* 인수 0원은 등기상 권리와 배당모형에 따른 수치입니다. 실제 점유자·임차보증금·대항력 및 민간임대주택 관련 의무까지 확인됐다는 뜻은 아닙니다.
서울북부지방법원 2025타경3661. 도봉구 쌍문동 에드가쌍문 제2층 제217호입니다. 감정평가서상 이용상태는 공동주택(청년주택)이며, 2022년 5월 사용승인을 받은 지하 2층·지상 7층 건물에 위치합니다. 소유자는 법인인 도휘주식회사입니다.
이 사건은 2022년 8월 12일 설정된 하나은행 근저당을 말소기준으로 봅니다. 이후 근저당권은 한국주택금융공사로 이전됐고, 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했습니다. 여러 건의 근저당권과 압류가 얽혀 있지만, 등기상 후순위 금전채권 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
다만 이 건물은 일반적인 소유자 거주 아파트와 구별할 지점이 있습니다. 민간임대주택등기가 존재하고 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 적혀 있습니다. 현장조사 당시 이해관계인이 부재하여 내부구조도 직접 확인되지 않았습니다. 따라서 낙찰가가 내려왔다는 이유만으로 안전한 매수라고 결론 낼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경3661 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 제2층 제217호 도로명: 서울특별시 도봉구 삼양로 602 |
| 물건종류 | 아파트 · 감정평가상 공동주택(청년주택) |
| 건물규모 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층 / 지상 7층 중 제2층 |
| 단지현황 | 에드가쌍문 · 253세대 · 사용승인 2022.05.13 |
| 소유자 | 도휘주식회사 (단독소유) |
| 감정가 | 213,000,000원 |
| 최저매각가 | 170,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 | 한국주택금융공사 |
| 청구금액 | 153,990,222원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 말소기준 | 2022.08.12 을구 1번 하나은행 근저당권설정 |
| 임대관계 | 미상 · 실제 점유 및 계약관계 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임대차는 별도 확인
등기의 핵심은 2022.08.12 설정된 을구 1번 하나은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 226,747,227원으로 기재됐으나, 2023.07.14 변경등기에는 채권최고액 153,990,222원이 나타납니다. 같은 날 을구 2번 근저당권도 추가설정되어 공동담보 관계가 기재돼 있습니다. 이후 근저당권이 한국주택금융공사로 이전됐습니다.
② 점유·임대차 — 이 사건의 가장 큰 확인사항
감정평가서에는 임대관계가 미상으로 적혀 있고, 현장조사 당시 이해관계인의 폐문 부재로 건축물현황도와 외부관찰 등을 통해 내부구조를 판단했습니다. 실제 점유자, 임대차계약, 보증금과 확정일자 등을 확인하지 않은 상태에서는 대항력 유무를 단정하기 어렵습니다.
| 확인사항 | 현재 판단 | 매수인 영향 |
|---|---|---|
| 실제 임차인·점유자 | 임대관계 미상 | 명도 및 보증금 확인 필요 |
| 대항력 | 가능·미상 | 전입·점유 시점 확인 필요 |
| 우선변제 | 확정일자 등 미확인 | 배당순위 확인 필요 |
| 보증금 승계 | 확정 불가 | 선순위 임차관계가 있으면 인수 가능 |
| 민간임대주택등기 | 등기 존재 | 임대사업 관련 의무·효력 검토 |
특히 말소기준인 2022.08.12보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인이 존재하는 경우, 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 인수될 가능성을 검토해야 합니다. 인수형 보증금이 낙찰가보다 크다면 실질취득비용은 낙찰가가 아니라 보증금 수준에서 고정될 수 있습니다. 현재는 이를 수치화할 임차보증금이 확인되지 않아 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.
③ 가격 검토 — 감정가 80%지만 시세 대비 저렴한지는 미확인
현재 최저매각가는 감정가 213,000,000원의 80%인 170,400,000원입니다. 한 차례 유찰된 가격이라는 사실은 명확하지만, 같은 단지·유사 면적의 비교 가능한 실거래가격을 확인하지 못한 상태입니다. 따라서 감정가 대비 할인율을 시세 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
| 항목 | 금액 / 지표 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 213,000,000원 | 평가 기준금액 |
| 현재 최저매각가 | 170,400,000원 | 감정가 80% |
| 동일 단지 평균 유찰 | 1.5회 | 현재 1회 유찰 |
| 실거래 비교 | 확인 필요 | 가격 적정성 판정 보류 |
| 실질취득비용 | 확정 불가 | 임대차 인수 검증 필요 |
단지 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다. 현재 1회 유찰이라는 점에서 단지의 경매 이력과 비교할 수 있으나, 이것만으로 추가 유찰이나 낙찰가격을 예측할 수는 없습니다. 특히 청년주택의 임대차 구조와 개별 호수의 이용상태에 따라 실제 매수층과 환금성이 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 170,400,000원 가정)
현재 최저가로 낙찰된다고 가정한 채권최고액 기준 배당모형입니다. 집행비용 추정액은 3,185,600원이며, 이를 제외한 167,214,400원이 근저당권 배당으로 계산돼 있습니다.
| 배당 항목 | 채권최고액 등 | 모형상 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,185,600원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 하나은행 설정분 한국주택금융공사로 이전 |
226,747,227원 | 167,214,400원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 하나은행 설정분 한국주택금융공사로 이전 |
153,990,222원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 온라이프건설 | 32,511,010원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
배당모형상 채권총액은 413,248,459원, 배당액은 167,214,400원, 미배당액은 246,034,059원입니다. 단, 근저당 변경·공동담보 중복 가능성이 있어 실제 배당 부족액과 구별해야 합니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등도 반영되지 않았으며, 임차보증금 인수 가능성은 별도의 확인사항입니다.
