서울북부지방법원 2025타경3753. 서울 도봉구 쌍문동 삼양로 602에 위치한 에드가쌍문 2층 227호입니다. 감정평가상 공동주택, 그중에서도 청년주택으로 이용 중인 것으로 추정되는 물건입니다. 건물은 2022년 5월 사용승인된 철근콘크리트 구조의 7층 건물이며, 에드가쌍문은 253세대 규모입니다.

현재 소유자는 도휘주식회사입니다. 2022년 하나은행이 설정한 근저당권이 말소기준이며, 이후 근저당권이 한국주택금융공사로 이전되어 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했습니다. 등기상 후순위 권리의 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 이 물건에는 일반적인 소유자 거주 아파트와 구별되는 중요한 사항이 있습니다. 바로 민간임대주택 등록과 실제 임대관계 미확인입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하나 임대차는 확인 필요

말소기준은 2022.08.12 접수된 을구 1번 하나은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 292,460,596원이었으나, 2023.07.14 변경등기로 198,617,962원이 기재되었습니다. 이후 2025.07.01 근저당권이 한국주택금융공사로 이전되었습니다. 따라서 현재 권리자를 최초 설정 당시의 하나은행으로만 이해해서는 안 됩니다.

2023.07.14 추가 설정된 을구 2번 근저당권 역시 198,617,962원이며, 기존 근저당권 목적물에 추가된 공동담보 관련 등기입니다. 같은 날 온라이프건설의 근저당권 41,932,990원도 설정되었습니다. 이후 케이비개발과 박미숙의 가압류, 한국주택금융공사의 경매개시결정 및 국세 압류가 이어졌습니다. 이들 후순위 담보권과 압류 등기는 매각으로 소멸할 예정입니다.

또한 기존 근저당권의 채권최고액 변경과 추가설정, 공동담보 및 한국주택금융공사로의 권리이전 관계를 함께 검토해야 합니다. 단순히 등기에 표시된 모든 채권최고액을 서로 독립된 채무로 합산하면 실제 채권관계와 달라질 수 있습니다.

② 가격 비교 — 20% 유찰이 시세 할인이라는 뜻은 아니다

최초 감정가 298,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저가는 238,400,000원입니다. 감정가 대비 80% 수준이라는 숫자는 분명하지만, 이를 곧바로 시장가격 대비 할인으로 해석할 수는 없습니다. 동일 단지·유사 면적의 검증 가능한 실거래 가격을 확인하지 못했기 때문입니다.

유찰 시나리오는 각 회차 최저매각가 기준입니다. 매수인 인수 0원은 현재 예상배당에 따른 가정이며 실제 임대차 권리의 존부가 확인된 것은 아닙니다. 실질취득액에는 취득세·명도비·체납관리비 등 별도 비용이 추가될 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 238,400,000원 가정)

