서울북부지방법원 2025타경3845. 도봉구 쌍문동 에드가쌍문 3층 303호가 경매에 나왔습니다. 감정가 210,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 168,000,000원입니다. 소유자는 도휘주식회사이며, 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했습니다.
말소기준권리는 2022.08.12 설정된 하나은행의 근저당권입니다. 이 권리는 이후 한국주택금융공사로 이전되었습니다. 후순위 근저당권과 가압류, 경매개시결정, 압류는 매각에 따른 소멸 대상으로 분류되어 있습니다. 그러나 2019.05.24 민간임대주택 등록에 따른 등기가 존재하고, 실제 임대차관계는 미상입니다. 따라서 후순위 등기권리의 소멸과 임차인 보증금 인수 위험은 구분해서 살펴봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경3845 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 3층 303호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 도봉구 삼양로 602 |
| 물건종류 | 아파트 · 감정평가상 공동주택(청년주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 7층 건물 중 3층 303호 |
| 단지 | 에드가쌍문 · 253세대 · 2022.05.13 준공 |
| 소유자 | 도휘주식회사 (단독소유) |
| 감정가 | 210,000,000원 |
| 최저매각가 | 168,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권자 | 한국주택금융공사 |
| 청구액 | 143,201,099원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 점유·임대관계 | 임차인 신고 내역 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
| 등기부 발급일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 후순위 소멸과 임대차 위험을 구분
권리분석의 기준점은 2022.08.12 하나은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 210,860,479원이었지만, 2023.07.14에 143,201,099원으로 변경되었습니다. 2025.07.01에는 근저당권이 한국주택금융공사로 이전되었습니다.
이후 설정된 온라이프건설 근저당권과 박준우·박미숙의 가압류, 한국주택금융공사의 경매개시결정, 국의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 과거 세정건설 관련 가압류와 가처분은 등기부상 이미 말소되었습니다.
② 가격 분석 — 감정가 80%, 시세 할인은 아직 미확인
감정가 210,000,000원에서 현재 최저가 168,000,000원으로 내려왔습니다. 감정가보다 42,000,000원 낮은 금액입니다. 그러나 이것이 실제 거래시세보다 저렴하다는 뜻은 아닙니다.
| 매각 시나리오 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 모형상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 80% | 168,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 134,400,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 51.2% | 107,520,000원 | 0원 |
유찰 시나리오는 제시된 매각가격을 기준으로 한 비교입니다. 실제 다음 매각기일과 최저가격은 별도 확인이 필요합니다. 인수 0원은 현재 배당모형의 계산값으로, 미확인 임대차관계까지 해소되었다는 의미는 아닙니다.
동일 면적의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아 시세 대비 가격 메리트는 판단을 보류해야 합니다. 감정가의 80%라는 수치만으로 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 168,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 모형상 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,152,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 하나은행 설정 | 210,860,479원 | 164,848,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 하나은행 설정 | 143,201,099원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 온라이프건설 | 30,233,168원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 박준우 | 500,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 7번 가압류 · 박미숙 | 1,593,440,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 8번 가압류 · 박미숙 | 1,593,440,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 금액은 입력된 배당 시뮬레이션 결과이며 실제 법원 배당표가 아닙니다. 특히 을구 1번 근저당권의 최초 채권최고액을 사용한 계산으로, 이후 변경등기와 권리이전 관계가 충분히 반영되지 않았을 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 채권자 총 예상배당 | 채권 미배당 | 매수인 모형상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 164,848,000원 | 3,906,326,746원 | 0원 |
| 2회 유찰 | 131,718,400원 | 3,939,456,346원 | 0원 |
| 3회 유찰 | 105,214,720원 | 3,965,960,026원 | 0원 |
배당모형의 채권 총액은 4,071,174,746원, 현재 회차 채권자 총 예상배당은 164,848,000원입니다. 다만 박미숙 명의의 동일 금액 가압류가 별도로 등기되어 있고, 근저당권 변경·이전 내역도 있으므로 채권액의 중복 여부와 실제 배당순위를 재검토해야 합니다. 미배당 채권이 크다는 사실만으로 매수인이 그 채무를 승계하는 것은 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 솔밭공원역 북동측 인근에 있습니다. 주변에는 단독주택·다세대주택·아파트·점포·병원·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하며, 노선버스 정류장과 지하철역과의 거리 등을 고려한 감정평가상 대중교통 이용 편의도는 편리한 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 7층 건물 중 3층 303호입니다. 급·배수, 위생, 난방 및 승강기 설비가 있으며, 공동주택(청년주택) 부지로 이용되고 있습니다.
