서울북부지방법원 2025타경3753. 도봉구 쌍문동 에드가쌍문 2층 227호입니다. 감정평가상 2022.05.13. 사용승인된 철근콘크리트구조 7층 건물 내 호실이며, 이용상태는 공동주택(청년주택)으로 추정됩니다. 소유자는 도휘주식회사입니다.
권리의 기준점은 2022.08.12. 설정된 주식회사하나은행의 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당·가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 계산되어 있고, 매수인 인수액도 0원으로 산정되어 있습니다. 다만 등기부에는 같은 날 민간임대주택등기가 기재되어 있고, 감정평가에서는 임대관계를 미상으로 보았으므로 ‘임차인이 전혀 없다’고 단정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경3753 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 2층 227호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(청년주택)으로 이용 중인 것으로 추정 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 7층 건물 · 사용승인일 2022.05.13 |
| 소유자 | 도휘주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 298,000,000원 / 298,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 198,617,962원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 금전 인수 0원이지만 ‘민간임대’는 별도 확인
2022.08.03. 주식회사세정건설의 9,000,000,000원 가압류가 먼저 있었지만, 2023.07.19. 해제로 말소됐습니다. 2022.09.13. 설정된 주식회사 세정건설의 가처분 역시 2023.07.17. 일부해제로 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 말소기준은 2022.08.12. 주식회사하나은행 근저당으로 잡혀 있습니다.
이 근저당권은 2025.07.01. 한국주택금융공사로 이전됐고, 한국주택금융공사가 2025.11.06. 임의경매를 신청해 2025.11.07. 경매개시결정이 등기됐습니다. 그 뒤의 주식회사 케이비개발 가압류, 박미숙 가압류, 국의 압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
② 가격·회차 — 신건 298,000,000원을 ‘싸다’고 볼 근거는 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 298,000,000원으로, 유찰 0회의 신건입니다. 직접 비교할 최근 실거래 금액이 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
단지 경매 통계에서는 평균 유찰 횟수가 2.4회, 낙찰률은 0.0%로 집계되어 있습니다. 이 수치만으로 향후 유찰을 단정할 수는 없지만, 적어도 신건 가격을 공격적으로 평가할 근거로 사용하기는 어렵습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 298,000,000원 | 1,915,426,378원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 238,400,000원 | 1,974,191,978원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 190,720,000원 | 2,021,204,458원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 298,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,972,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 주식회사하나은행 | 292,460,596원 | 292,460,596원 |
| 3. 을구 2번 근저당 · 주식회사하나은행 | 198,617,962원 | 567,404원 |
| 4. 을구 3번 근저당 · 주식회사온라이프건설 | 41,932,990원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 주식회사 케이비개발 | 82,002,830원 | 0원 |
| 6. 갑구 7번 가압류 · 박미숙 | 1,593,440,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,208,454,378원 중 채권자 예상배당은 293,028,000원이고, 미배당은 1,915,426,378원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 백운초등학교 북측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택·주상용건물·업무용 건물·근린생활시설 등으로 이루어진 지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 경전철역 등이 배치되어 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 공동주택(청년주택)으로 이용 중인 것으로 추정되며, 위생·급배수·난방·승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 대체로 정방형·평지이며 주상용 건물 등의 터로 이용 중이고, 공시지가는 4,865,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·고도지구(28m 이하)·지구단위계획구역·공공지원민간임대주택 공급촉진지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건축. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.
- 단지. 에드가쌍문은 253세대, 2022.05.13. 준공이며 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.4회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기 확인. 임대의무기간·임대료 증액기준 관련 등기의 경매 후 처리와 매수인 지위에 미치는 영향을 원문 기준으로 확인하세요.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이고 내부 확인도 불가능했습니다. 현황조사·전입세대·매각물건명세서를 대조해 점유자와 대항력 여부를 확인해야 합니다.
- 근저당 변경·이전 확인. 1번 근저당은 2023.07.14. 198,617,962원으로 변경되고 2025.07.01. 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 배당 계산의 292,460,596원·주식회사하나은행 표기와 차이를 점검하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가 298,000,000원을 실거래 근거 없이 저가로 판단하지 말고, 인근 동일 용도·유사 면적의 실제 거래를 입찰 직전 별도로 확인하세요.
- 회차 전략. 1회 유찰 시 238,400,000원, 2회 유찰 시 190,720,000원입니다. 단지 경매 평균 유찰 2.4회 통계와 함께 회차별 상한가를 정하세요.
- 관리비·현장 확인. 내부 상태와 실제 이용상태가 감정평가의 추정과 다를 수 있으므로 체납 관리비·시설 상태·점유 현황을 현장에서 재확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만으로 끝낼 사건은 아니다
이 사건의 장점은 분명합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원이고, 말소기준 이후의 금전권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 그 숫자만 보고 권리분석을 끝내기에는 민간임대주택등기, 청년주택 이용 추정, 임대관계 미상, 내부 미확인이 남아 있습니다.
가격도 마찬가지입니다. 현재는 감정가와 최저가가 같은 298,000,000원 신건이고, 직접 비교할 실거래 금액이 확인되지 않습니다. 따라서 지금 단계에서 ‘싸다’는 평가나 가격 가점을 줄 근거는 없습니다. 금전 인수는 낮지만, 사용·임대관계 확인이 선행돼야 하는 물건. 이것이 이 사건의 핵심입니다.