배당액 합계에는 집행비용 4,137,600원이 포함됩니다. 위 표는 표시 채권액을 기준으로 한 단순 예상배당입니다. 을구 1번의 실제 채권최고액 변경(198,617,962원), 을구 2번의 공동담보 관계, 한국주택금융공사로의 근저당권 이전이 최종 배당에 반영되었는지 추가 확인이 필요합니다. 당해세·최우선변제 및 실제 채권잔액에 따라 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액인 234,262,400원이 선순위 근저당권 배당으로 배정되고, 후순위 근저당권과 가압류채권에는 배당이 없는 것으로 추정됩니다. 이 산정에 따른 총 미배당액은 1,974,191,978원입니다. 다만 이는 채권최고액과 청구금액을 합산한 모형상 부족액으로, 실제 미회수 채무액이나 매수인 부담액을 뜻하지 않습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 도봉구 쌍문동 백운초등학교 북측 인근으로, 공동주택과 주상용건물, 업무용 건물 및 근린생활시설이 혼재한 지역입니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 경전철역이 배치되어 있습니다. 대중교통 상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 2022.05.13 사용승인된 철근콘크리트 7층 건물입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있으며, 외벽은 몰탈 위 페인팅 등으로 마감되어 있습니다.
• 이용상태. 공동주택(청년주택)으로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 다만 내부에 출입하지 못해 실제 이용상태와 내부구조가 조사상 추정 내용과 다를 수 있습니다.
• 토지·도로. 대체로 정방형의 토지이며 서측 등으로 자동차 통행이 가능한 포장도로와 접합니다. 토지면적은 3,111.0㎡, 공시지가는 4,865,000원/㎡입니다.
• 토지이용규제. 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 조망가로특화경관지구, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 건축선 후퇴 및 교육환경보호구역 등 관련 제한사항도 검토해야 합니다.
• 임대주택 특성. 민간임대주택 등록이 존재하므로 임대의무기간, 임대료 규제, 등록 유지 여부 및 매각 이후 법적 의무를 확인해야 합니다. 일반 아파트와 동일한 투자·매도 조건을 전제해서는 안 됩니다.
• 환금성. 253세대 규모에 2022년 사용승인된 건물이라는 점은 확인되지만, 실제 거래가격과 낙찰 사례가 확인되지 않아 매각 용이성과 적정 시장가격은 평가를 보류합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차인 및 점유자 실사. 전입세대확인, 현황조사, 매각물건명세서 및 실제 점유상태를 교차 확인하세요. 임대차보증금·확정일자·대항력·배당요구 여부를 확인하지 않은 상태에서 인수 0원을 확정하면 안 됩니다.
• 민간임대주택 등록 확인. 임대사업자 등록 상태, 임대의무기간, 임대차 신고 내역과 경매 이후 의무 승계 여부를 관계 기관에 확인하세요.
• 근저당권 변경·이전 확인. 하나은행 근저당권의 2023.07.14 채권최고액 변경, 추가설정과 공동담보, 2025.07.01 한국주택금융공사로의 이전 내역을 대조하세요. 배당 계산에 표시된 최초 채권최고액이 그대로 유효한 채권액인지는 별도 검증이 필요합니다.
• 실거래 시세 확인. 에드가쌍문 동일 용도·유사 면적 거래를 검토하고, 실제 전용면적과 내부 상태도 확인하세요. 감정가 대비 80%라는 숫자만으로 가격상 이익을 단정하지 마세요.
• 명도 및 임대관리. 실제 점유자가 있다면 인도 가능성, 임대차계약, 퇴거 협의와 명도비용을 검토하세요. 청년주택 운영·임대관리 조건도 함께 확인해야 합니다.
• 세금·관리비·규제. 국세 압류에 따른 당해세 배당, 체납관리비, 취득 관련 비용과 토지이용 제한 등을 확인하세요.
• 입찰 직전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원의 매각조건을 직접 확인한 후 판단하세요.

맺으며 — “유찰 할인보다 임대차 확인이 먼저”

에드가쌍문 227호는 감정가 298,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 238,400,000원으로 낮아졌습니다. 말소기준 근저당 이후의 후순위 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸하므로, 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 민간임대주택등기가 존재하고 실제 임대관계와 점유자가 확인되지 않았다는 점은 결코 가볍지 않습니다. 신고된 임차인이 없더라도 실제 임차인의 대항력과 보증금 인수 가능성을 확인하기 전에는 권리관계가 완전히 깨끗하다고 단정할 수 없습니다. 근저당권의 채권최고액 변경과 공동담보 관계도 예상배당의 정확도를 검증해야 하는 이유입니다.

아울러 검증 가능한 실거래 시세가 없어 현재 최저가의 가격 경쟁력은 판단하기 어렵습니다. 추가 유찰이 발생하더라도 임대차 인수 가능성과 실제 시장가격을 확인하지 않으면 유찰 자체가 매수 이익을 보장하지 않습니다.

결론은 권리 소멸 구조는 대체로 확인되지만, 임대차·민간임대 의무·시세 검증 전에는 입찰 보류입니다. 이 물건에서 가장 중요한 것은 감정가 대비 할인율보다 실제 점유관계와 취득 후 부담할 의무를 정확하게 파악하는 일입니다.