- 단지 특성. 에드가쌍문은 253세대이며, 준공일은 2022.05.13입니다. 현재 확인 가능한 동일 면적의 실거래가격 비교가 제한되므로 개별 호수의 거래 가능성과 가격 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역·고도지구에 해당하고, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구 및 과밀억제권역에 포함됩니다. 고도지구는 28m 이하로 기재되어 있습니다.
- 토지 관련 규제. 토지거래계약 허가구역에 해당하는 사항이 있으며, 아파트 용도 한정 지정기간은 2025.10.20~2026.12.31입니다. 경매 취득 및 향후 처분·이용에 적용되는 조건은 관할 기관에 확인해야 합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 기준액은 4,865,000원/㎡입니다. 이는 해당 세대의 실거래가격을 의미하지 않습니다.
- 건축·공부. 위반건축물로 표시된 사항은 없으며, 감정평가상 공부와의 차이는 기재되어 있지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차 실재 여부 확인. 신고된 임차인 내역이 없더라도 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 점유자, 전입·확정일자, 임대차계약과 보증금 규모를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등록 확인. 2019.05.24 등록에 따른 민간임대주택등기가 존재합니다. 등록 유지 여부와 임대의무, 경매 후 지위·의무에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 말소기준권리 및 채권최고액 변경. 을구 1번 근저당권의 최초 설정액은 210,860,479원이지만 이후 143,201,099원으로 변경되었습니다. 현재 배당모형과 실제 권리 내용을 대조해야 합니다.
- 한국주택금융공사 권리승계. 을구 1번·2번 근저당권의 이전등기와 경매신청채권자의 지위를 확인해야 합니다. 시뮬레이션상 채권자 표시와 실제 권리자가 다를 수 있습니다.
- 후순위 채권 및 압류. 박미숙의 동일 금액 가압류가 별도 등기되어 있습니다. 중복채권 여부와 실제 청구채권액을 확인하고, 국의 압류와 관련된 세금 배당 문제도 검토해야 합니다.
- 시세 검증. 현재 최저가 168,000,000원은 감정가 대비 80%이지만 시세보다 저렴하다는 근거는 아직 없습니다. 동일 면적·유사 층·유사 상태의 실거래가를 확보해야 합니다.
- 현장 점유와 명도. 실제 거주자가 누구인지와 점유 권원을 확인해야 합니다. 점유자를 확인하지 않은 상태에서는 명도 난도나 비용을 단정할 수 없습니다.
- 토지·임대주택 규제. 토지거래허가구역 및 민간임대주택 관련 규제의 적용 여부와 취득 후 사용·처분 조건을 확인해야 합니다.
- 미납 관리비와 원본 대조. 관리비 체납 및 공용부분 부담 여부를 확인하고, 매각물건명세서·현황조사서·등기사항전부증명서·감정평가서를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “80% 할인”보다 먼저 확인할 것은 임차관계
이 물건은 감정가 210,000,000원에서 한 차례 유찰되어 168,000,000원으로 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가 대비 할인 폭이 분명합니다. 그러나 실거래 시세를 검증하지 않은 상태에서 가격이 싸다고 결론 내릴 수는 없습니다.
권리 측면에서는 2022.08.12 근저당권이 말소기준이고 그 뒤의 주요 등기권리는 소멸 대상으로 분류되어 있습니다. 하지만 민간임대주택등기와 임대관계 미상이라는 변수가 남아 있습니다. 또한 근저당권의 채권최고액 변경과 한국주택금융공사로의 권리이전 때문에 예상배당표에도 재검증이 필요합니다.
결론은 조건부 검토입니다. 실제 임차관계와 보증금 인수 가능성을 먼저 확인하고, 변경된 담보권리와 배당순위를 대조한 뒤, 같은 면적의 실거래가격을 확보해야 합니다. 현재 최저가가 감정가의 80%라는 이유만으로 입찰을 서두르기에는 확인할 문제가 남아 있는 물건입니다.
