서울북부지방법원 2025타경3760. 서울특별시 도봉구 쌍문동 에드가쌍문 2층 228호가 경매에 나왔습니다. 감정평가상 7층 철근콘크리트 건물의 2층 공동주택이며, 해당 부지는 청년주택 건부지로 이용되고 있습니다. 소유자는 도휘주식회사이고, 등기에는 하나은행의 근저당권 설정과 한국주택금융공사로의 권리이전, 여러 채권자의 가압류가 나타납니다. 경매개시결정 채권자도 한국주택금융공사입니다.
현재 최저가는 감정가의 80%입니다. 그러나 실제 거래가격과 비교할 만한 동일 면적 시세를 확인하지 못한 상태이므로, 이 할인율을 시세 대비 할인율로 받아들이면 안 됩니다. 특히 민간임대주택으로 등록된 이력이 있고 임대관계가 불명확하다는 점에서, 일반적인 소유자 점유 주택보다 점유와 보증금 관계를 꼼꼼하게 살펴볼 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경3760 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 2층 228호 도로명주소: 서울특별시 도봉구 삼양로 602 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 공동주택 · 철근콘크리트구조 7층 건물 중 2층 228호 |
| 소유자 | 도휘주식회사 (단독소유) |
| 건물 현황 | 에드가쌍문 · 253세대 · 2022.05.13 준공 |
| 감정가 | 297,000,000원 |
| 최저매각가 | 237,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 경매개시 채권자 | 한국주택금융공사 |
| 청구액 | 198,617,962원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 임대관계 | 미상 · 민간임대주택 등기 존재 |
| 배당 가정상 인수액 | 0원 (점유·선순위 권리 원본 확인 전 확정 불가) |
① 권리 흐름 — 말소기준과 선행 근저당 확인
말소기준으로 분류된 권리는 2023.07.14 설정된 을구 2번 하나은행 근저당권(채권최고액 198,617,962원)입니다. 같은 날 설정된 온라이프건설 근저당권과 이후 케이비개발·박미숙· 서울주택도시개발공사의 가압류 및 경매개시결정은 이 기준에 따르면 매각으로 소멸할 권리입니다.
과거 세정건설의 가압류와 가처분은 이미 말소된 이력이 확인됩니다. 반면 현재 남아 있는 후순위 가압류와 근저당권은 배당을 받지 못하더라도 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 미배당 채권액을 매수인이 그대로 떠안는 구조는 아닙니다. 다만 실제 인수 여부는 최종 매각물건명세서 및 현행 등기사항 확인이 전제됩니다.
② 임대관계 — 임차인 미확인이 곧 공실은 아니다
별도로 특정된 임차인은 없지만, 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 더욱이 이 주택에는 2019.05.24 민간임대주택 등록에 따른 등기가 2022.08.12 접수되어 있습니다. 해당 등기는 임대의무기간 및 임대료 증액기준 준수에 관한 내용입니다.
현재 배당 가정의 인수액은 0원이지만, 이는 확인된 임차인 보증금 인수를 반영하지 않은 결과입니다. 추후 대항력 있는 임차인과 미배당 보증금이 확인된다면 매수인의 실질취득비용은 달라질 수 있습니다. 특히 보증금 인수형 구조라면 낙찰가가 내려가더라도 미배당 인수액이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준에 고정될 수 있습니다.
③ 가격 검토 — 감정가 80%와 시세 할인은 다르다
에드가쌍문은 253세대 규모이며 2022.05.13 준공된 건물입니다. 현재 감정가는 297,000,000원, 최저매각가는 237,600,000원입니다. 한 차례 유찰된 가격이라는 점은 분명하지만, 해당 호실과 직접 비교할 수 있는 실거래 시세가 확인되지 않아 지금 가격이 시장가치보다 낮은지 판단할 근거는 충분하지 않습니다.
| 비교 항목 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 297,000,000원 | 감정평가 기준가격 |
| 현재 최저매각가 | 237,600,000원 | 감정가의 80% · 1회 유찰 |
| 2회 유찰 시 | 190,080,000원 | 감정가의 64% · 가정 가격 |
| 3회 유찰 시 | 152,064,000원 | 감정가의 51.2% · 가정 가격 |
후속 회차 가격은 유찰을 가정한 시나리오이며 실제 매각 일정이나 최저가격 확정을 의미하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 237,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,126,400원 |
| 1. 을구 2번 근저당 · 하나은행 | 198,617,962원 | 198,617,962원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 온라이프건설 | 41,932,990원 | 34,855,638원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 케이비개발 | 82,002,830원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 박미숙 | 1,593,440,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 9번 가압류 · 서울주택도시개발공사 | 178,936,610원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
매각대금 237,600,000원 가운데 추정 집행비용 4,126,400원을 공제하면 채권자에게 배당되는 금액은 233,473,600원입니다. 근저당권자에게 우선 배당되고 후순위 가압류권자들은 배당을 받지 못하는 것으로 계산됩니다.
총 반영 채권액은 2,094,930,392원이며 예상 미배당액은 1,861,456,792원입니다. 미배당액이 크다는 사실 자체가 매수인에게 그 채무가 이전된다는 뜻은 아닙니다. 이는 채권자의 미회수액입니다.
