서울북부지방법원 2025타경3661. 도봉구 쌍문동 ‘에드가쌍문’ 2층 217호입니다. 감정평가상 이용상태는 공동주택(청년주택)이며 건물은 지하 2층·지상 7층 철근콘크리트 구조, 사용승인일은 2022.05.13입니다. 단지는 253세대로 확인됩니다. 권리분석의 출발점은 2022.08.12 설정된 하나은행 근저당권이고, 이후 추가 근저당과 경매개시결정, 국세 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
다만 일반적인 “근저당 하나 보고 끝”인 물건은 아닙니다. 2019.05.24 민간임대주택 등록을 원인으로 2022.08.12 민간임대주택등기가 접수돼 있고, 감정평가 역시 청년주택 이용을 명시합니다. 게다가 현장조사는 이해관계인의 폐문 부재로 내부 확인이 이뤄지지 않았고 임대관계도 미상입니다. 따라서 배당상 인수 0원과 점유·임대관계까지 완전히 확인됐다는 말은 서로 다른 판단입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경3661 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 2층 217호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(청년주택) · 지하 2층/지상 7층 중 2층 |
| 소유자 | 도휘주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 213,000,000원 / 213,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 153,990,222원 |
| 말소기준 | 2022.08.12 하나은행 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 담보권 인수는 0원 계산
말소기준은 2022.08.12 접수된 하나은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 226,747,227원이었고, 2023.07.14 변경등기에서 153,990,222원으로 변경됐습니다. 이후 2023.07.14 추가설정된 하나은행 근저당권 153,990,222원과 온라이프건설 근저당권 32,511,010원은 말소기준 이후 권리로 정리돼 있으며, 2025.07.01 하나은행의 근저당권은 한국주택금융공사로 이전됐습니다.
2025.11.07 한국주택금융공사가 임의경매개시결정을 등기했고, 2026.01.23 목포세무서장의 국세 압류가 추가됐습니다. 이 역시 말소기준 이후로 매각 소멸 대상입니다. 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차·점유 — 신고 임차인은 없지만 현장관계는 미상
신고·정리된 임차인은 없습니다. 따라서 보증금 합산이나 대항력 임차인 인수액도 현재 계산에는 반영돼 있지 않습니다. 그러나 감정평가 현장조사에서는 이해관계인이 폐문 부재였고 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 실제 내부구조 역시 건축물현황도·외부관찰·평가전례에 의해 판단돼 실제와 다소 차이가 있을 수 있다고 명시돼 있습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 물건은 현재 신건으로 감정가와 최저가가 모두 213,000,000원입니다. 매수인 인수가 0원으로 계산되므로 현재 회차 기준 실질취득액 역시 213,000,000원입니다. 하지만 동일 규모의 최신 실거래 비교값이 확인되지 않아, 이 금액이 최근 시장가격보다 낮은지 높은지는 판정할 수 없습니다.
단지 경매 통계에서는 평균 유찰 횟수가 2.4회, 낙찰률이 0.0%로 표시됩니다. 이를 곧바로 미래 낙찰 결과로 해석할 수는 없지만, 적어도 신건 감정가만 보고 가격 메리트를 부여할 근거는 부족합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 213,000,000원 | 209,218,000원 | 204,030,459원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 170,400,000원 | 167,214,400원 | 246,034,059원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 136,320,000원 | 133,611,520원 | 279,636,939원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 213,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,782,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 하나은행 원설정 | 226,747,227원 | 209,218,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 하나은행 | 153,990,222원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 온라이프건설 | 32,511,010원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 413,248,459원 중 209,218,000원이 채권 배당으로 계산되고, 204,030,459원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.8%로 추정된 값입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 우이신설선 솔밭공원역 북동측 인근. 공동주택·근린생활시설·학교가 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 솔밭공원역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 사용승인일 2022.05.13, 지하 2층·지상 7층 철근콘크리트 구조. 위생·급배수, 도시가스 개별난방, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측 약 25m 내외 포장도로, 북측·동측 약 7m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·고도지구(28m 이하)·지구단위계획구역·공공지원민간임대주택 공급촉진지구·과밀억제권역 등에 속하며, 아파트 용도 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.10.20.~2026.12.31.로 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 4,865,000원/㎡, 토지는 평지·정방형이며 공동주택(청년주택) 건부지로 이용 중입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가돼 있습니다.
- 환금성. 단지 경매 통계상 평균 유찰 2.4회, 낙찰률 0.0%가 표시돼 있어 신건 가격에서의 즉시 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기 확인. 2019.05.24 민간임대주택 등록을 원인으로 한 등기가 존재합니다. 매각 이후 효력과 매수인에게 미치는 영향을 매각물건명세서와 관련 원문에서 직접 확인하세요.
- 점유 확인. 신고 임차인은 없지만 현장조사 당시 폐문 부재이고 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자·전입·확정일자 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 근저당 금액 대조. 1번 근저당은 최초 226,747,227원에서 153,990,222원으로 변경된 내역이 있으므로 최신 등기와 채권계산서의 숫자를 맞춰보세요.
- 가격 메리트 별도 검증. 동일 규모 최신 실거래 비교값 없이 감정가 213,000,000원만으로 응찰가 상한을 정하지 마세요.
- 상품성 확인. 감정 이용상태가 공동주택(청년주택)이고 공공지원민간임대주택 공급촉진지구에 포함됩니다. 일반 아파트와 매수층·사용 방식이 같다고 전제하지 않는 편이 안전합니다.
- 내부 확인. 감정평가 당시 내부를 직접 확인하지 못했으므로 실제 구조·마감·수선 필요 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 체납 관리비와 매각대금 배당에 영향을 줄 수 있는 세금·우선채권은 입찰 전 별도 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 최종 기준으로 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “좋은 가격”은 다른 문제
이 물건의 장점은 분명합니다. 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원이고, 말소기준 이후 담보권과 압류는 매각으로 정리되는 구조입니다. 그러나 그 사실만으로 신건 213,000,000원이 매력적인 가격이라는 결론은 나오지 않습니다.
감정 이용상태가 공동주택(청년주택)이고 민간임대주택등기가 존재하며, 임대관계는 현장에서 확인되지 않았습니다. 여기에 동일 규모의 최신 실거래 비교값도 없어 가격 메리트를 객관적으로 검증할 자료가 부족합니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 2.4회라는 점까지 감안하면, 현 단계의 결론은 “권리 계산은 비교적 단순하지만, 상품성과 가격은 보수적으로 검증해야 하는 신건”입니다.
