서울북부지방법원 2025타경3760. 서울 도봉구 쌍문동 ‘에드가쌍문’ 2층 228호 다세대 물건입니다. 감정평가상 이용상태는 공동주택, 토지는 공동주택(청년주택) 건부지로 이용 중이며 건물은 철근콘크리트구조 7층 건물입니다. 소유자는 도휘주식회사, 경매개시 채권자는 한국주택금융공사입니다.
권리의 기준점은 2023.07.14 접수된 을구 2번 하나은행 근저당권으로, 채권최고액은 198,617,962원입니다. 이 근저당권은 2025.07.01 한국주택금융공사로 이전됐고, 이후 2025.11.13 한국주택금융공사가 임의경매를 개시했습니다. 기준권리 뒤에 들어온 온라이프건설 근저당, 케이비개발·박미숙·서울주택도시개발공사 가압류와 국세 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경3760 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 2층 228호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택 · 공동주택(청년주택) 건부지 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건내 2층 228호 |
| 소유자 | 도휘주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 297,000,000원 / 297,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 198,617,962원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 단지 | 에드가쌍문 · 253세대 · 2022.05.13 준공 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원, 선순위 임대주택 표시는 확인 필요
말소기준은 2023.07.14 을구 2번 근저당권입니다. 이후 설정된 을구 3번 온라이프건설 근저당과 갑구의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
확인된 임차인 내역은 없습니다. 그러나 감정평가서가 임대관계를 미상으로 적고 있으므로 “임차인 0명”으로 단정해 명도 부담까지 없다고 판단하는 것은 이릅니다. 실제 점유자와 임대차계약 존재 여부를 별도로 확인하는 편이 안전합니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 신건 297,000,000원
이 물건은 현재 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 297,000,000원입니다. 다만 에드가쌍문의 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않아, 이 297,000,000원이 현재 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 297,000,000원 | 1,802,888,392원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 237,600,000원 | 1,861,456,792원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 190,080,000원 | 1,908,311,512원 | 0원 |
유찰되면 매각대금은 237,600,000원, 190,080,000원으로 내려가지만 채권자 미배당은 반대로 커집니다. 다만 세 회차 모두 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 채권자들이 덜 받는 것과 낙찰자가 그 채무를 떠안는 것은 별개의 문제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 297,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,958,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사하나은행 2025.07.01 한국주택금융공사로 이전 | 198,617,962원 | 198,617,962원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 주식회사온라이프건설 | 41,932,990원 | 41,932,990원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 주식회사 케이비개발 | 82,002,830원 | 51,491,048원 |
| 5. 갑구 7번 가압류 · 박미숙 | 1,593,440,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 9번 가압류 · 서울주택도시개발공사 | 178,936,610원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액은 2,094,930,392원, 채권자 예상배당은 292,042,000원, 총 미배당은 1,802,888,392원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 솔밭공원역 북동측 인근으로 단독주택·다세대주택·아파트·점포·병원·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 노선버스 정류장과 지하철역 거리 등을 감안할 때 대중교통 이용 편의도는 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물 내 2층 228호이며 급·배수, 위생, 난방, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 주위로 대로 및 소로3류와 접합니다.
- 토지. 토지면적 3,111㎡, 공시지가 4,865,000원/㎡이며 준주거지역·고도지구·지구단위계획구역·공공지원민간임대주택 공급촉진지구 등에 해당합니다.
- 규제. 토지거래계약허가구역 표기 중 2025.08.26~2026.08.25 지정은 매각기일 전에 종료되며, 2025.10.20~2026.12.31 지정은 아파트 용도 한정으로 기재돼 있습니다.
- 위반 여부. 감정자료상 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 참고. 에드가쌍문은 253세대, 2022.05.13 준공이며 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.4회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기 원본 확인. 2022.08.12 갑구의 민간임대주택등기가 말소기준보다 앞섭니다. 매각 후 처리와 적용 사항을 매각물건명세서·등기 원본과 관련 법률 기준으로 확인해야 합니다.
- 점유·임대차 조사. 확인된 임차인 내역은 없지만 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 현장점유자, 전입·확정일자, 임대차계약 존재 여부를 확인하세요.
- 신건 가격 검증. 현재 최저가 297,000,000원이 실거래 대비 어느 수준인지 비교자료가 없습니다. 동일 건물·인근 유사 다세대 거래를 확인하기 전에는 가격 메리트를 전제로 입찰하지 않는 편이 안전합니다.
- 권리 이전 확인. 을구 2번 근저당권은 하나은행 설정 후 2025.07.01 한국주택금융공사로 이전됐고, 한국주택금융공사가 경매를 신청했습니다.
- 후순위 채권. 후순위 채권의 총 미배당액이 크지만 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미배당과 낙찰자 인수를 혼동하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 물건은 아니다
이 사건의 장점은 분명합니다. 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원이고, 2023.07.14 말소기준 이후의 후순위 근저당·가압류·압류도 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 한 가지 숫자만으로 권리분석을 끝내기에는 이른 물건입니다.
말소기준보다 앞선 민간임대주택등기가 있고 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 여기에 신건 297,000,000원을 검증할 실거래 금액도 없습니다. 따라서 결론은 “금전 인수는 0원, 그러나 임대·점유 확인과 가격 검증이 먼저”입니다. 권리채권 자체보다 입찰 전 사실확인의 완성도가 승부처인 사건입니다.