위 배당은 채권최고액·청구금액에 따른 단순 추정이며, 실제 확정채권액 및 배당순위와 다를 수 있습니다. 을구 1번 근저당권의 현행 효력과 한국주택금융공사로의 권리이전 관계, 국세 압류에 따른 조세채권의 우선순위, 임차인 우선변제 및 집행비용 등을 최종 확인해야 합니다. 배당 가정상 하나은행 명의로 기재된 채권의 실제 귀속은 권리이전 이력 대조가 필요합니다.
| 회차 | 가정 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 가정 |
|---|---|---|---|---|
| 1회 유찰(현재) | 237,600,000원 | 233,473,600원 | 1,861,456,792원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 | 190,080,000원 | 186,618,880원 | 1,908,311,512원 | 0원 |
| 3회 유찰 가정 | 152,064,000원 | 149,135,104원 | 1,945,795,288원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도봉구 쌍문동 솔밭공원역 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택·다세대주택·아파트·점포·병원·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하며 노선버스 정류장과 지하철역 접근성을 고려한 대중교통 이용 편의는 편리한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 2022.05.13 준공된 에드가쌍문으로, 철근콘크리트구조 7층 건물의 2층 공동주택입니다. 급·배수·위생·난방 및 승강기 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역·고도지구 (28m 이하)·공공지원민간임대주택 공급촉진지구 등에 해당합니다. 교육환경보호구역, 조망가로특화경관지구 및 건축선 관련 제한도 확인 대상입니다.
- 토지거래허가. 외국인 등 특정 대상자에 관한 2025.08.26~2026.08.25 지정과 아파트 용도에 관한 2025.10.20~2026.12.31 지정 이력이 있습니다. 본건은 다세대주택이므로 현재 적용 대상 및 경매취득 시 허가 요건은 별도로 확인해야 합니다.
- 토지 지표. 공시지가 4,865,000원/㎡, 토지면적 3,111.0㎡이며, 토지는 평탄한 형태로 공동주택 건부지로 이용되고 있습니다.
- 환금성. 솔밭공원역 인근의 교통 편의와 건물의 준공 시점은 검토 요소입니다. 다만 동일 유형의 최근 실거래가 확인되지 않아 실제 매도 가능가격이나 환금성을 높게 평가하기는 어렵습니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다. 다만 내부 상태와 실제 이용 및 점유관계는 현장 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 등기부 원본 확인. 2022.08.12 을구 1번 근저당권과 2023.07.14 을구 2번 근저당권의 관계, 말소 여부, 공동담보 및 한국주택금융공사로의 권리이전 내용을 대조해야 합니다.
- 실제 점유 조사. 현황조사서와 전입세대확인, 임대차계약 내용, 확정일자 및 실제 거주자를 확인해야 합니다. 임대관계 미상을 공실로 해석하면 안 됩니다.
- 민간임대주택 지위. 임대사업자 등록과 의무기간, 임대차 존속 여부 및 경매 후 행정절차를 관할기관에 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 에드가쌍문의 실제 거래 중 본건과 면적·층·이용상태가 유사한 매물을 우선 비교하세요. 감정가 대비 80%라는 사실만으로 저가매수라고 평가하지 마세요.
- 국세 압류 확인. 2026.01.23 목포세무서장 관련 압류가 있으므로 조세채권의 법정기일·배당 우선순위 및 관련 납부·소멸 사항을 확인해야 합니다.
- 배당표 확인. 하나은행 명의 근저당의 한국주택금융공사 이전, 청구채권 및 실제 배당채권의 동일성을 확인해야 합니다. 배당 예상액은 최종 배당표와 다를 수 있습니다.
- 관리비·명도. 미납 공용관리비와 실제 점유자의 인도·명도 가능성을 확인해야 합니다. 관리비나 명도비용은 단순 낙찰대금과 별개로 발생할 수 있습니다.
- 매각기일 확인. 2026.10.27 매각 진행 여부, 최저매각가격과 특별매각조건을 법원 공고 및 최신 매각물건명세서로 다시 확인하세요.
맺으며 — “감정가 80%”보다 중요한 것은 확인되지 않은 권리와 시세
에드가쌍문 228호는 감정가 297,000,000원에서 한 차례 유찰되어 237,600,000원까지 내려온 다세대주택입니다. 말소기준 이후의 근저당권과 가압류가 소멸하는 것으로 분류되어 배당 가정상 인수액은 0원입니다.
그러나 이 물건의 매수 여부는 할인율만으로 결정하기 어렵습니다. 민간임대주택 등록과 임대관계 미상, 을구 1번 근저당권의 말소·이전 이력, 한국주택금융공사 관련 배당채권의 확인이 필요합니다. 여기에 실거래 시세도 충분히 검증되지 않았습니다.
따라서 결론은 “권리·점유 검증 전 보류, 시세 확인 후 입찰가 판단”입니다. 확인되지 않은 보증금이나 선순위 권리 문제가 발견되면 매수인의 실질취득비용이 달라질 수 있습니다. 감정가의 80%라는 숫자보다, 실제로 얼마를 부담하고 얼마에 되팔 수 있는지 확인하는 것이 우선입니다.
