서울북부지방법원 2025타경3876. 서울 도봉구 쌍문동 에드가쌍문 3층 306호입니다. 감정평가상 공동주택(청년주택)으로 이용 중이며, 건물은 지상 7층의 철근콘크리트구조입니다. 소유자는 도휘주식회사이고, 2022년 하나은행 근저당이 설정된 뒤 추가 근저당과 가압류 등이 이어졌습니다. 이후 근저당권이 한국주택금융공사를 거쳐 주식회사온라이프건설로 이전된 내역이 있으며, 한국주택금융공사 명의의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.

이 사건에서 먼저 볼 것은 최저가 1.976억이 정말 낮은 가격인지보다, 낙찰 후 권리와 임대관계가 어떻게 정리되는지입니다. 등기상 후순위 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조지만, 민간임대주택 등록사항과 현재 점유자의 임대차계약 내용은 별도로 확인해야 합니다. 특히 현황조사에서 임대내역을 확인하지 못했다는 점은 임차인이 없다는 의미가 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소는 가능하지만 확인할 것이 남았다

말소기준은 2022.08.12 설정된 을구 1번 하나은행 근저당권입니다. 당초 채권최고액은 210,860,479원이었으나, 2023.07.14 변경등기에는 143,201,099원으로 기재돼 있습니다. 이후 추가설정된 을구 2번 근저당권은 을구 1번과 공동담보·추가설정 관계에 있으며, 을구 3번 온라이프건설 근저당권의 채권최고액은 30,233,168원입니다.

갑구 6번 박준우 가압류 500,000,000원, 갑구 8번 박미숙 가압류 1,593,440,000원, 갑구 9번 서울주택도시개발공사 가압류 178,936,610원과 국의 압류는 말소기준권리 이후의 권리로, 매각에 따른 소멸 대상입니다. 과거 세정건설 가압류·가처분은 등기부상 이미 말소됐습니다.

따라서 배당계산상 매수인 인수액이 0원이라고 하더라도 이는 확인된 등기상 채권과 모의배당을 기준으로 한 값입니다. 대항력 있는 임차인이 확인돼 보증금 미배당액이 남는다면 실제 매수인 부담은 달라질 수 있습니다. 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하는 인수형이라면, 낙찰가가 내려가더라도 미배당 인수액이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준으로 유지될 수 있습니다.

② 가격 판단 — 감정가 대비 20% 할인, 시세 할인은 미확인

감정가는 247,000,000원이며, 한 차례 유찰 후 현재 최저매각가는 197,600,000원입니다. 감정가 대비 49,400,000원 낮아진 가격입니다. 다만 실제 가격 메리트는 감정가 할인율만으로 판단할 수 없습니다. 동일 면적의 최근 실거래와 직접 대조하지 못한 상태이므로, 현 최저가가 시장가격보다 낮다고 평가할 근거는 부족합니다.

추가 회차 금액은 제시된 유찰 시나리오이며, 실제 다음 매각기일·최저가가 확정됐다는 의미는 아닙니다.

가격 판단에 앞서 동일 전용면적의 최근 거래, 층별 가격 차이, 임대차 보증금과 실제 점유관계, 임대주택으로서의 처분·운영 제한을 확인해야 합니다. 특히 인수형 임차인이 존재한다면 비교 기준은 최저가 자체가 아니라 낙찰가에 인수 보증금을 더한 실질취득비용입니다.

③ 예상배당표 (매각가 197,600,000원 가정)

현재 최저가 197,600,000원을 매각가로 가정하면, 계산상 집행비용 3,566,400원을 공제한 194,033,600원이 첫 번째 근저당권에 배당되고, 후순위 채권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 계산상 채권총액은 2,656,671,356원, 채권자 미배당액은 2,462,637,756원입니다.

