서울북부지방법원 2025타경3692. 이번 물건은 서울 도봉구 쌍문동 에드가쌍문 2층 221호입니다. 감정평가상 공동주택(청년주택)으로 이용되고 있으며, 소유자는 도휘주식회사입니다. 건물은 철근콘크리트구조의 지상 7층 규모이고, 본건은 그중 2층에 위치합니다. 우이신설선 솔밭공원역 북동측 인근이라는 입지에, 감정가에서 한 차례 유찰되어 최저매각가가 238,400,000원으로 내려왔습니다.
권리관계에서는 2022.08.12 설정된 주식회사하나은행 근저당권이 말소기준입니다. 이후 근저당권이 한국주택금융공사를 거쳐 주식회사온라이프건설로 이전된 이력이 있고, 한국주택금융공사가 신청한 임의경매가 진행 중입니다. 현재 예상 배당에서는 채권 미배당액이 발생하지만, 그것이 곧 매수인의 채무 인수를 의미하지는 않습니다. 배당 부족과 매수인 인수는 구별해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경3692 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 2층 221호 도로명주소: 서울특별시 도봉구 삼양로 602 |
| 물건종류 | 아파트 · 공동주택(청년주택) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지상 7층 중 2층 221호 |
| 소유자 | 도휘주식회사 (단독소유) |
| 감정가 | 298,000,000원 |
| 최저매각가 | 238,400,000원 (감정가 80% · 1회 유찰) |
| 청구금액 | 198,617,962원 |
| 경매개시 채권자 | 한국주택금융공사 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 단지 규모 | 253세대 · 사용승인일 2022.05.13 |
| 이용 상태 | 공동주택(청년주택) · 임대차 관계 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 하나은행 근저당
말소기준권리는 2022.08.12 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 292,460,596원이었으나, 2023.07.14 변경등기에는 198,617,962원으로 기재되어 있습니다. 이후 추가 근저당권 및 근저당권 이전등기가 이어졌으므로, 최초 금액을 현재 채권액으로 단정하거나 공동담보 관계의 금액을 단순 합산해서는 안 됩니다.
2022.08.03 주식회사세정건설의 가압류는 말소기준권리보다 먼저 접수됐지만, 2023.07.19 이미 말소됐습니다. 2022.09.13 접수된 가처분도 2023.07.17 말소되어 현재 인수할 가처분으로 볼 수 없습니다. 후순위 근저당권과 2025.11.04 경매개시결정, 2026.01.23 국의 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
② 임차인 분석 — 신고자 1명, 보증금은 미확인
| 임차 신고자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이연우 | 2024.07.19 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신고자 | 이연우 |
|---|---|
| 전입신고일 | 2024.07.19 |
| 점유 부분 | 미상 |
| 보증금 / 차임 | 미상 |
| 확정일자 | 미상 |
| 배당요구 | 신고 있음 · 2026.01.19 |
| 대항력 판단 | 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 분류 |
| 매수인 인수 추정 | 0원 |
이연우의 전입신고일은 2024.07.19로, 말소기준 근저당권 설정일인 2022.08.12보다 늦습니다. 전입일을 기준으로 한 선순위 대항력은 인정되지 않는 것으로 분류되어 있습니다. 따라서 현재 권리분석에서는 해당 신고자의 보증금을 매수인이 인수하는 금액으로 계산하지 않습니다.
그러나 보증금과 확정일자, 실제 점유 부분은 확인되지 않았습니다. 배당요구가 있다는 사실만으로 보증금 전액을 배당받거나, 매수인의 모든 명도·임대차 관련 부담이 해소된다고 단정할 수는 없습니다. 임차인의 실제 계약 및 점유 상태, 소액임차인 최우선변제 해당 여부도 확인 대상입니다.
③ 가격 판단 — 20% 할인과 시세 메리트는 다르다
현재 최저매각가는 238,400,000원으로 감정가 298,000,000원의 80%입니다. 숫자로는 할인됐지만, 이는 어디까지나 감정가에 대한 할인입니다. 동일 면적의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가 확인되지 않아 실제 시장가격보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다.
| 감정가 | 298,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 238,400,000원 |
| 감정가 대비 | 80% · 1회 유찰 |
| 최근 실거래 시세 | 비교 가능한 거래가 확인되지 않음 |
| 최신 거래가 | 확인 필요 |
| 단지 평균 유찰 | 1.5회 |
| 예상 매수인 인수 | 0원 |
인수액이 0원이라는 가정에서는 현재 최저가로 낙찰받을 때 권리 인수액을 더한 실질취득금액은 238,400,000원입니다. 다만 취득세·등기비용·명도비용·관리비 등은 별도입니다. 실질취득금액과 최근 실거래 시세를 비교해야 가격 경쟁력을 평가할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 238,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,137,600원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 하나은행 명의 기준 | 292,460,596원 | 234,262,400원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 하나은행 명의 기준 | 198,617,962원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 온라이프건설 | 41,932,990원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 배당은 채권최고액을 이용한 단순 추정입니다. 을구 1번 근저당권의 변경등기, 을구 2번의 공동담보 관계 및 각 근저당권의 이전등기를 실제 배당채권과 대조하지 않은 값이므로 채권액 중복계상 가능성이 있습니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.
| 매각대금 가정 | 238,400,000원 |
|---|---|
| 집행비용 추정 | 4,137,600원 |
| 채권자 배당 예상 | 234,262,400원 |
| 채권액 합산 추정 | 533,011,548원 |
| 미배당 추정 | 298,749,148원 |
| 소유자 잔여 | 0원 |
| 매수인 인수 추정 | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션에서는 매각대금에서 집행비용을 제외한 금액이 선순위 근저당 채권에 배당되며, 후순위 근저당권에는 배당 여력이 없는 것으로 계산됩니다. 채권자 전체의 미배당 추정액은 298,749,148원입니다.
