근저당권 변동 | 최초 채권최고액 235,412,727원 → 2023.07.14 변경 159,875,199원 · 2026.05.12 주식회사온라이프건설로 이전등기 |
| 임대 관련 등기 | 2022.08.12 민간임대주택등기 · 등록원인 2022.06.18 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 등기 확인 기준 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임대관계는 별도 확인
말소기준권리는 2022.08.12 하나은행 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권, 가압류, 경매개시결정, 압류 등은 원칙적으로 매각에 따라 소멸하는 것으로 분석됩니다. 2022.08.03 세정건설 가압류는 말소기준보다 먼저 등기됐지만, 2023.07.19 말소되었으므로 현재 존속하는 선순위 가압류로 보지 않습니다. 세정건설 가처분 역시 2023.07.17 말소된 상태입니다.
현재 확인된 임차인 내역은 없습니다. 그러나 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 확인된 임차인이 없다는 사실만으로 실제 점유자가 없거나 대항력 있는 임차인이 존재하지 않는다고 단정할 수 없습니다. 보증금·전입·점유·확정일자가 확인되지 않은 상태에서 보증금 인수액을 추정해 더하지도 않습니다.
특히 2025.07.01과 2026.05.12에 걸쳐 근저당권 이전등기가 이루어졌습니다. 을구 1번과 2번의 최종 이전등기상 권리자는 주식회사온라이프건설입니다. 기존 근저당권의 채권양도와 말소기준권리의 기준일은 구분해야 하며, 2026.05.12 이전등기가 새로운 말소기준일이 되는 것은 아닙니다.
② 가격·유찰 시나리오 — 80% 낙찰가가 곧 저가는 아니다
현재 최저매각가는 212,000,000원으로 감정가 265,000,000원의 80%입니다. 다만 에드가쌍문의 최근 실거래가격과 동일 조건의 비교거래는 확인되지 않습니다. 따라서 1회 유찰됐다는 사실만으로 최근 시세 대비 할인된 가격이라고 판단할 수 없습니다.
이 물건은 일반적인 아파트가 아니라 다세대 형태의 청년주택입니다. 가격 검증에는 건물 전체의 세대수보다 해당 호실의 정확한 전용면적, 층·향·내부상태와 실제 임대차 조건이 중요합니다. 현재 확인 가능한 단지 정보는 253세대, 2022.05.13 준공, 관련 경매 집계의 평균 유찰 1.5회입니다. 평균 유찰 횟수 역시 개별 호실의 적정가격을 증명하지는 못합니다.
| 유찰 시나리오 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 80% | 212,000,000원 | 0원 | 1,537,746,005원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 169,600,000원 | 0원 | 1,579,552,405원 |
| 3회 유찰 시 | 51.2% | 135,680,000원 | 0원 | 1,612,997,525원 |
회차별 수치는 각 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 모형입니다. 실제 낙찰가격과 배당액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수 0원은 현재 확인된 권리 및 배당모형상 금액이며, 임대차보증금·점유관계 및 별도 비용의 최종 확인을 대체하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 212,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 모형상 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,768,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 하나은행 명의 기준 | 235,412,727원 | 208,232,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 하나은행 명의 기준 | 159,875,199원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 온라이프건설 | 33,753,469원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 주식회사 도안 | 1,138,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 8번 가압류 · 서울주택도시개발공사 | 178,936,610원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 배당모형에서는 매각대금 212,000,000원 중 집행비용 3,768,000원을 제외한 208,232,000원이 을구 1번 근저당권에 배당됩니다. 나머지 채권에 대한 배당은 0원이며, 소유자 잔여금도 없습니다. 모형에 반영된 채권액 합계는 1,745,978,005원, 총 미배당액은 1,537,746,005원입니다.
경매신청 채권자의 청구금액은 159,875,199원이며, 회차별 모형에는 신청채권 배당액이 0원으로 반영되어 있습니다. 그러나 이후 근저당권 이전등기와 기존 담보권의 변경사항까지 고려하면 신청채권자의 실제 배당 여부 역시 배당요구·채권양도 관계 및 최종 채권계산서 확인이 필요합니다.
집행비용은 추정치이며, 당해세·조세채권의 법정 우선순위·임차인 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다. 갑구 9번의 국가 압류등기는 매각 시 말소되는 것으로 분석되지만, 관련 조세채권이 실제 배당에 미치는 영향은 별도 확인 대상입니다. 미배당액은 채권자 측 부족액이지 매수인의 인수액이 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 도봉구 쌍문동 솔밭공원역 북동측 인근입니다. 주변에는 아파트, 공동주택, 학교, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장과 우이신설선이 소재합니다. 대중교통 및 차량 접근성을 함께 검토할 수 있는 위치입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 7층 건물로 외벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 샷시 이중창 등입니다. 난방·위생·급배수·승강기·주차장 설비가 기재되어 있습니다.
- 이용상태. 공부상 공동주택(청년주택)이며 민간임대주택으로 등기되어 있습니다. 일반 매매주택과 달리 임대 관련 법정 의무 및 계약조건 확인이 중요합니다.
