서울북부지방법원 2025타경3784. 서울특별시 도봉구 쌍문동의 에드가쌍문 2층 230호가 경매 대상입니다. 소유자는 도휘주식회사이며, 감정평가상 공동주택 중에서도 청년주택으로 이용되는 물건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 7층 중 2층이고, 단지 규모는 253세대입니다.
일반적인 아파트 경매와 달리 먼저 확인해야 할 부분이 있습니다. 이 물건에는 민간임대주택등기가 존재합니다. 감정평가에서도 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 현재 확인된 임차인 명단은 없지만, 이것이 곧 공실이나 임차인 부재를 입증하지는 않습니다. 따라서 점유자·보증금·전입일·확정일자·대항력은 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경3784 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 2층 230호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 도봉구 삼양로 602 |
| 물건종류 | 아파트 · 감정평가상 공동주택(청년주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 7층 중 2층 230호 |
| 단지규모 | 에드가쌍문 · 253세대 · 2022.05.13 준공 |
| 소유자 | 도휘주식회사 (단독소유) |
| 감정가 | 303,000,000원 |
| 최저매각가 | 242,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 청구액 | 198,617,962원 |
| 경매개시 채권자 | 한국주택금융공사 |
| 임차관계 | 확인된 임차인 명단 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
| 민간임대주택 | 2019.05.24 등록 · 2022.08.12 등기 |
① 권리 흐름 — 말소 예상과 별도 확인 사항
분석상 말소기준으로 제시된 권리는 2023.07.14 접수된 을구 2번 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 198,617,962원이며, 이보다 뒤에 설정된 온라이프건설의 근저당권과 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
다만 등기부에는 그보다 앞선 2022.08.12 을구 1번 근저당권의 설정·변경·이전 내역도 있습니다. 최초 채권최고액은 292,460,596원이고, 이후 198,617,962원으로 변경된 기록이 있으며, 한국주택금융공사 및 온라이프건설로의 권리이전도 나타납니다. 최초 근저당권에는 이미 말소된 것으로 분류된 기록이 있는 반면, 후속 이전등기가 남아 있어 원등기·변경·말소·이전의 효력과 실제 말소기준권리를 함께 대조해야 합니다.
② 가격 비교 — 80% 할인과 시세 할인은 다르다
현재 최저매각가는 242,400,000원으로 감정가 303,000,000원의 80%입니다. 한 차례 유찰에 따른 가격 조정이지만, 이 비율은 어디까지나 감정가 대비 할인율입니다. 동일 단지·비교 가능 면적의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
| 경매 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 매수인 인수(추정) |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 80% | 242,400,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 193,920,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 51.2% | 155,136,000원 | 0원 |
유찰 시나리오는 제시된 최저매각가와 배당 계산에 따른 비교입니다. 실제 매각 결과나 향후 회차의 확정을 의미하지 않습니다. 매수인 인수액은 현재 계산 가정이며, 확인되지 않은 임대차가 있을 경우 실제 실질취득비용은 달라질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 242,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,193,600원 |
| 1. 을구 2번 근저당 · 하나은행 | 198,617,962원 | 198,617,962원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 온라이프건설 | 41,932,990원 | 39,588,438원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 케이비개발 | 82,002,830원 | 0원 |
| 4. 갑구 8번 가압류 · 박미숙 | 1,593,440,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 9번 가압류 · 서울주택도시개발공사 | 178,936,610원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정치이며, 근저당권 등은 제시된 채권최고액을 기준으로 한 모의 배당입니다. 실제 채권액·채권이전·공동담보·배당요구 및 조세 우선순위에 따라 배당결과가 달라질 수 있습니다. 특히 국세 압류 관련 당해세와 임차인 최우선변제는 확정 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 도봉구 쌍문동, 우이신설선 솔밭공원역 북동측 인근입니다. 주변에는 아파트·다세대주택·학교·공원 및 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 솔밭공원역이 있습니다. 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 중 2층으로, 위생·급배수·소화전·승강기·주차장 및 도시가스 난방설비 등이 구비되어 있습니다.
- 토지. 대체로 평탄한 정방형 토지이며 서측 약 25m, 북측 및 동측 약 8m의 포장도로에 접합니다. 공시지가는 4,865,000원/㎡로 제시되어 있습니다.
- 규제. 준주거지역·고도지구(28m 이하)·지구단위계획구역·공공지원민간임대주택 공급촉진지구 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 관련 지정 기록도 있어 입찰 전 매수자별 허가 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 253세대 단지이며, 감정평가상 청년주택으로 이용 중입니다. 민간임대 관련 의무와 임대차 조건은 일반적인 자유 매매 아파트와 다른 투자·환금성 요소가 될 수 있습니다. 확인된 최근 낙찰가와 비교 가능한 실거래가격이 없으므로 현 단계에서 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 및 임대차 확인. 현황조사서·매각물건명세서·전입세대확인서·확정일자 자료를 대조하고 실제 거주자 및 보증금 존재 여부를 확인해야 합니다. 임차인 명단이 없다는 사실만으로 공실이라 판단해서는 안 됩니다.
- 대항력 및 인수 가능성. 실제 임차인이 확인되면 점유·주민등록·확정일자·임대차 개시 시점을 말소기준권리와 비교하여 미배당 보증금 인수 여부를 다시 산정해야 합니다.
- 말소기준권리 원본 확인. 을구 1번의 최초 근저당권, 채권최고액 변경, 을구 2번 추가설정, 공동담보, 한국주택금융공사와 온라이프건설로의 권리이전 내역을 원본 등기부로 대조해야 합니다.
- 민간임대주택 지위 확인. 임대사업자 등록·임대의무기간·임대료 제한·매수 이후 의무의 존속 또는 소멸 여부를 확인해야 합니다.
- 조세 및 배당 확인. 목포세무서장의 압류가 존재하므로 조세채권의 법정기일·배당우선순위와 실제 배당요구 현황을 확인해야 합니다.
- 실거래가 비교. 에드가쌍문의 비교 가능한 면적·이용형태·거래조건을 기준으로 최근 거래가격을 검증해야 합니다. 감정가 80%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
- 입찰규제 확인. 토지거래허가구역 지정 및 민간임대주택 관련 규제의 경매취득 적용 여부를 관할 기관에 확인해야 합니다.
- 관리비·인도 확인. 체납 관리비 중 승계 가능성이 있는 비용과 점유자 인도 절차를 확인하고, 실제 취득에 필요한 부대비용을 별도로 검토해야 합니다.
맺으며 — “유찰 1회보다 중요한 것은 임대차와 권리의 실체”
에드가쌍문 230호는 감정가 303,000,000원에서 최저매각가 242,400,000원으로 내려온 1회 유찰 물건입니다. 계산상 매수인 인수액은 0원이고 후순위 등기권리도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 일반적인 권리 정리형 아파트라고 단정하기에는 확인해야 할 문제가 남아 있습니다.
첫째, 감정평가상 청년주택이고 민간임대주택등기가 존재하는데, 실제 임대관계는 확인되지 않았습니다. 둘째, 근저당권의 최초 설정·변경·이전과 신청채권자·배당수령권자 사이에 대조가 필요한 부분이 있습니다. 셋째, 최근 실거래가격이 확인되지 않아 현재 최저가의 가격 메리트를 입증할 수 없습니다.
따라서 이 물건은 권리 원본 대조와 임대차 확인을 먼저 마친 뒤 가격을 판단해야 하는 조건부 검토형입니다. 현재 단계에서는 권리와 점유관계 확인 우선, 가격 판단 보류가 합리적인 결론입니다.