채권자 미배당은 경매대금에서 회수하지 못한 채권잔액을 의미하며, 매수인이 그 금액을 승계한다는 뜻이 아닙니다. 매수인 인수 0원은 모의계산 기준으로, 확인되지 않은 임대차에 따른 보증금 인수 가능성까지 배제하는 값은 아닙니다. 신청채권자 한국주택금융공사의 청구액은 143,201,099원이나, 모의배당 시나리오상 신청채권자 배당액은 0원으로 표시돼 있습니다. 근저당권 이전 시점과 실제 채권 귀속을 확인할 필요가 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울 도봉구 쌍문동, 우이신설선 솔밭공원역 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택·주상용건물·업무용건물·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 경전철역이 있어 대중교통 여건은 양호한 편입니다. 서측으로 왕복 5차로 삼양로에 접하며 북측과 동측에도 포장도로가 연결됩니다.
• 건물. 2022.05.13 준공된 253세대 단지로, 지상 7층 철근콘크리트구조 건물의 3층 306호입니다. 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지 및 경보설비와 지하주차장을 갖추고 있습니다.
• 용도 및 임대 운영. 공동주택(청년주택)으로 이용되고 있으며, 민간임대주택 등록등기가 있습니다. 일반적인 자유 매매 주택과 동일한 처분·임대 운용이 가능한지 관련 법률과 등록상태를 확인해야 합니다.
• 토지 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·고도지구(28m 이하)· 공공지원민간임대주택 공급촉진지구·과밀억제권역 등에 해당합니다. 아파트 용도 한정 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.10.20~2026.12.31로 기재돼 있어, 경매 취득 시 적용 여부를 별도 확인할 필요가 있습니다.
• 공부 및 물건 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 내부 점유 및 임대내역은 현장조사만으로 확정할 수 없습니다.
• 환금성. 경전철 접근성과 비교적 최근 준공된 건물이라는 장점은 있으나, 청년주택·민간임대주택의 계약 구조와 실제 거래시장이 중요합니다. 단지 경매 평균 유찰 1.5회라는 수치만으로 매도 용이성을 확정하기는 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실제 임차인·점유자 확인. 현황조사에서 폐문 및 관계인 부재로 임대차관계가 확인되지 않았습니다. 전입세대, 임대차계약서, 확정일자, 배당요구 여부와 실제 거주자를 반드시 대조해야 합니다.
• 보증금 인수 가능성. 대항력 있는 임차인이 확인되면 낙찰가보다 보증금이 큰지, 배당 후 얼마가 남는지 계산해야 합니다. 인수형 임차인은 최저가가 내려가도 실질취득비용이 보증금 수준에서 고정될 수 있습니다.
• 민간임대주택 등록 검토. 2019.05.24 민간임대주택 등록과 그에 따른 의무, 매각 후 등록 말소·승계 가능성 및 임차인 보호사항을 확인해야 합니다.
• 근저당권 및 공동담보 대조. 하나은행 최초 근저당의 채권최고액 변경, 을구 2번 추가설정, 한국주택금융공사·온라이프건설로의 채권양도 및 배당채권 중복계상 여부를 점검해야 합니다.
• 시세 재검증. 3층 306호의 정확한 전용면적을 공부로 확정하고 동일 면적 최근 12개월 실거래, 최신 거래가격, 거래 추세를 비교해야 합니다. 감정가의 80%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 않아야 합니다.
• 규제 확인. 준주거지역·고도지구·공공지원민간임대주택 공급촉진지구, 토지거래허가구역 지정 및 관련 제한이 취득·전매·임대 운용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 명도 및 추가비용. 실제 점유자의 법적 지위, 명도 가능성, 관리비 체납액, 집행비용과 취득 부대비용을 확인해야 합니다.
• 최신 원본서류. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전에 재확인하고, 정정 또는 추가 권리신고가 있는지 점검해야 합니다.

맺으며 — “80% 할인보다 임대차 확인이 먼저다”

에드가쌍문 306호는 감정가 247,000,000원에서 한 차례 유찰돼 197,600,000원에 나온 물건입니다. 등기상 말소기준권리가 분명하고 후순위 담보권·가압류·압류가 소멸하는 구조이므로, 표면적인 담보권 인수 위험은 낮아 보입니다.

하지만 민간임대주택 등기, 확인되지 않은 임대차관계, 복잡한 근저당권 공동담보·양도 내역이라는 변수가 있습니다. 특히 임차인이 확인되지 않았다는 사실을 임차인이 존재하지 않는다는 뜻으로 해석해서는 안 됩니다. 현재 계산상 인수액 0원 역시 실제 점유와 보증금 인수가 확인되기 전의 수치입니다.

동일 면적 최근 거래와 실제 보증금 부담도 확인되지 않았으므로, 감정가 대비 할인폭만을 근거로 가격 가점을 주기는 어렵습니다. 등기상 말소 구조는 긍정적이지만, 임대차·민간임대 규제·실거래 시세 검증은 필수. 이 물건의 판단은 추가 유찰 여부보다 실제 매수인 부담액과 처분·임대 제한을 얼마나 명확히 확인할 수 있느냐에 달려 있습니다.