서울북부지방법원 2025타경3784. 도봉구 쌍문동 에드가쌍문 2층 230호입니다. 감정평가상 이 건물은 7층 중 2층에 있는 공동주택(청년주택)이고, 위생·급배수·소화전·승강기·주차장·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다. 현재 감정가와 최저매각가는 모두 303,000,000원으로 한 차례도 유찰되지 않은 신건입니다.
권리 흐름에서 기준으로 제시된 등기는 2023.07.14. 주식회사하나은행 근저당권입니다. 이후 설정된 주식회사온라이프건설 근저당, 주식회사 케이비개발·박미숙·서울주택도시개발공사 가압류, 한국주택금융공사의 경매개시결정과 국의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 그보다 앞선 2022.08.12. 민간임대주택등기가 있고, 감정평가서에서 임대관계를 미상으로 보므로 실제 점유자와 임대차관계는 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경3784 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 2층 230호 |
| 도로명 | 서울특별시 도봉구 삼양로 602 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(청년주택) |
| 층 | 7층 중 2층 230호 |
| 소유자 | 도휘주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 303,000,000원 / 303,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 198,617,962원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 임대관계는 확인 필요
말소기준권리는 2023.07.14. 을구 2번 주식회사하나은행 근저당권으로 제시돼 있습니다. 그 뒤의 근저당권·가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2022년의 세정건설 가압류와 가처분은 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 303,000,000원입니다. 에드가쌍문의 경매 통계에는 평균 유찰 횟수 2.4회가 제시돼 있지만, 최근 실거래 금액이나 최신 낙찰금액은 확인되지 않습니다. 따라서 신건 303,000,000원이 최근 시장가격보다 낮은지 높은지를 이 자료만으로 판단할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 303,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,042,000원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사하나은행 | 198,617,962원 | 198,617,962원 |
| 3. 근저당권 · 주식회사온라이프건설 | 41,932,990원 | 41,932,990원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 케이비개발 | 82,002,830원 | 57,407,048원 |
| 5. 가압류 · 박미숙 | 1,593,440,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울주택도시개발공사 | 178,936,610원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액은 2,094,930,392원, 채권자 배당액은 297,958,000원, 미배당은 1,796,972,392원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 우이신설선 솔밭공원역 북동측 인근이며, 주변은 아파트·다세대주택·학교·공원·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 솔밭공원역이 있으며, 교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 서측으로 약 25미터, 북측과 동측으로 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 고도지구, 지구단위계획구역, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물이며 위생·급배수·소화전·승강기·주차장·도시가스 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 단지. 에드가쌍문은 253세대이며 준공일은 2022.05.13.입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차 원문 확인. 민간임대주택등기와 감정평가서의 임대관계 미상 기재가 있으므로 현황조사서·매각물건명세서·전입관계 등을 반드시 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.08.12. 등기된 민간임대주택 관련 사항의 현재 효력과 매각 이후 처리 관계를 원문에서 확인해야 합니다.
- 가격 비교자료 확보. 최근 실거래 가격이 확인되지 않으므로 303,000,000원이 싸다는 전제로 입찰하면 안 됩니다.
- 유찰 시나리오. 현재 회차 303,000,000원, 1회 유찰 242,400,000원, 2회 유찰 193,920,000원의 가격 변화를 기준으로 자금계획을 세우되 시세 비교는 별도로 해야 합니다.
- 후순위 채권. 현재 회차에서도 미배당이 1,796,972,392원 발생합니다. 이는 후순위 채권자의 미회수액이며 매수인 인수액과는 구분해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝내면 안 된다
등기와 현재 배당 시뮬레이션만 보면 말소기준권리 이후의 권리가 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건의 핵심 확인 포인트는 그 다음입니다. 민간임대주택등기가 존재하고 감정평가서에서 임대관계 미상으로 평가하고 있기 때문입니다. 여기에 최근 실거래 가격도 확인되지 않아 신건 303,000,000원의 가격 경쟁력까지 검증되지 않았습니다. 따라서 결론은 등기상 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 임대차 확인 전까지 권리 확정은 보류하고 가격 판단도 보류입니다.
