서울북부지방법원 2025타경3852. 도봉구 쌍문동 에드가쌍문 3층 304호로, 감정평가상 공부 용도는 공동주택(청년주택)입니다. 건물은 지하 2층·지상 7층 철근콘크리트구조이고 사용승인일은 2022.05.13입니다. 소유자는 도휘주식회사이며, 현재 경매의 말소기준이 되는 권리는 2022.08.12. 주식회사하나은행 근저당권입니다.
등기 흐름은 금액이 크고 권리 수도 많아 보이지만 매수인 관점의 핵심은 비교적 명확합니다. 말소기준 이후 설정된 하나은행의 추가 근저당, 온라이프건설 근저당과 박준우·박미숙· 서울주택도시개발공사 가압류, 국 압류 및 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경3852 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 3층 304호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 도봉구 삼양로 602 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(청년주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층 / 지상 7층 · 3층 304호 · 사용승인일 2022.05.13 |
| 소유자 | 도휘주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 247,000,000원 / 247,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 143,201,099원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인은 없습니다. 따라서 대항력·우선변제·임차보증금 승계 문제는 현재 분석상 발생하지 않습니다. 2022.08.12. 하나은행 근저당을 기준으로 이후의 담보권·가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 시나리오에서도 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 신건 2.47억, 실거래 확인 전에는 메리트 단정 금지
현재 회차 최저매각가는 감정가와 같은 247,000,000원입니다. 다만 동일 물건과 직접 비교할 실거래 금액이 확인되지 않아 이 가격이 시세보다 낮은지 높은지를 숫자로 판정할 수 없습니다. 따라서 권리가 깨끗하다는 이유만으로 신건 가격을 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 247,000,000원 | 2,413,929,356원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 197,600,000원 | 2,462,637,756원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 158,080,000원 | 2,501,604,476원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 247,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,258,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 210,860,479원 | 210,860,479원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 143,201,099원 | 31,881,521원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사온라이프건설 | 30,233,168원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 박준우 | 500,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 7번 가압류 · 박미숙 | 1,593,440,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 9번 가압류 · 서울주택도시개발공사 | 178,936,610원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 2,656,671,356원 중 예상 배당액은 242,742,000원이며, 미배당액은 2,413,929,356원입니다. 채권자에게 미배당이 발생해도 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 우이신설경전철 솔밭공원역 북동측 인근으로, 주위에 아파트·연립·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장과 우이신설경전철 솔밭공원역이 있어 전반적인 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 지하 2층·지상 7층 철근콘크리트구조, 사용승인일 2022.05.13이며 위생·급배수·냉난방·도시가스·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측 약 25미터, 북측 및 동측 약 8미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역이고 토지는 평지·정방형이며 공시지가는 4,865,000원/㎡입니다.
- 규제. 고도지구, 지구단위계획구역, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구, 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 시세 대조. 신건 최저가 247,000,000원이 주변 동일·유사 면적 거래와 비교해 어느 수준인지 반드시 확인하세요.
- 민간임대주택 등기 확인. 갑구의 민간임대주택등기와 공동주택(청년주택) 이용상태가 낙찰 이후 이용·처분에 미치는 영향을 원문으로 확인하세요.
- 권리이전 내역 대조. 하나은행 근저당권이 2025.07.01. 한국주택금융공사로 이전된 내역과 경매 신청관계를 등기부·경매기록에서 최종 대조하세요.
- 국 압류 확인. 2026.01.27. 국 압류가 있으므로 배당요구·조세채권의 구체적 내용은 매각기일 전에 확인하세요.
- 임대관계 현장 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유 상태와 인도 가능성을 현장에서 재확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원문을 기준으로 최종 입찰 판단을 하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 확인 후”
이 사건의 강점은 명확합니다. 임차인 0명, 매수인 인수 0원이고, 말소기준인 2022.08.12. 하나은행 근저당 이후의 다수 권리는 매각으로 소멸합니다. 채권자 전체 청구 규모가 2,656,671,356원으로 매각가를 크게 웃돌아 미배당이 많이 남더라도 그 미배당 자체가 매수인 인수금으로 전환되는 구조는 아닙니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 현재 247,000,000원은 한 번도 유찰되지 않은 신건 가격이고, 직접 비교할 실거래 금액이 확인되지 않습니다. 여기에 에드가쌍문의 경매 평균 유찰 횟수가 2.4회라는 점까지 고려하면, 권리는 통과하되 가격은 시세 확인 전까지 보류가 적절합니다. 이 물건은 ‘복잡한 채권액’보다 실제 낙찰자가 부담하는 권리와 적정 응찰가를 분리해서 보는 것이 핵심입니다.
