서울북부지방법원 2025타경3852. 서울 도봉구 쌍문동의 에드가쌍문 3층 304호입니다. 감정평가상 공동주택(청년주택)으로 이용되는 다세대 물건이며, 사용승인일은 2022년 5월 13일입니다. 우이신설경전철 솔밭공원역 북동측 인근에 위치하고, 차량 접근과 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
처음 눈에 들어오는 것은 가격입니다. 감정가 247,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가가 197,600,000원으로 내려왔습니다. 하지만 감정가 대비 할인율은 시장가격 대비 할인율이 아닙니다. 비교 가능한 최근 거래가 확인되지 않은 만큼, 현재 가격을 시세보다 낮다고 판단할 수는 없습니다.
등기부도 단순하지만은 않습니다. 소유자는 도휘주식회사이며, 하나은행 근저당이 한국주택금융공사로 이전되어 임의경매가 진행되고 있습니다. 여러 근저당과 가압류 외에도 민간임대주택등기가 남아 있습니다. 등기상 담보권의 소멸 여부뿐 아니라 실제 임차인 존재와 임대사업 관련 의무를 함께 살펴야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경3852 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 3층 304호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 도봉구 삼양로 602 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(청년주택) |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층 / 지상 7층 중 3층 |
| 사용승인일 | 2022.05.13 |
| 단지 세대수 | 253세대 |
| 소유자 | 도휘주식회사 (단독소유) |
| 감정가 | 247,000,000원 |
| 최저매각가 | 197,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 | 한국주택금융공사 |
| 청구금액 | 143,201,099원 |
| 말소기준권리 | 2022.08.12 · 을구 1번 하나은행 근저당권 |
| 민간임대주택 등록 | 2019.05.24 등록 · 2022.08.12 등기 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 임대관계는 별도 확인
권리분석의 출발점은 2022년 8월 12일 설정된 을구 1번 하나은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 210,860,479원으로 기재되었지만, 2023년 7월 14일 변경등기에서 143,201,099원으로 감액되었습니다.
동시에 별도의 을구 2번 근저당권 143,201,099원과 온라이프건설의 을구 3번 근저당권 30,233,168원이 설정되어 있습니다. 하나은행의 근저당권은 2025년 7월 1일 한국주택금융공사로 이전되었으며, 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했습니다.
② 임차인·점유관계 — 확인된 신고는 없지만 안전 확정도 아니다
현재 확인된 임차인 신고 인원은 0명입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 민간임대주택등기가 있는 청년주택이라는 점까지 고려하면, 실제 점유자 및 임대차계약 유무를 추가로 확인해야 합니다.
| 확인된 임차인 | 0명 |
|---|---|
| 실제 점유자 | 미확인 |
| 임대관계 | 미상 |
| 보증금 | 미확인 |
| 전입·확정일자 | 미확인 |
| 대항력 판단 | 점유자와 전입관계 확인 전 판단 보류 |
| 매수인 인수 추정 | 0원 (현재 예상배당 기준) |
③ 가격 분석 — 감정가 80%가 시세 80%라는 뜻은 아니다
현재 최저매각가는 197,600,000원으로 감정가 247,000,000원의 80%입니다. 그러나 에드가쌍문에서 해당 호수와 비교 가능한 최근 실거래가격은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인은 계산할 수 있어도, 최근 실거래가격 대비 할인 여부는 판단할 수 없습니다.
| 가격 기준 | 금액 | 감정가 대비 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 247,000,000원 | 100% | 감정평가 기준금액 |
| 현재 최저가 | 197,600,000원 | 80% | 1회 유찰 |
| 2회 유찰 시 | 158,080,000원 | 64% | 가정 시나리오 |
| 3회 유찰 시 | 126,464,000원 | 51.2% | 가정 시나리오 |
현재 예상 매수인 인수액이 0원이라는 가정에서는 최저가 197,600,000원이 잠정적인 실질취득금액의 기준입니다. 다만 취득세·등기비용·명도비용 등은 별도이며, 실제 인수보증금이 확인되면 실질취득금액을 다시 산정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 197,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,566,400원 |
| 1. 을구 1번 · 하나은행 근저당 | 210,860,479원 | 194,033,600원 |
| 2. 을구 2번 · 하나은행 근저당 | 143,201,099원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 · 온라이프건설 | 30,233,168원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 박준우 | 500,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 7번 가압류 · 박미숙 | 1,593,440,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 9번 가압류 · 서울주택도시개발공사 | 178,936,610원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 3,566,400원을 제외한 예상 채권자 배당액은 194,033,600원입니다. 본 계산은 채권최고액 등을 사용한 단순 추정이며, 당해세·최우선변제·실제 채권잔액과 채권 간 우선순위 확정에 따른 변동을 반영하지 못할 수 있습니다.