- 토지. 대체로 정방형이고 공동주택(청년주택) 건부지 등으로 이용됩니다. 서측·북측·동측에 도로가 소재합니다. 토지면적은 3,111.0㎡, 공시지가는 4,865,000원/㎡입니다.
- 지역·지구. 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 조망가로특화경관지구, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구, 교육환경보호구역 및 과밀억제권역 등이 관련됩니다. 토지거래계약 허가구역 지정 내역도 기재되어 있으므로 입찰 및 취득 시점의 적용 대상 여부를 확인해야 합니다.
- 공부·위반사항. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다. 다만 이는 임대관계나 물리적 하자가 모두 없다는 의미는 아닙니다.
- 환금성. 에드가쌍문은 253세대 규모로, 준공일은 2022.05.13입니다. 다세대·청년주택이라는 용도 특성과 임대 관련 조건에 따라 일반 주거용 아파트와 매수층 및 환금성이 다를 수 있습니다. 실제 거래사례와 임대수익 확인 전에는 환금성을 긍정적으로 단정하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유자 확인. 현황조사서와 전입세대 확인, 실제 점유상태 및 임대차계약을 대조하세요. 감정평가상 임대관계가 미상인 상태이므로 확인된 임차인이 없다는 이유로 공실을 전제하지 마세요.
- 민간임대주택 등록 확인. 갑구 1-1번 민간임대주택등기와 임대의무기간, 임대료 증액기준 및 경매취득 후 등록·의무 승계 여부를 관할 기관과 원본 서류를 통해 확인해야 합니다.
- 말소기준일 확인. 기준은 2022.08.12 을구 1번 근저당권입니다. 2022.08.03 세정건설 가압류는 2023.07.19 말소되었으며, 이미 말소된 권리를 현존 인수권리와 혼동하지 마세요.
- 근저당권 변경·이전 확인. 최초 235,412,727원이었던 을구 1번 채권최고액은 159,875,199원으로 변경되었습니다. 을구 2번 추가설정, 공동담보 관계 및 2026.05.12 온라이프건설로의 권리이전을 확인하세요.
- 배당순위 재검증. 배당모형은 최초 채권최고액과 종전 권리자 명의를 사용하고 있습니다. 채권양도 관계, 실제 확정채권액, 세금 교부청구 및 최종 배당요구 내역을 확인해야 합니다.
- 국가 압류·세금 확인. 2026.01.23 목포세무서장 관련 국가 압류가 기재되어 있습니다. 등기 말소와 조세채권의 배당상 우선순위는 별개이므로 체납세액과 법정기일 등을 확인하세요.
- 실거래 시세 확보. 동일 건물 또는 유사 다세대·청년주택의 최근 거래가격을 확인하고, 해당 호실의 정확한 전용면적과 층·향·임대조건을 맞춰 비교해야 합니다. 감정가 대비 80%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 마세요.
- 환금성과 임대수익. 실제 임대료·보증금·공실 여부, 임대료 증액 제한 및 청년주택 관련 이용조건을 검토하세요. 매각 시 일반 매수자에게 적용될 제한도 확인 대상입니다.
- 관리비·명도비. 관리비 체납 중 공용부분 관련 부담, 인도 절차, 점유자의 법적 지위와 명도 가능성을 확인하세요. 배당모형상 인수 0원은 이러한 별도 비용까지 0원이라는 의미가 아닙니다.
- 매각물건명세서 원본 확인. 매각조건, 인수되는 권리, 임차인 현황, 민간임대 관련 특기사항을 반드시 최신 원본으로 확인하세요. 등기사항전부증명서와 현황조사서, 감정평가서를 함께 대조해야 합니다.
맺으며 — “근저당은 소멸하지만, 아직 싸다고 할 수 없다”
에드가쌍문 208호는 감정가 265,000,000원에서 1회 유찰되어 최저매각가가 212,000,000원인 물건입니다. 말소기준은 2022.08.12 근저당권이고, 후순위 금전채권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당모형에서는 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다.
그러나 권리분석은 여기서 끝나지 않습니다. 민간임대주택등기가 존재하고, 실제 임대관계가 확인되지 않았습니다. 근저당권의 채권최고액 변경과 최종 권리자 이전등기도 예상배당표에 충분히 반영되어 있지 않습니다. 금전채권의 말소 구조가 명확하다는 점은 장점이지만, 이를 근거로 모든 권리·점유 위험이 해소되었다고 보기는 어렵습니다.
가격 역시 마찬가지입니다. 최근 실거래 비교가 확인되지 않는 상태에서는 212,000,000원이 주변 시세보다 낮은지조차 판단하기 어렵습니다. 2회·3회 유찰 시 가격이 추가로 낮아지는 시나리오가 있어도 적정 시세와 임대 관련 조건을 파악하지 못했다면 할인율만으로 투자가치를 평가할 수 없습니다.
최종 판단은 조건부 보류입니다. 확인된 금전채권의 말소 구조는 비교적 명확하지만, 민간임대주택 의무·실제 점유관계·근저당권 변경에 따른 배당구조와 최근 시세를 먼저 확인해야 합니다. 이 사건의 승부처는 단순히 최저가가 얼마나 낮아졌는지가 아니라, 실제로 무엇을 인수하고 어떤 조건의 주택을 얼마에 취득하는가입니다.