⑤ 회차별 낙찰가·미배당 시나리오
현재 1회 유찰된 최저매각가를 기준으로 추가 유찰 시의 매각가격과 미배당액을 비교하면 다음과 같습니다. 이는 가격 및 채권배당 변화에 관한 시뮬레이션으로, 실제 향후 매각기일이나 유찰 여부를 확정한 것은 아닙니다.
| 회차 | 최저가 | 모형상 미배당 | 배당모형상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(80%) | 170,400,000원 | 246,034,059원 | 0원* |
| 2회 유찰 시(64%) | 136,320,000원 | 279,636,939원 | 0원* |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 109,056,000원 | 306,519,243원 | 0원* |
* 각 회차의 인수 0원은 배당모형상 수치이며 실제 임대차 관계에 따른 보증금 인수 위험을 배제하지 않습니다. 채권총액과 배당액은 변경·공동담보 관계가 재검증되지 않은 추정치입니다.
낙찰가가 낮아질수록 채권자 미배당액이 증가하지만, 말소되는 근저당 채무의 미배당분이 곧바로 매수인 채무로 승계되는 것은 아닙니다. 반면 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 별도의 인수문제가 될 수 있습니다. 따라서 추가 유찰로 최저가가 낮아져도 실질취득비용이 같은 비율로 낮아진다고 가정해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 우이신설선 솔밭공원역 북동측 인근입니다. 주변은 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재한 지역으로 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 우이신설선 솔밭공원역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2022.05.13 사용승인을 받은 철근콘크리트 건물입니다. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측 약 25m 내외 포장도로와 북측·동측 약 7m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 조망가로특화경관지구, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구 등에 해당합니다. 아파트 용도에 관한 토지거래계약허가구역 지정기간은 2025.10.20~2026.12.31로 기재돼 있어 실제 취득 시 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 토지 현황. 정방형 평지이며 공동주택(청년주택) 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 4,865,000원/㎡이고, 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐습니다.
- 환금성. 단지 규모는 253세대이며 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다. 다만 청년주택의 임대차 특성과 개별 호수의 실제 이용상태, 비교 가능한 실거래가격을 확인해야 매수 수요와 환금성을 판단할 수 있습니다.
- 내부상태. 현장조사에서 이해관계인을 만나지 못해 실제 내부구조를 직접 확인하지 못했습니다. 건축물현황도 및 외부관찰에 의존한 평가이므로 내부구조·시설 상태가 실제와 다를 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기 검토. 2019.05.24 등록을 원인으로 한 등기의 실제 법적 효력, 의무기간과 경매 매각 후 임대사업 관련 의무의 존속·승계 여부를 확인하세요.
- 점유자 및 선순위 임대차 확인. 전입세대, 임대차계약서, 보증금, 전입일자, 확정일자, 실제 점유 시작 시점을 확인하고 말소기준 2022.08.12와 대조해야 합니다.
- 실질취득비용 재계산. 임차인이 확인되면 대항력·배당액·미배당 보증금을 기준으로 인수액을 산정하고, 낙찰가와 합산해 실질 부담액을 판단하세요.
- 근저당 변경·공동담보 확인. 을구 1번의 채권최고액 변경과 을구 2번 추가설정, 한국주택금융공사로의 권리이전을 반영해 실제 채권액과 배당순위를 다시 검토하세요.
- 비교 실거래 확보. 에드가쌍문의 유사 면적·유사 용도에 해당하는 최근 12개월 실거래 및 최신 거래를 확인하고, 개별 호수의 층과 상태 차이를 반영하세요.
- 현장 내부 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 제한됐으므로 실제 구조, 시설 상태, 점유 및 이용현황을 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납, 압류 관련 조세채권, 당해세 등 배당 및 매수 후 부담에 영향을 줄 수 있는 사항을 확인하세요.
- 규제 적용 검토. 공공지원민간임대주택 공급촉진지구 및 토지거래계약허가구역 등의 제한이 실제 취득·이용·처분에 미치는 영향을 확인하세요.
- 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 공고를 대조해 권리변동과 매각조건을 최종 확인하세요.
맺으며 — “80% 가격보다 중요한 것은 확인되지 않은 임대관계”
에드가쌍문 217호는 감정가 213,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 170,400,000원으로 내려왔습니다. 등기상 근저당과 압류는 매각으로 정리되는 구조여서 금전채권 권리의 소멸관계 자체는 비교적 파악 가능한 사건입니다.
그러나 민간임대주택등기가 있고 임대관계 및 내부 이용현황이 확인되지 않았습니다. 여기에 비교 가능한 실거래 시세도 확정되지 않았고, 근저당 변경·공동담보로 인해 단순 합산 배당액에는 재검증이 필요합니다. 낙찰가가 감정가의 80%라는 이유만으로 저렴하거나 안전하다고 볼 수 없습니다.
결론은 권리 확인 우선, 가격 판단 보류입니다. 실제 임차관계와 보증금 승계 가능성을 해소하고, 개별 호수의 최근 거래가격과 실질취득비용을 비교한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다. 지금 단계의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 확인되지 않은 위험을 얼마나 정확하게 제거할 수 있는가에 있습니다.
