서울서부지방법원 2026타경50252. 서울 서대문구 홍은동 풍림2차아파트 101동 9층 901호입니다. 소유자 김동은은 2011년 소유권을 이전받았고, 등기상 거래가액은 230,000,000원입니다. 권리분석의 기준점은 2024.06.12 성북새마을금고 근저당권 462,000,000원입니다. 이 근저당권은 2025.11.27 제이비우리캐피탈주식회사에 이전됐고, 이후 가압류 3건과 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 매각으로 소멸하는 구조여서 등기상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
가격은 권리보다 조금 더 섬세하게 볼 필요가 있습니다. 신건 최저가 634,000,000원은 동일면적 최근 12개월 거래 평균 642,083,333원의 98.7%입니다. 최신 거래는 2026년 8월 745,000,000원이고, 최근 12건의 범위는 530,000,000원~745,000,000원으로 넓습니다. 따라서 현재 가격이 최근 평균보다 낮다는 점은 긍정적이지만, 신건부터 큰 폭의 할인이라고 보기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50252 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 홍은동 453-2 풍림2차아파트 101동 9층901호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 제101동 15층 건 내 제9층 제901호 |
| 비교면적 | 58.5㎡ |
| 사용승인일 | 1990.12.19 |
| 소유자 | 김동은 · 2011.01.17 소유권이전 · 거래가액 230,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 634,000,000원 / 634,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 402,934,124원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2024.06.12 성북새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 462,000,000원입니다. 이후 서민금융진흥원 13,689,538원, 엔에이치농협캐피탈 주식회사 36,507,718원, 주식회사부산은행 59,433,358원의 가압류가 순서대로 설정됐으며 모두 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 2026.03.09 제이비우리캐피탈 주식회사가 임의경매개시결정을 받았습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 소폭 낮은 신건
풍림2 동일면적 58.5㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 642,083,333원, 최신 거래는 2026년 8월 745,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 58.5㎡ | 6 | 745,000,000원 |
| 2026.06 | 58.5㎡ | 2 | 695,000,000원 |
| 2026.06 | 58.5㎡ | 4 | 715,000,000원 |
| 2026.05 | 58.5㎡ | 10 | 670,000,000원 |
| 2026.04 | 58.5㎡ | 15 | 680,000,000원 |
| 2026.03 | 58.5㎡ | 9 | 650,000,000원 |
| 2026.02 | 58.5㎡ | 9 | 600,000,000원 |
| 2026.02 | 58.5㎡ | 2 | 600,000,000원 |
| 2026.02 | 58.5㎡ | 15 | 600,000,000원 |
| 2026.02 | 58.5㎡ | 7 | 650,000,000원 |
| 2026.01 | 58.5㎡ | 2 | 570,000,000원 |
| 2025.11 | 58.5㎡ | 1 | 530,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 58.5㎡ | 12건 | 642,083,333원 |
현재 최저매각가 634,000,000원은 최근 12개월 평균의 98.7%입니다. 평균보다 아래에 있지만 차이는 크지 않습니다. 반면 최신 거래 745,000,000원보다는 낮습니다. 실거래 최저는 530,000,000원까지 내려가 있어, 단순히 평균 하나만 보고 응찰가를 정하기보다 층·상태와 최근 개별 거래를 함께 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 634,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,740,000원 |
| 1. 근저당 · 성북새마을금고 | 462,000,000원 | 462,000,000원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 13,689,538원 | 13,689,538원 |
| 3. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈 주식회사 | 36,507,718원 | 36,507,718원 |
| 4. 가압류 · 주식회사부산은행 | 59,433,358원 | 59,433,358원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 53,629,386원 |
현재 회차에서는 채권 합계 571,630,614원이 전액 배당되는 시나리오이며, 소유자 잔여는 53,629,386원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 홍제초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지와 학교·근린생활시설·공원 등이 소재합니다.
- 교통. 단지 내 도로를 통해 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 9층이며 사용승인일은 1990.12.19입니다. 위생·급배수·난방·소화전·승강기·화재탐지 및 경보시설이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역 등에 해당하며 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함됩니다.
- 토지. 완만한 경사지대에 조성된 부정형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며 공시지가는 4,957,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 단지. 풍림2는 390세대이며, 동일면적 58.5㎡의 최근 거래 12건이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2024.06.12 성북새마을금고 근저당권이 기준이며 이후 가압류는 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기부에서 최종 대조하세요.
- 근저당권 이전 확인. 성북새마을금고의 근저당권은 2025.11.27 제이비우리캐피탈주식회사로 이전됐습니다. 현재 권리자와 배당요구 관계를 원본 사건기록에서 확인하세요.
- 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 인도 가능 여부를 확인하세요.
- 신건 가격 점검. 634,000,000원은 최근 12개월 평균 642,083,333원의 98.7%입니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 시세 검토 없이 응찰하지 않는 편이 좋습니다.
- 회차 시나리오. 1회 유찰 시 매각가 507,200,000원, 2회 유찰 시 405,760,000원 시나리오가 제시돼 있습니다. 가격이 달라져도 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원입니다.
- 배당 변동. 현재 회차의 예상 소유자 잔여는 53,629,386원이지만 당해세·최우선변제 등 실제 배당 요소에 따라 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 ‘소폭 할인’
이 물건의 가장 큰 장점은 권리구조가 명확하다는 점입니다. 말소기준 이후의 가압류는 매각으로 소멸하고, 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 가격 역시 634,000,000원으로 최근 12개월 동일면적 평균 642,083,333원의 98.7%라 평균을 웃돌지는 않습니다. 다만 평균과 거의 맞닿아 있는 신건 가격이므로 큰 할인 매물로 해석하기보다는, 최신 거래 745,000,000원과 실거래 최저 530,000,000원의 넓은 분포 안에서 해당 호수의 층·상태와 실제 점유를 확인해 응찰가를 정하는 접근이 적절합니다. 권리는 안전형, 가격은 시세 근접형입니다.
