서울서부지방법원 2026타경50264. 서울 은평구 역촌동 가람제이에스빌 2층 203호, 전용 29.92㎡의 다세대주택 (도시형생활주택·단지형다세대주택)입니다. 권리분석의 핵심은 임차인 왕민아입니다. 왕민아는 2021.09.16 전입·점유를 시작했고 2021.08.17 확정일자를 갖췄습니다. 말소기준인 2024.01.08 한국캐피탈 가압류보다 빠르므로 원칙적으로는 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 임차보증금도 245,000,000원으로 현재 최저가 213,000,000원보다 큽니다.
기계적으로 배당만 계산하면 매각대금 213,000,000원에서 집행비용 3,782,000원을 공제하고 임차인 측에 209,218,000원이 배당되어 35,782,000원이 남습니다. 일반적인 선순위 대항력 구조라면 이 부족액이 매수인에게 넘어가고 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어나는 유형입니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소한다”는 확약서를 제출했습니다. 따라서 왕민아 임차권에 관한 실질 인수액은 0원으로 봐야 하며, 현재 회차의 실질취득액도 최저가와 같은 213,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50264 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 역촌동 51-23 가람제이에스빌 제2층 제203호 · 도로명 서울특별시 은평구 갈현로12길 6-2 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택(도시형생활주택·단지형다세대주택) · 전용 29.92㎡ · 지상 6층 중 2층 |
| 소유자 | 이선덕 (2021.09.23. 거래가 245,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 213,000,000원 / 213,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 245,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약으로 실질 해소
현재 실제 임차인은 왕민아 1명입니다. 전입일 2021.09.16과 확정일자 2021.08.17이 말소기준 2024.01.08보다 앞서 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 2023.09.26에는 보증금 245,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤습니다. 따라서 확약서가 없다면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가는 구조입니다. 하지만 이 사건은 주택도시보증공사의 확약으로 왕민아 임차권의 대항력 포기 및 임차권등기 말소가 약정되어 있어, 그 임차인에 관한 실질 인수는 0원으로 처리합니다. 이 확약은 왕민아 임차권에 한정된 해소 사유입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 왕민아 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.09.16 | 2021.08.17 | 245,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약으로 실질 0원 |
② 시세 비교 — 최근 가격보다 높은 신건
가람JS빌은 2016.06.15 사용승인, 총 16세대이고 분석 대상 전용면적은 29.92㎡입니다. 같은 면적 실거래는 6건 확인되며, 전체 평균은 211,666,666원입니다. 하지만 과거 245,000,000원 거래가 섞여 있어 전체 평균만 보면 현재 가격 수준을 과대평가할 수 있습니다. 이 물건은 최근 12개월 평균 203,500,000원과 최신 거래 200,000,000원을 우선해서 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 29.92㎡ | 6 | 200,000,000원 |
| 2024.08 | 29.92㎡ | 5 | 207,000,000원 |
| 2023.02 | 29.92㎡ | 4 | 232,000,000원 |
| 2022.03 | 29.92㎡ | 3 | 197,000,000원 |
| 2022.01 | 29.92㎡ | 4 | 189,000,000원 |
| 2021.09 | 29.92㎡ | 2 | 245,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 203,500,000원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 213,000,000원은 최근 12개월 평균 203,500,000원의 104.7%이고, 최신 거래 200,000,000원보다도 높습니다. 더구나 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -5.7% 하락 추세입니다. 따라서 전체 평균 211,666,666원과 비슷하다는 이유로 가격을 긍정적으로 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 213,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,782,000원 |
| 1. 임차인 왕민아 보증금(우선변제) | 245,000,000원 | 209,218,000원 |
| 2. 가압류 · 한국캐피탈 주식회사 | 17,705,147원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 245,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 왕민아 임차보증금 미배당액은 35,782,000원입니다. 다만 제출된 확약서에 따라 대항력 포기 및 임차권등기 말소가 예정되어 있어 이 임차인에 관한 매수인 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 배당 계산은 당해세·임차인 최우선변제 등 실제 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택(도시형생활주택·단지형다세대주택)으로 이용 중이며 안방, 방1, 거실, 주방·식당, 화장실, 발코니, 현관 등으로 구성되어 있습니다.
- 입지. 서울역촌초등학교 북서측 인근의 기존 주택지대로 도시형생활주택, 다세대주택, 소형 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장, 근거리에 지하철 6호선 구산역과 응암역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 6층 건물의 2층 203호이며 사용승인일은 2016.06.15입니다. 도시가스 개별난방, 급배수·위생시설, 승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역 등에 해당하며 공시지가는 3,023,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 총 16세대의 소규모 다세대주택이고 확인된 동일면적 거래는 6건입니다. 최근 12개월 평균은 203,500,000원이며 최근 가격 흐름은 이전 거래군 대비 -5.7%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건 권리분석의 결론은 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약에 달려 있습니다. 입찰 전 매각물건명세서와 확약서 원문을 반드시 대조해야 합니다.
- 35,782,000원과 실질 인수 0원의 구분. 배당 계산상 미배당액은 35,782,000원이지만, 확약으로 왕민아 임차권에 관한 실질 인수는 0원입니다. 두 숫자를 혼동하면 안 됩니다.
- 가격 상한 보수적으로 설정. 현재 213,000,000원은 최근 12개월 평균 203,500,000원과 최신 거래 200,000,000원보다 높습니다. 최근 추세도 -5.7%이므로 과거 고가 거래를 기준으로 상한을 높이는 것은 피해야 합니다.
- 압류·가압류 확인. 2024.01.08 한국캐피탈 가압류가 말소기준이고 이후 은평구·미추홀구 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 세금 관련 실제 배당 순위는 원본 자료로 다시 확인해야 합니다.
- 명도·점유 현황 확인. 등기상 임차권이 존재하고 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현재 점유 상태와 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리 위험은 확약으로 줄었지만 가격은 보류
이 물건의 첫인상은 선순위 임차보증금 245,000,000원이 최저가 213,000,000원보다 큰 전형적인 인수형 경매입니다. 실제 배당 계산에서도 35,782,000원의 미배당이 발생합니다. 그러나 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 전액을 받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했기 때문에, 왕민아 임차권에 관한 매수인 실질 인수는 0원으로 보는 것이 이 사건의 핵심입니다.
그렇다고 신건이 매력적인 가격은 아닙니다. 실질취득액 213,000,000원은 최근 12개월 평균 203,500,000원의 104.7%이고 최신 거래 200,000,000원보다 높습니다. 최근 거래군도 이전 거래군보다 5.7% 낮아진 흐름입니다. 권리는 확약으로 상당 부분 정리됐지만, 가격은 최근 시세 이상. 현재 회차에서는 권리 안정성보다 응찰가격을 얼마나 보수적으로 설정하느냐가 승부처입니다.