한국주택금융공사는 근저당권을 이전받은 경매신청채권자입니다. 예상배당에서 신청채권에 대한 지급액이 0원으로 계산되더라도 실제 배당이 반드시 0원이라는 뜻은 아닙니다. 채권 양도와 근저당 변경 내용에 대한 정확한 배당 검증이 선행되어야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낮아지는 매각가, 커지는 미배당
| 매각 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 채권 미배당 | 추정 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 1회 유찰 | 197,600,000원 | 194,033,600원 | 2,462,637,756원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 | 158,080,000원 | 155,066,880원 | 2,501,604,476원 | 0원 |
| 3회 유찰 가정 | 126,464,000원 | 123,893,504원 | 2,532,777,852원 | 0원 |
후속 회차로 진행되면 매각가는 내려가지만 채권자에게 돌아가는 배당액도 감소합니다. 현 계산에서 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 다만 이는 확인되지 않은 임차인 보증금 인수가 없다는 가정을 전제로 합니다.
또한 채권 미배당 규모가 크다고 해서 그 금액을 낙찰자가 추가 부담하는 것은 아닙니다. 등기상 소멸 대상 채권의 미회수액과 낙찰자의 인수채무는 엄격히 구분해야 합니다. 실제 인수대상 권리가 발견될 경우에는 낙찰가 외 부담액을 합산해 취득비용을 평가해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 우이신설경전철 솔밭공원역 북동측 인근입니다. 주변은 아파트, 연립·다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하며 인근에 노선버스정류장과 솔밭공원역이 있어 전반적인 교통상황은 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
- 건축물. 2022.05.13 사용승인된 철근콘크리트 건물입니다. 위생·급배수·냉난방·도시가스·승강기 설비가 있으며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 도로. 서측 약 25m, 북측 및 동측 약 8m 내외의 포장도로에 접하는 것으로 평가되어 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 조망가로특화경관지구, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구 및 과밀억제권역 등과 관련됩니다. 공시지가는 4,865,000원/㎡입니다.
- 토지거래허가. 관련 계획에는 2025.10.20~2026.12.31 기간의 아파트 용도 한정 허가구역 지정사항이 있습니다. 본건은 다세대이므로 해당 지정의 적용 여부를 용도별로 구분해 확인해야 합니다.
- 환금성. 단지 세대수는 253세대이며, 감정평가상 이용상태는 청년주택입니다. 최근 비교 가능한 실거래가격이 확인되지 않아 일반적인 아파트 거래량이나 평균가격으로 매각 용이성을 단정하기 어렵습니다.
- 임대 활용. 민간임대주택등기와 공공지원민간임대주택 공급촉진지구 관련 사항이 있으므로 임대료, 의무임대기간, 입주자격 및 임대사업 승계·말소 가능성에 대한 별도 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실제 점유자 확인. 현황조사서·전입세대 확인과 현장조사를 통해 점유자를 파악하고, 임차인이 있다면 전입일·확정일자·보증금·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 의무 확인. 임대사업자 등록상태, 의무임대기간, 등록말소 요건, 낙찰 후 의무 승계 여부를 관할 지자체와 관련 기관에 확인해야 합니다.
- 근저당 변경등기 검증. 을구 1번 채권최고액이 210,860,479원에서 143,201,099원으로 변경된 사실과 을구 2번 추가 근저당의 관계를 확인해야 합니다. 한국주택금융공사로의 근저당권 이전도 함께 검토해야 합니다.
- 배당 우선순위 재검토. 선순위 근저당의 실제 피담보채권, 국세 압류와 당해세, 임차인 최우선변제 여부를 확인하여 예상배당표와 실제 배당순위의 차이를 검증해야 합니다.
- 개별 면적과 실거래 비교. 등기부와 집합건축물대장으로 304호의 전용면적·대지권을 확정하고, 동일하거나 유사한 면적·용도의 최근 거래사례를 확보해야 합니다.
- 용도와 거래 제한. 다세대·청년주택으로서의 실제 이용 가능 범위, 임대 제한, 토지거래허가 관련 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 명도·관리비. 실제 점유자 확인 후 인도 가능성을 판단하고, 미납 관리비 및 공용부분 체납 여부도 확인해야 합니다.
- 최종 원본 대조. 2026.10.27 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 변동 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리의 소멸과 투자 매력은 별개다”
에드가쌍문 304호는 근저당권을 말소기준으로 후순위 담보권과 가압류 등이 정리되는 구조입니다. 예상배당상 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 그러나 그 계산만으로 권리와 점유의 모든 문제가 해소되었다고 볼 수는 없습니다.
특히 임대관계 미상이라는 감정평가 기재와 민간임대주택등기는 반드시 확인해야 할 지점입니다. 근저당권은 매각으로 소멸하더라도 확인되지 않은 임차인의 대항력이나 별도의 임대사업 관련 의무까지 자동으로 해결되는 것은 아닙니다.
가격 측면에서도 현재 최저가 197,600,000원은 감정가의 80%라는 사실만 확인됩니다. 실제 거래가격이 확인되지 않아 시장가격보다 낮은지 평가할 수 없습니다. 향후 유찰로 가격이 더 하락하더라도 시세 검증과 임대관계 조사가 선행되어야 매입가의 적정성을 판단할 수 있습니다.
결론은 조건부 검토, 현재 단계에서는 보수적 접근입니다. 등기상 권리의 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 실제 점유·임대주택 의무·배당 계산의 불확실성이 남아 있습니다. 이 물건의 핵심은 최저가가 얼마나 내려갔느냐가 아니라 실제로 얼마를 부담하고 어떤 제한이 있는 주택을 취득하는가입니다.
