서울북부지방법원 2025타경3692. 서울 도봉구 쌍문동 에드가쌍문 2층 221호로, 감정평가상 이용상태는 공동주택(청년주택)입니다. 최초 말소기준권리는 2022.08.12. 설정된 주식회사하나은행 근저당권입니다. 이후 추가 근저당권과 경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당자료에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
점유관계에서는 이연우가 2024.07.19. 전입하고 2026.01.19. 배당요구를 했습니다. 전입일이 말소기준권리보다 뒤이므로 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당액이나 최우선변제 여부를 별도로 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경3692 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 2층 221호 |
| 도로명 | 서울특별시 도봉구 삼양로 602 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(청년주택) · 7층 건물 내 2층 221호 |
| 소유자 | 도휘주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 298,000,000원 / 298,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 198,617,962원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2022.08.12. 주식회사하나은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 292,460,596원이었고 2023.07.14. 198,617,962원으로 변경됐습니다. 같은 날 추가 근저당권 198,617,962원과 주식회사온라이프건설 근저당권 41,932,990원이 설정됐으며, 제공된 권리판정상 이들 후순위 담보권과 경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다.
임차인 — 실제 임차인 1명, 전입은 말소기준 이후
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이연우 | 미상 | 2024.07.19 | 미상 | 2026.01.19 | 대항력 없음 | 미상 |
이연우의 전입신고일은 말소기준권리인 2022.08.12.보다 뒤인 2024.07.19.이므로 대항력 없는 후순위 점유자로 정리됩니다. 배당요구는 2026.01.19. 접수됐지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당액과 우선변제 범위는 단정하지 않습니다. 보증금이 미상이라는 점은 명도 협의 전 반드시 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 실거래 금액 없이 ‘싸다’고 말하면 안 된다
에드가쌍문은 253세대, 사용승인일은 2022.05.13.입니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.4회로 집계돼 있습니다. 그러나 이 사건과 직접 비교할 동일 평형의 실거래 금액은 확인되지 않아, 감정가 298,000,000원과 최저매각가 298,000,000원이 시세 대비 싼지 비싼지는 현재 자료만으로 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 298,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,972,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 292,460,596원 | 292,460,596원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 198,617,962원 | 567,404원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사온라이프건설 | 41,932,990원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 533,011,548원 중 예상 배당은 293,028,000원이고, 미배당은 239,983,548원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 우이신설선 솔밭공원역 북동측 인근으로, 주변에 공동주택·주상용 건물·업무용 건물·상업용 건물·학교·공원·공공시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 우이신설선 솔밭공원역이 있어 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물 내 2층 221호로, 위생·급배수·도시가스 개별난방·에어컨·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측 왕복 6차선 삼양로, 북측 폭 약 7m 포장도로, 동측 폭 약 9m 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역·고도지구·지구단위계획구역·공공지원민간임대주택 공급촉진지구·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 4,865,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 이연우는 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 임대차 원본을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구의 민간임대주택등기가 낙찰 후 어떤 효력을 가지는지 매각조건과 관련 법률관계를 원본으로 대조하세요.
- 가격 검증. 동일 평형 실거래 금액을 확인하기 전에는 298,000,000원이 시세 대비 유리하다고 판단하지 마세요.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.
- 명도. 후순위 전입자라도 실제 점유 중이면 낙찰 후 인도·명도 협의가 필요할 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원은 확인, 가격 메리트는 아직 미확인”
이 사건의 권리 핵심은 비교적 명확합니다. 2022.08.12. 근저당권이 말소기준이고, 실제 임차인 이연우의 전입일은 2024.07.19.로 뒤에 있습니다. 따라서 제공된 판정상 대항력은 없으며 신건부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액도 모두 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 감정가와 최저가는 298,000,000원이지만 이를 직접 비교할 동일 평형 실거래 금액이 없습니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.4회지만, 그것만으로 신건 가격을 싸다고 평가할 수 없습니다. 권리는 확인 가능, 가격은 실거래 확인 후 판단. 민간임대주택등기와 임차보증금 미상 사항까지 원본으로 확인한 뒤 응찰 여부를 정하는 사건입니다.