특히 등기부에는 최초 근저당권의 2023.07.14 채권최고액 변경과 공동담보 추가 및 근저당권 이전이 함께 기록되어 있습니다. 따라서 각 등기의 채권최고액을 독립적인 실제 채무로 단순 합산한 결과는 중복될 수 있습니다. 경매개시 채권자는 한국주택금융공사로 기재되어 있으나, 이후 주식회사온라이프건설로의 이전등기도 확인되므로 최종 채권 귀속과 배당수령자를 반드시 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 낮아지고 미배당은 증가
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (80%) | 238,400,000원 | 234,262,400원 | 298,749,148원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 190,720,000원 | 187,249,920원 | 345,761,628원 | 0원 |
| 3회 유찰 (51.2%) | 152,576,000원 | 149,639,936원 | 383,371,612원 | 0원 |
배당 시뮬레이션에서는 유찰이 반복될수록 채권자의 미배당액이 커집니다. 반면 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원으로 계산되어 있습니다. 이는 후순위 근저당채권의 미배당 잔액을 매수인이 인수하지 않는다는 전제입니다.
다만 시나리오상 인수액 0원은 실제 임대차 관계와 법정 부담까지 모두 확정됐다는 뜻이 아닙니다. 이연우의 보증금·확정일자 및 민간임대주택 관련 사항을 확인한 뒤, 실제 자금계획에 취득 부대비용과 명도비용을 반영해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 우이신설선 솔밭공원역 북동측 인근입니다. 주변에는 공동주택, 주상용 건물, 업무용 건물, 상업용 건물, 학교, 공원, 공공시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장과 우이신설선 솔밭공원역이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지상 7층 건물입니다. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 에어컨 및 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측으로 왕복 6차선 삼양로, 북측으로 약 7m 포장도로, 동측으로 약 9m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역·고도지구 및 공공지원민간임대주택 공급촉진지구 등에 해당합니다. 토지 관련 제한과 거래계약 허가구역 여부를 확인해야 합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 4,865,000원/㎡이며, 전체 토지면적은 3,111.0㎡입니다.
- 임대주택 특성. 감정평가상 공동주택(청년주택)으로 사용되고 있으며 민간임대주택등기가 있습니다. 일반 분양 아파트와 같은 조건으로 환금성을 단정하기 어렵습니다.
- 환금성. 에드가쌍문은 253세대 규모로, 사용승인일은 2022.05.13입니다. 동일 면적의 실거래 비교가 확인되지 않아 실제 매도 소요기간과 적정 매도가격은 추가 검토가 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세부터 확인. 감정가 298,000,000원, 최저가 238,400,000원이라는 가격 차이만으로 저가매수라고 판단하지 말고, 에드가쌍문 동일 면적·유사 층의 최근 실거래 및 매물가격을 확인하세요.
- 임차인 이연우. 2024.07.19 전입신고, 2026.01.19 배당요구 사실이 있습니다. 보증금·확정일자·점유 부분·계약기간과 실제 명도 가능성을 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2019.05.24 등록된 민간임대주택 관련 등기사항과 임대의무기간, 매각 후 의무의 처리 및 관계 법령 적용을 확인하세요.
- 근저당권 변경과 이전. 을구 1번·2번의 채권최고액 변경, 공동담보 관계, 한국주택금융공사 및 주식회사온라이프건설로의 권리 이전을 대조해 배당관계의 중복계상 여부를 확인하세요.
- 국의 압류 및 세금. 2026.01.23 압류가 있으므로 당해세·체납세금·교부청구 및 실제 배당에 미치는 영향을 확인하세요.
- 유찰 전략. 현재 1회 유찰이며 단지 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다. 추후 유찰가격은 참고하되 가격 메리트는 실제 거래시세와 비교해 판단하세요.
- 인도와 관리비. 실제 점유자와 임대차 관계를 확인하고, 인도명령 가능성·명도비용 및 공용부분 관리비 체납 여부를 점검하세요.
- 원본 대조. 매각물건명세서·현황조사서·등기사항전부증명서·감정평가서 및 매각공고의 최신 내용을 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “80% 낙찰가보다 중요한 것은 실제 시세와 임대차”
서울북부지방법원 2025타경3692, 에드가쌍문 221호는 감정가 298,000,000원에서 238,400,000원으로 내려온 1회 유찰 물건입니다. 말소기준인 2022년 하나은행 근저당 이후의 주요 담보권과 압류는 매각으로 소멸하며, 현재 시뮬레이션상 매수인이 인수할 금액은 0원입니다.
그러나 권리분석을 여기서 끝내서는 안 됩니다. 이연우의 임차 신고와 보증금 미상, 민간임대주택등기, 근저당권 변경·이전 및 공동담보 관계가 확인 대상입니다. 동일 면적의 시세 비교도 확보되지 않았기 때문에, 현재 최저가가 시장가격보다 낮다고 평가할 근거는 충분하지 않습니다.
결론은 “후순위 권리 소멸 구조는 긍정적이지만, 임대차·등록사항 확인과 시세 검증이 선행되어야 하는 물건”입니다. 감정가 대비 80%라는 숫자에만 집중하기보다, 실제 낙찰가격에 취득부대비용과 점유 정리 비용을 더한 총취득원가를 기준으로 입찰 여부를 결정하는 것이 적절합니다.
