서울북부지방법원 2025타경3586. 서울 도봉구 쌍문동 에드가쌍문 2층 208호입니다. 사건 용도는 다세대, 감정평가 이용상태는 공동주택(청년주택)으로 확인됩니다. 소유자는 도휘주식회사이고, 최초 등기부상 말소기준은 2022년 8월 12일 하나은행 근저당권입니다. 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 계산되어 있으며, 현재 배당 시나리오상 낙찰자가 승계할 금액은 0원입니다.
다만 이 사건을 단순한 ‘인수 0원 안전물건’으로만 보면 부족합니다. 갑구에는 민간임대주택등기가 있고, 감정평가서에도 임대관계가 미상이라고 적혀 있습니다. 임차인으로 특정된 사람은 없지만 실제 점유 상태까지 확정된 것은 아니므로, 현장 확인 없이 명도 부담까지 없다고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경3586 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 2층208호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공부상 공동주택(청년주택) |
| 소유자 | 도휘주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 265,000,000원 / 265,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 159,875,199원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 7층 건물 · 난방·위생·급배수·승강기·주차장 설비 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2022.08.12. 하나은행 근저당권입니다. 해당 근저당권은 최초 채권최고액 235,412,727원으로 설정됐고, 2023.07.03. 변경계약에 따라 159,875,199원으로 변경된 내역이 있습니다. 이후 추가 근저당권, 온라이프건설 근저당권, 도안 가압류, 서울주택도시개발공사 가압류, 국가 압류 및 경매개시결정은 배당 계산상 매각으로 정리되며 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
에드가쌍문은 253세대, 사용승인일은 2022.05.13.입니다. 분석 대상 면적은 23.1866㎡이나 비교 면적 일치 자료가 확인되지 않았고, 최신 거래·최근 12개월 평균·전체 실거래 평균도 제시되지 않았습니다. 따라서 현재 최저가 265,000,000원을 두고 시장가보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 265,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,510,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 235,412,727원 | 235,412,727원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 159,875,199원 | 25,077,273원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사온라이프건설 | 33,753,469원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 주식회사 도안 | 1,138,000,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 서울주택도시개발공사 | 178,936,610원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 1,745,978,005원, 채권자 예상 배당액은 260,490,000원, 미배당액은 1,485,488,005원입니다. 소유자 잔여액은 0원이며 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 265,000,000원 | 260,490,000원 | 1,485,488,005원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 212,000,000원 | 208,232,000원 | 1,537,746,005원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 169,600,000원 | 166,425,600원 | 1,579,552,405원 | 0원 |
유찰될수록 매각대금과 채권자 배당액은 감소하고 미배당액은 늘어나지만, 제공된 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 채권자의 배당 부족 자체가 낙찰자의 추가 금전부담으로 전환되는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 솔밭공원역 북동측 인근으로 아파트·공동주택·학교·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장과 우이신설선이 있습니다.
- 이용상태. 공부상 공동주택(청년주택)이며 건물은 철근콘크리트구조 7층 건물입니다.
- 토지. 대체로 정방형 평지이며 공동주택(청년주택) 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 3,111.0㎡, 공시지가는 4,865,000원/㎡입니다.
- 도로. 서측·북측·동측으로 도로가 소재합니다.
- 규제. 준주거지역·고도지구(28m 이하)·지구단위계획구역·공공지원민간임대주택 공급촉진지구·과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 경매 통계. 에드가쌍문의 평균 유찰 횟수는 2.4회, 매각률은 0.0%로 집계되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.08.12. 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리관계를 원본 서류에서 재확인하세요.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 가격이 제시되지 않았으므로 신건 265,000,000원이 싸다는 전제로 응찰하면 안 됩니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 212,000,000원, 2회 유찰 시 169,600,000원으로 내려가지만 가격 메리트 여부는 별도 시세 확인 후 판단해야 합니다.
- 세금·최우선변제. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 점유 상태를 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원보다 먼저 봐야 할 것이 있다”
이 사건의 등기·배당 구조만 보면 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다. 그러나 그 사실만으로 투자 매력이 확정되는 것은 아닙니다. 이 물건은 청년주택으로 이용되고 민간임대주택등기가 있으며, 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 동시에 비교 실거래가 없어 현재 신건 최저가 265,000,000원이 시장가격보다 낮은지도 확인되지 않습니다.
단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 2.4회입니다. 따라서 결론은 권리상 인수금액은 0원, 그러나 가격과 점유는 확인 전까지 보수적으로 판단입니다. 신건이라는 이유로 서두르기보다 실제 임대관계와 시장가격을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 편이 데이터에 맞습니다.
