서울서부지방법원 2026타경50279. 은평구 구산동 주주아트빌 3층 301호, 전용 29.14㎡ 다세대주택입니다. 소유자 김영미는 2021년 9월 거래가 163,000,000원에 취득했고, 임차인 서지원은 그보다 앞선 2021년 7월 10일 임대차계약을 체결해 2021년 7월 15일 확정일자를 받고 2021년 9월 10일 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준권리는 그 뒤인 2022년 8월 24일 설정된 정진영의 근저당권 80,000,000원입니다.
따라서 등기 순서만 보면 서지원의 임차권은 말소기준보다 앞선 전입을 갖춰 대항력이 있는 구조입니다. 보증금도 163,000,000원으로 크기 때문에 확약이 없다면 유찰 때 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 매수인에게 넘어오는 전형적인 인수형이 됩니다. 실제 계산상 1회 유찰 시 미배당 인수액은 32,070,400원, 2회 유찰 시 58,416,320원입니다. 다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권 말소 확약이 있어 그 금액을 실제 매수인 부담으로 보지 않습니다.*
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50279 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 구산동 308-66 주주아트빌 3층 301호 · 서울특별시 은평구 서오릉로25길 20-6 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 29.14㎡ · 지상4층 건물 내 3층 301호 |
| 소유자 | 김영미 (2021.09.10 매매 · 거래가액 163,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 167,000,000원 / 167,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 163,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.08.24 정진영 근저당권 · 채권최고액 80,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이지만 확약으로 인수 차단
핵심은 임차인 서지원의 전입일 2021.09.10이 말소기준권리인 정진영 근저당권 설정일 2022.08.24보다 빠르다는 점입니다. 서지원은 확정일자도 2021.07.15에 받아 우선변제권을 갖고 있고, 2023.09.15에는 보증금 163,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서지원 | 주택전부 · 주거(임차권등기) | 163,000,000원 | 전입 2021.09.10 확정 2021.07.15 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 실질 0원* |
* 확약을 반영하지 않은 회차 계산상 미배당 보증금은 1회 유찰 시 32,070,400원, 2회 유찰 시 58,416,320원이지만, 제출된 대항력 포기·임차권 말소 확약에 따라 이 임차인의 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
② 시세 비교 — 신건 1.67억은 최근 시세의 121%
가격은 권리보다 더 불리합니다. 주주아트빌은 총 6세대이고, 확인된 거래는 3건입니다. 전체 평균은 138,666,666원이지만 가격 판단은 최근 지표를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 138,000,000원, 최신 거래는 2022년 7월 113,000,000원이며, 최근 구간은 이전 구간보다 -1.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 29.81㎡ | 1 | 113,000,000원 |
| 2021.09 | 29.14㎡ | 3 | 163,000,000원 |
| 2021.06 | 29.73㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 138,666,666원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 138,000,000원 |
현재 최저가 167,000,000원은 최근 12개월 평균의 121.0%입니다. 최근 평균보다 높은 만큼 ‘경매라서 싸다’고 볼 근거가 없고, 최신 거래 113,000,000원과의 차이도 큽니다. 게다가 최근 추세가 -1.4%로 하락 방향이므로 전체 평균만 보고 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 167,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,138,000원 |
| 1. 임차인 서지원 보증금(우선변제) | 163,000,000원 | 163,000,000원 |
| 2. 근저당권 · 정진영 | 80,000,000원 | 862,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 163,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,138,000원과 임차보증금 163,000,000원이 먼저 배당되고, 정진영 근저당에는 862,000원이 배당되는 계산입니다. 채권 미배당은 크게 남지만, 임차권에 대해서는 별도 확약이 제출되어 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트구조 지상4층 건물 내 3층 301호로, 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 구산동주민센터 북서측 근거리에 위치하며, 주변은 일부 근린생활시설과 아파트·단독주택·다세대주택이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 동측 원거리에 구산역(지하철6호선)이 있습니다.
- 도로·지형. 대체로 사다리형 급경사지이며 남서측으로 노폭 약 3미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·대공방어협조구역·중점경관관리구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 142.0㎡, 공시지가는 2,590,000원/㎡입니다.
- 환금성. 주주아트빌은 총 6세대이고 확인된 실거래가 3건으로, 대단지 공동주택보다 거래 표본이 적습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 대항력 포기와 미변제 시 임차권등기 말소 내용이 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 선순위 임차권 구조 이해. 확약이 없다면 전입 2021.09.10이 말소기준 2022.08.24보다 앞서 대항력 인수형이 되는 물건입니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 신건 167,000,000원은 최근 12개월 평균 138,000,000원의 121.0%입니다. 전체 평균 138,666,666원만 보고 가격을 높게 평가하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간이 이전 구간보다 -1.4%이므로 가격 판단에서 하락 방향을 반영해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 가격은 133,600,000원, 2회 유찰 가격은 106,880,000원입니다. 확약 미반영 계산상 임차보증금 미배당 승계액은 각각 32,070,400원·58,416,320원이지만, 제출된 확약을 반영하면 해당 임차인의 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 6세대·확인 거래 3건이라는 거래 표본의 한계를 감안해 낙찰 후 매도 가능성을 보수적으로 봐야 합니다.
맺으며 — “권리는 확약으로 풀렸지만, 가격은 아직 아니다”
이 사건은 겉으로 보면 선순위 대항력 임차보증금 163,000,000원이 있는 위험한 구조입니다. 그러나 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출해 해당 임차권의 매수인 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
다만 현재 가격은 별개의 문제입니다. 신건 최저가 167,000,000원은 최근 12개월 평균 138,000,000원의 121.0%이고, 최신 거래는 113,000,000원입니다. 최근 추세도 -1.4%로 하락 방향입니다. 총 6세대의 소규모 다세대라는 환금성까지 감안하면, 권리상 핵심 위험은 확약으로 완화됐지만 신건 가격에는 메리트가 없다는 결론입니다.
