서울서부지방법원 2026타경50255. 은평구 응암동 해들목휴먼빌 4층 402호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 표면만 보면 감정가와 최저가가 모두 319,000,000원이고, 최근 12개월 거래 335,000,000원보다 낮습니다. 하지만 이 사건은 최저가 비교만으로 판단하면 안 됩니다. 임차인 최영준은 2019.02.25 전입·점유했고, 현재 말소기준으로 잡힌 주택도시보증공사 가압류 2023.09.08보다 앞서 있어 대항력이 인정된 상태입니다.
매각물건명세서에는 을구 3번 주택임차권등기에 관해 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 현재 예상배당은 최영준 보증금 290,000,000원에 0원 배당으로 계산되어 있어, 현 회차 기준 인수액은 290,000,000원 전액입니다. 따라서 낙찰대금 319,000,000원에 이를 더한 실질취득은 609,000,000원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50255 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 응암동 96-35 해들목휴먼빌 4층 402호 · 은평로12길 7-7 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 9층 건물 내 4층 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 사형택 · 2020.02.24 소유권이전 (2018.07.10 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 319,000,000원 / 319,000,000원 (신건) |
| 신청채권 / 청구 | 최영준 / 290,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 등기는 말소돼도 보증금 인수는 남는다
과거 은평신용협동조합 근저당은 2019.02.25 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2023.09.08 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후의 국 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 최영준은 말소기준보다 앞선 2019.02.25 전입·점유를 갖고 있어, 2025.09.09 등기된 주택임차권이 형식상 말소되더라도 미변제 보증금에 대한 대항력 부담까지 사라지는 것은 아닙니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 최영준 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2019.02.25 | 290,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 확인 필요 승계 아님 |
② 시세 비교 — 최저가 95.2%가 아니라 실질취득 181.8%
해들목휴먼빌에서 확인된 거래는 4건입니다. 다만 비교 대상 면적은 61.95㎡·63.42㎡·28.78㎡로 섞여 있고, 대상 면적 55.74㎡와 정확히 일치하지 않습니다. 따라서 개별 거래가격을 그대로 대상 호수의 확정 시세로 볼 수는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 61.95㎡ | 4 | 335,000,000원 |
| 2024.06 | 63.42㎡ | 6 | 334,000,000원 |
| 2023.08 | 28.78㎡ | 7 | 213,000,000원 |
| 2023.01 | 28.78㎡ | 7 | 205,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 335,000,000원 |
최근 12개월 표본은 2025.09 거래 1건, 335,000,000원입니다. 낙찰대금 319,000,000원만 보면 최근 시세의 95.2%지만, 대항력 임차보증금 290,000,000원 인수를 더한 실질취득 609,000,000원은 최근 시세의 181.8%입니다. 최근 거래 추세도 과거 대비 33.6% 상승으로 집계돼 있으나, 이를 감안해도 실질취득과 최근 거래 사이의 격차가 큽니다.
③ 예상배당표 (매각가 319,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,266,000원 |
| 인수 · 임차인 최영준 보증금 | 290,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 313,734,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 최영준 | 290,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,569,000,000원 중 예상 배당은 313,734,000원이며, 미배당액은 1,255,266,000원입니다. 임차인 최영준의 보증금은 이 예상배당에서 0원으로 반영되고 290,000,000원이 매수인 인수액으로 계산됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 은평구청 남서측 인근으로, 오피스텔·소규모 공동주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물 내 4층 402호이며, 개별난방·승강기·주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·용도지역. 남동측 약 6m 도로에 접하고, 준주거지역·지구단위계획구역에 속합니다.
- 토지. 공시지가 4,072,000원/㎡, 토지면적 309.1㎡이며 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성 참고. 해들목휴먼빌은 8세대 규모이고 확인된 거래는 4건입니다. 거래 면적이 대상 면적 55.74㎡와 일치하지 않아 시세 비교 오차를 감안해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 319,000,000원은 최근 거래보다 낮지만 현재 인수액 290,000,000원을 더하면 실질취득은 609,000,000원입니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 배당표·매각물건명세서·임차권등기 내용을 대조해 실제 미배당액과 최종 인수액을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
- 임차인과 채권자 동일인 확인. 최영준이 임차인이면서 강제경매 채권자로 나타나므로 임대차계약, 점유, 보증금 지급 경위를 원본으로 확인해야 합니다.
- 면적 다른 거래 주의. 최근 거래 자료는 61.95㎡·63.42㎡·28.78㎡이고 대상 면적 55.74㎡와 일치하지 않습니다.
- 유찰 후도 자동으로 저렴하지 않음. 대항력 임차인이 있는 사건은 회차가 내려갈 때 낙찰대금뿐 아니라 미배당 보증금 인수액까지 함께 계산해야 합니다.
- 현장 확인. 감정평가 당시 수회 방문에도 폐문부재였고 내부 이용상황은 건축물현황도를 기준으로 확인됐습니다.
맺으며 — “3.19억짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건은 후순위 등기가 소멸한다는 점만 보면 단순해 보이지만, 실질적인 권리분석의 중심은 임차인 최영준입니다. 2019.02.25 전입·점유가 2023.09.08 말소기준보다 앞서 대항력이 있고, 현재 예상배당에서는 290,000,000원 보증금이 배당되지 않아 전액 인수로 계산됩니다. 따라서 신건의 실질취득은 609,000,000원. 최근 12개월 거래 335,000,000원과 비교하면 약 181.8%입니다. 최저가는 시세 아래지만, 실질취득은 시세를 크게 웃돕니다. 이 사건에서 가장 위험한 착시는 ‘3.19억에 살 수 있다’고 보는 것입니다.
