서울북부지방법원 2025타경3845. 서울 도봉구 쌍문동 ‘에드가쌍문’ 3층 303호 아파트입니다. 등기상 소유자는 도휘주식회사이고, 현재 권리분석의 기준점은 2022.08.12 설정된 주식회사하나은행 근저당권입니다. 이 근저당권은 이후 2025.07.01 한국주택금융공사로 이전됐으며, 경매개시결정 역시 한국주택금융공사가 채권자로 기재돼 있습니다.
금전 인수만 보면 단순합니다. 제공된 배당 계산에서 낙찰자 인수액은 0원이고, 이후 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 그러나 이 물건은 일반 자가주택처럼 임차관계를 단정하기 어렵습니다. 감정평가의 임대관계가 미상이고, 등기에는 민간임대주택 표시가 있어 실제 점유자와 임대차 현황을 입찰 전에 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경3845 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 3층 303호 · 서울특별시 도봉구 삼양로 602 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택 · 철근콘크리트구조 7층 건물 내 3층 303호 |
| 소유자 | 도휘주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 210,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 143,201,099원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 금전 인수 0원, 점유관계는 별도 확인
말소기준은 2022.08.12 주식회사하나은행 근저당권입니다. 이후 2024.09.06 박준우 가압류, 2025.04.23·2025.11.06 박미숙 가압류, 2025.11.07 경매개시결정, 2026.01.27 국 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 2022.08.03 세정건설 가압류와 2022.09.13 세정건설 가처분은 이미 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 실거래 확인 전에는 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 210,000,000원입니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득금액도 210,000,000원으로 계산됩니다. 그러나 동일 면적의 신뢰할 수 있는 실거래 가격이 확인되지 않아 시세 대비 할인율을 산정할 수 없습니다.
| 가격·환금 지표 | 값 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 210,000,000원 | 현재 최저가와 동일 |
| 최저매각가 | 210,000,000원 | 신건 · 0회 유찰 |
| 실질취득 | 210,000,000원 | 매수인 인수 0원 반영 |
| 단지 평균 유찰 | 2.4회 | 신건 가격 추격에 주의 |
| 단지 낙찰률 | 0.0% | 환금성 판단에 보수적 접근 필요 |
단지 정보에 제시된 비교 면적은 21.1866㎡지만 본건과 면적 일치가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 수치를 이용해 본건의 시세를 추정하거나, 감정가 210,000,000원이 저렴하다고 결론 내리는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,740,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 210,860,479원 | 206,260,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 143,201,099원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사온라이프건설 | 30,233,168원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 박준우 | 500,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 박미숙 | 1,593,440,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 박미숙 | 1,593,440,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
210,000,000원 매각 가정에서 집행비용 3,740,000원을 제외한 206,260,000원이 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 채권은 미배당으로 남습니다. 총 채권액 4,071,174,746원 중 배당액은 206,260,000원, 미배당액은 3,864,914,746원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됐으며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 솔밭공원역 북동측 인근으로, 단독주택·다세대주택·아파트·점포·병원·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 노선버스 정류장 및 지하철역과의 거리 등을 기준으로 대중교통 이용 편의가 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물 내 3층 303호이며 급·배수, 위생, 난방, 승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 단지. 에드가쌍문은 253세대이며 사용 관련 기준일은 2022.05.13입니다. 토지는 공동주택(청년주택) 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 준주거지역·고도지구(28m 이하)·지구단위계획구역·공공지원민간임대주택 공급촉진지구·과밀억제권역 등에 포함되고, 아파트 용도 한정 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.10.20.~2026.12.31입니다.
- 토지. 토지면적 3,111.0㎡, 공시지가 4,865,000원/㎡이며 평지·정방형 토지로 조사됐습니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 현황 점유자와 임대차계약 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 확인. 2019.05.24 민간임대주택 등록을 원인으로 한 등기와 청년주택 이용현황이 본건 매각 후 어떤 영향을 주는지 원본 서류를 대조해야 합니다.
- 근저당 변경·이전 확인. 1번 근저당의 최초 채권최고액 210,860,479원, 2023.07.14 변경액 143,201,099원, 2025.07.01 한국주택금융공사 이전 내역을 배당요구·채권계산서와 맞춰보세요.
- 가격 검증. 최저가 210,000,000원이 시세보다 낮다는 확인 자료가 없습니다. 본건과 면적이 일치하는 최근 실거래를 별도로 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
- 규제 확인. 매각기일 2026.09.29는 아파트 용도 한정 토지거래계약 허가구역 지정기간 2025.10.20.~2026.12.31 안에 있습니다. 실제 적용범위를 원문 기준으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·배당요구 및 채권계산 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 다른 문제
이 물건의 장점은 분명합니다. 배당 계산상 매수인 금전 인수액은 0원이고, 말소기준 이후의 담보권·가압류·압류도 매각으로 소멸합니다. 그러나 입찰 판단을 어렵게 만드는 부분은 권리금액 밖에 있습니다. 임대관계가 미상이고 민간임대주택 표시가 있으며, 본건과 맞는 실거래 가격도 확인되지 않았습니다.
현재 회차 실질취득금액은 최저가와 같은 210,000,000원입니다. 하지만 이 금액이 시세보다 저렴하다는 근거는 없습니다. 단지 경매 평균 유찰도 2.4회, 낙찰률은 0.0%로 기재돼 있습니다. 따라서 이 사건의 결론은 “금전 인수는 깔끔하지만, 점유·민간임대주택·가격 검증 전에는 신건 추격 금지”입니다.
