서울북부지방법원 2025타경3876. 도봉구 쌍문동 에드가쌍문 3층 306호로, 감정평가상 이용상태는 공동주택(청년주택)입니다. 등기상 소유자는 도휘주식회사이며, 말소기준은 2022.08.12. 설정된 주식회사하나은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 210,860,479원이고 2023.07.14. 143,201,099원으로 변경됐으며, 이후 근저당권 이전 및 추가 근저당 설정이 이어졌습니다.
후순위에는 박준우·박미숙·서울주택도시개발공사의 가압류, 목포세무서장 관련 압류, 한국주택금융공사의 임의경매개시결정이 있습니다. 이들은 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 권리의 순위 구조 자체보다 더 주의할 부분은 임대관계 확인과 가격 검증입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경3876 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 3층 306호 |
| 도로명 | 서울특별시 도봉구 삼양로 602 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(청년주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 7층 건물 내 제3층 제306호 |
| 소유자 | 도휘주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 247,000,000원 / 247,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 143,201,099원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 후순위는 소멸
말소기준은 2022.08.12. 하나은행 근저당권입니다. 2024.09.06. 박준우 가압류부터 2026.01.27. 압류까지의 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2022년 세정건설 가압류와 가처분은 이미 등기부상 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교값 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
에드가쌍문은 253세대, 사용승인일은 2022.05.13.입니다. 다만 이 물건과 직접 비교할 동일 면적 실거래 매칭이 확인되지 않고 최근 낙찰가·낙찰일도 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 247,000,000원 또는 신건 최저가 247,000,000원이 현재 시세보다 낮은지 높은지를 실거래 근거로 판단할 수 없습니다.
이런 경우에는 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다. 현재는 0회 유찰의 신건이고 실질취득액도 인수 0원을 더한 247,000,000원이므로, 응찰 전에는 주변 동일·유사 면적의 최신 거래를 별도로 대조하는 것이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 247,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,258,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 210,860,479원 | 210,860,479원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 143,201,099원 | 31,881,521원 |
| 4. 을구 3번 근저당권 · 주식회사온라이프건설 | 30,233,168원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 박준우 | 500,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 8번 가압류 · 박미숙 | 1,593,440,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 9번 가압류 · 서울주택도시개발공사 | 178,936,610원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
247,000,000원 매각가 가정 시 채권자 총 예상배당은 242,742,000원, 미배당은 2,413,929,356원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 예상 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 도봉구 쌍문동 우이신설선 솔밭공원역 북동측 인근이며, 공동주택·주상용건물·업무용건물·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 경전철역이 있어 대중교통 상황은 양호한 것으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물이며 위생·급배수·화재탐지 및 경보·난방·승강기 설비와 지하주차장이 구비돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 왕복 5차로 삼양로와 접하고, 북측·동측으로 약 7~8m 포장도로와 접하는 3면 접도 형태입니다.
- 토지. 토지면적 3,111.0㎡, 지목은 대, 공시지가는 4,865,000원/㎡이며 준주거지역·고도지구·지구단위계획구역 등에 포함됩니다.
- 규제. 아파트 용도 한정 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.10.20.~2026.12.31.로 기재돼 있습니다.
- 하자 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 참고. 253세대, 2022.05.13. 준공 단지이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.4회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대·점유 재확인. 폐문 및 관계인 부재로 임대내역을 조사하지 못했으므로 현황조사와 매각물건명세서, 실제 점유자를 반드시 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 등기가 존재하므로 현재 등록 상태와 경매 후 처리관계를 원문으로 확인하세요.
- 말소기준 확인. 2022.08.12. 하나은행 근저당을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 최신 등기사항전부증명서와 다시 대조하세요.
- 신건 가격 검증. 동일 면적 실거래 비교가 확인되지 않으므로 247,000,000원을 시세보다 싸다고 전제하지 말고 주변 최신 거래를 먼저 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 197,600,000원, 2회 유찰 시 158,080,000원이며 단지 평균 유찰 횟수는 2.4회입니다.
- 규제 확인. 토지거래계약 허가구역과 공공지원 민간임대주택 공급촉진지구 등 관련 제한의 적용 여부를 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “권리 소멸 구조와 가격 안전성은 별개”
이 물건의 등기 순위는 비교적 읽기 쉽습니다. 2022.08.12. 근저당을 말소기준으로 이후 가압류·압류· 경매개시결정이 소멸하고, 예상배당상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 현장에서는 임대내역을 조사하지 못했고 민간임대주택등기가 존재합니다. 여기에 동일 면적 최신 실거래 비교도 확인되지 않아 신건 247,000,000원의 가격 적정성을 판단할 근거가 충분하지 않습니다. 따라서 결론은 후순위 권리는 정리되지만, 임대관계와 가격은 재확인 후 접근입니다.
